（2017）湘1322民初1085号

裁判日期: 2017-10-25

公开日期: 2017-11-06

案件名称

原告新化县世贸商业管理有限公司与被告曾石榆等租赁合同民事判决书

法院

新化县人民法院

所属地区

新化县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

新化县世贸商业管理有限公司,湖南省石榆先生文化传播有限公司,曾石榆,新化县幸福家园文化产业开发有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第二百二十六条，第二百三十五条

全文

湖南省新��县人民法院民事判决书（2017）湘1322民初1085号原告新化县世贸商业管理有限公司，住所地新化县上渡办事处梅苑南路。法定代表人邹联章，系该公司董事长。委托诉讼代理人吴远代，湖南楚梅律师事务所律师。代理权限为一般代理。被告湖南省石榆先生文化传播有限公司，住所地湖南省长沙市万家丽北路一段699号恒大雅苑21－24栋N单元2205房。法定代表人曾石榆，系该公司总经理。委托诉讼代理人吴长清，男。代理权限为特别授权。被告曾石榆，男。委托诉讼代理人袁路程，新化真诚法律服务所法律工作者，代理权限为一般代理。第三人新化县幸福家园文化产业开发有限公司，住所地新化县上渡办事处清水塘路友阿世贸商业广场四楼。法定代表人曾佑春，系该公司总经理。原告新化县世贸商业管理有限公司（以下简称世贸管理公司）与被告湖南省石榆先生文化传播有限公司（以下简称石榆文化公司）、曾石榆、第三人新化县幸福家园文化产业开发有限公司（以下简称幸福家园公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告世贸管理公司的委托诉讼代理人吴远代、被告石榆文化公司的委托诉讼代理人吴长清、被告曾石榆的委托诉讼代理人袁路程、幸福家园公司的法定代表人曾佑春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告世贸管理公司请求本院判令：1、解除原告与被告签订《租赁合同》，由被告腾空租赁场所，交付给原告；2、判决被告向原告支付自租赁合同履行之日起至2017年8月15日止拖欠租金632605元，3、本案诉讼费用由被告承担被告石榆文化公司的答辩要点：请求驳回原告的诉讼请求。理由：原告有欺诈行为，骗被告到世贸广场四楼投资建设一个蜡像馆；原告提供的中央空调无法运行，蜡像馆的通风设施差，导致被告无法正常营业；去蜡像馆的通行设施不方便，原告没有履行应尽义务；被告在营业中强行断电，损害被告的运营设施，且现在无法营业，造成被告损失400万元。被告曾石榆的答辩要点：原告诉讼被告曾石榆个人诉讼主体不适格，请求驳回起诉。第三人幸福家园公司未作答辩。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认以下事实：一、各方当事人无争议的事实湖南世茂友阿商业管理有限公司成立于2013年7月11日，于2017年1月4日变更为新化县世贸商业管理有限公司。2014年12月1日，被告因经营蜡像馆需要场所与湖南世茂友阿商业管理有限公司签订一份《租赁合同》，该合同主要约定“甲方：出租方湖南世茂友阿商业管理有限公司，法定代表人邹联章，乙方：承租方湖南省石榆先生文化传播有限公司，法定代表人曾石榆；甲方将位于湖南省新化县的友阿世茂广场1号楼第四层编号为4F－0012”店铺壹间出租给乙方，店铺面积768平方米（实际面积735平方米），租赁用途是蜡像文化馆（美术教学），租期为三年，即2014年12月1日至2017年11月30日止。装修为73天，从实际交付日开始日算，装修期满次日即为计租日。第一个租赁年度每月租金为24696元，第二个租赁年度每月租金29106元，第三个租赁年度每月租金33516元。物业管理费由乙方按月支付。乙方自用之水费、电费、通讯费及租赁场所内的中央空调使用费等费用，由经营管理公司根据实际使用量向乙方收取，或由乙方自行缴付。乙方应于每季度首月的第一日向甲方支付当季度租金及物业管理费，并于每月一日向四方支付上月发生的水、电、空调、通讯费用，最迟不得迟于该月5日。如乙方逾期支付租金物业管理费及其他费用，每逾期一日，乙方向甲方支付应付未付款项的3％。作为违约金。乙方应在签订合同后7日内向甲方支付相当于第一个租赁年度内的6个月租金156176元作为履约保证金。