（2017）内09民初22号

裁判日期: 2017-10-25

公开日期: 2018-02-08

案件名称

郭玉梅与内蒙古瑞达投资有限公司（以下简称瑞达公司）、宁波东达信投资合伙企业（有限合伙）（以下简称东达信）、海南陵水汇安物业投资有限公司（以下简称汇安公司）所有权纠纷二审民事判决书

法院

内蒙古自治区乌兰察布市中级人民法院

所属地区

内蒙古自治区乌兰察布市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

郭玉梅,内蒙古瑞达投资有限公司,宁波东达信投资合伙企业,海南陵水汇安物业投资有限公司

案由

所有权纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第九条第一款；《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》：第十七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第五条，第八条

全文

乌兰察布市中级人民法院民事判决书（2017）内09民初22号原告：郭玉梅，女，汉族，1964年7月18日出生，现住呼和浩特市赛罕区东岸国际。委托诉讼代理人：韩浩宇，内蒙古融兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：张志华，内蒙古融兴律师事务所律师。被告：内蒙古瑞达投资有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区呼伦贝尔南路东达城市广场商务写字楼7层706室。法定代表人：王永清，公司董事长。委托诉讼代理人：戴静轩，北��市盈科（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：姬钰，北京市盈科（呼和浩特）律师事务所律师。被告：宁波东达信投资合伙企业（有限合伙），住所地浙江省宁波市北仑区梅山大道商务中心*号办公楼****室。执行事务合伙人：信达资本管理有限公司。委派代表：白玉国。委托诉讼代理人：戴静轩，北京市盈科（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：姬钰，北京市盈科（呼和浩特）律师事务所律师。被告：海南陵水汇安物业投资有限公司，住所地海南省陵水县陵苑旅行社一楼。法定代表人：李成君，公司董事长。委托诉讼代理人：夏雨，该公司员工。原告郭玉梅诉被告内蒙古瑞达投资有限公司（以下简称瑞达公司）、宁波东达信投资合伙企业（有限合伙）（以下简称东达信）、海南陵水汇安物业投资有限公司（以下简称汇安公司）所有权纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭玉梅的委托诉讼代理人张志华、韩浩宇，被告内蒙古瑞达投资有限公司、宁波东达信投资合伙企业（有限合伙）的委托诉讼代理人戴静轩、姬钰，被告海南陵水汇安物业投资有限公司的委托诉讼代理人夏雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭玉梅向本院提出诉讼请求：1、请求确认坐落于海南省陵水县英州镇土福湾“椰树林七星公馆”项目35号楼801号房产为原告所有，并停止对该财产的执行；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：乌兰察布市中院依据呼和浩特北方公证处（2015）呼北执字第5号执行证书，于2015年2月15日，以（2015）乌执字第10-1号和（2015）乌执字第10-2号执行裁定书查封了被执行人海南陵水汇安物业投资有限公司位于海南省陵水县的在建工程和土地。并于2016年4月21日作出（2015）乌执字第10-10号执行裁定书，裁定拍卖被执行人海南陵水汇安物业投资有限公司所有的位于海南省陵水县的在建工程和土地。申请人在上述查封行