当乙方未能支付、不支付或者延迟支付租金，且乙方未能在30日内付清所有未付款��，包括利息和违约金时，视为根本违约，甲方有权单方解除合同。双方约定，本合同任何一方（不可抗力事件除外）根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为，违约方向守约方支付相当于违约时月租金标准两倍的违约金。同时约定，本合同期间，在征得甲方书面同意的情况下乙方可以转租、转借或与他人合资、合作经营等其他形式将租赁场所全部或部分交由他人使用，但第三人的经营内容必须经过甲方或经营管理公司的审核同意，同时乙方须保证第三方依合同条款与甲方签订《租赁合同》”，原告与被告石榆文化公司的法定代表人均在合同上签字，并加盖单位合同专用章。合同签订后，原告向被告交付了店铺。2、被告石榆文化公司为了经营管理蜡像馆，对租赁店铺进行了装修，于2015年6月19日成立了第三人幸福家园公司，该公司系有限责任公司，属自然人独资，登记的法定代表人曾原野，曾原野就是曾石榆。该公司现已转让给曾佑春，曾佑春系该公司的法定代表人。第三人幸福家园公司于2015年6月20日至2017年1月18日具体负责经营幸福家园公司，向原告共交付租金308176元。经原告多次催讨，被告没有支付租金。二、各方当事人有争议的事实1、租赁标的物是否还包括空调、通风、通行等设施？原告认为，只向被告石榆文化公司提供经营场所，其他设施由被告石榆文化公司自己解决。原告对整个世贸商业大楼安装了中央空调，没有收取费用的，但电费由被告石榆文化公司缴纳。提交了《租赁合同》。被告石榆文化公司认为，原告除了交付租赁场所外，还包括空调、通风、通行等设施。原告提供的中央空调无法运行，蜡像馆的通风设施差，导致被告无��正常营业；去蜡像馆的通行设施不方便，原告没有履行应尽义务；被告在营业中强行断电，损害被告的运营设施，且现在无法营业，造成被告损失400万元。提交了《租赁合同》、对证人刘丽雅、欧景娟、曾文君、唐艳志、曾东树的调查笔录，照片、视频录像证据。本院认为，租赁物不仅包括店铺，还包括相关的空调、通风和通行等附属设施。对证人刘丽雅、欧景娟、曾文君、唐艳志、曾东树的证言，拟证明蜡像馆内中央空调、通风设施存在问题，因证人刘丽雅、欧景娟、曾文君、唐艳志、曾东树无正当理由未出庭作证，且证据类型单一，没有其他证据佐证，故证人刘丽雅、欧景娟、曾文君、唐艳志、曾东树的证言不作为定案依据。本案中，原告与被告石榆文化公司签订《租赁合同》中的约定，租赁标的是湖南省新化县的友阿世茂广场1号楼第四层编号为4F－0012”店��，原告还提供了租赁场所的配套空调、通风、通行等公共设施，故租赁标的物的范围包括空调、通风、通行等配套设施。根据合同法第二百二十条的规定，被告石榆文化公司在经营期间，发现中央空调和通风设施出现问题时，可以要求原告在合理期限内维修。当原告未履行维修义务时，被告石榆文化公司可以自行维修。维修费用可以要求原告承担。本案中，被告石榆文化公司没有提交充分证据证明中央空调、通风设施存在问题，亦没有提交充分证据证明要求原告对中央空调、通风设施进行维修，故被告石榆文化公司抗辩原告提供的中央空调无法运行和通风较差是造成其无法正常营业的原因，本院不予采信。被告石榆文化公司抗辩原告强行断电造成其停业，被告未提交充分证据证明原告强行断电，本院不予采信。2、被告石榆文化公司将涉案��赁场所交给第三人幸福家园公司是否经过原告同意？原告认为，按照合同约定，被告石榆文化公司将涉案租赁物转租给第三人幸福家园公司，应征得原告书面同意，并且要与第三人幸福家园公司签订《租赁合同》，被告石榆文化公司既没有征得原告的书面同意，第三人幸福家园公司也没有与原告签订《租赁合同》，故转租行为无效。原告提交了《租赁合同书》。被告石榆文化公司认为，把租赁场所交给第三人幸福家园公司使用，告知了原告，原告也同意第三人幸福家园公司经营使用。被告石榆文化公司提交了本公司的企业登记资料。被告曾石榆认为，把租赁场所交给第三人幸福家园公司使用，原告是同意的，为了经营蜡像馆，被告石榆文化公司另成立幸福家园公司具体负责经营管理，当时我担任法定代表人，2016年12月，我把幸福家园公司转给了曾仲平，曾仲平后来又转给了曾佑春，曾佑春就是现在的法代表人。被告曾石榆、第三人幸福家园公司认为，蜡像馆是被告石榆文化公司投资的，由幸福家园公司具有负责经营管理，转让给我时，我也没有交转让费，没有签订书面协议，曾石榆跟我讲，亏了由曾石榆负责，赚了分红。幸福家园公司成立于2015年6月19日，法定代表人曾原野，曾原野就是曾石榆，实为一人。第三人幸福家园公司提交了本公司的企业登记资料。本院认为，原告与被告石榆文化公司签订的《租赁合同》中约定“在合同期间征得原告世贸管理公司书面同意的情况下被告石榆文化公司可以转租、转借或与他人合资、合作经营等其他形式将租赁场所全部或部分交由他人使用，但第三人的经营内容必须经过原告世贸管理公司或经营管理公司的审核同意，同时被告石榆文化公司须保证第三方依合同条款与原告世贸管理公司签订《租赁合同》”，被告石榆文化公司未提交相应证据证明将租赁场所交给第三人幸福家园公司使用是经过原告世贸管理公司书面同意的，也没有提交第三人与原告世贸管理公司签订的《租赁合同》，被告石榆文化公司违反了合同约定，对此应当依法承担责任。本院认为，原告与被告被告石榆文化公司签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。本案中，原告已按约将其店铺提供给被告使用，但被告石榆文化公司未按约交付租金，其行为已构成违约，应当承担违约责任。原告主张要求解除与被告石榆文化公司签订的《租赁合同》的诉讼请求，因被告石榆文化公司未按时交纳租金，且未经原告书面同意将租赁场所的转租给第三人，根据双方签订合同约定，构成根本违约，符合双方解除合同的约定条件，根据合同法第九十三条第二款的规定，原告有权单方解除合同。故原告的此项诉讼请求，本院予以支持。原告主张要求被告石榆文化公司腾空租赁场所交付给原告的诉讼请求，根据合同法第二百三十五的规定，原告与被告石榆文化公司签订的租赁合同解除后，被告石榆文化公司负有返还租赁物的义务，且返还的租赁物应当符合双方约定或者租赁物的性质使用后状态。故原告的此项诉讼诉讼请求，本院予以支持。原告主张要求被告石榆文化公司支付自租赁合同履行之日起至2014年8月15日止拖欠租金632605元的诉讼请求，根据双方合同约定“装修为73天，从实际交付日开始日算，装修期满次日即为计租日”，应核减73天的装修期，即免租期为73天。经计算，在2014年12月1至2015年8月15日租赁期内，被告应向原告支付租金940781元��核减免租期租金79321.2元和已交付租金308176元，尚欠租金553283.8元，对超过部分，本院不予支持。原告主张要求被告曾石榆承担返还租赁物和支付租金的诉讼请求，根据民法总则第六十一条第二款“法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受”的规定，被告曾石榆作为被告石榆文化公司的法定代表人，以被告石榆文化公司法定代表人身份与原告签订《租赁合同》，由法律后果由被告石榆文化公司承担，故原告的此项请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、解除原告新化县世贸商业管理有限公司与被告湖南省石榆先生文化传播有限公司于2014年12月1日签订的《租赁合同》。二、由被告湖南省石榆先生文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内腾空位于湖南省新化县友阿世茂广场1号楼第四层编号为4F－0012”店铺，并将该租赁场所返还给原告新化县世贸商业管理有限公司。三、由被告湖南省石榆先生文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内向原告新化县世贸商业管理有限公司支付租金553283.8元。四、驳回原告新化县世贸商业管理有限公司对被告曾石榆的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10126元，由原告新化县世贸商业管理有限公司负担796元，被告湖南省石榆先生文化传播有限公司负担9330元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审　判　长　　谢军生人民陪审员　　罗小乐人民陪审员　　李文华二〇一七年十月二十五日代理书记员　　刘东洋附：本判决适用的法律条文对《中华人民共和国合同法》的适用第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己��义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。来源：百度搜索“”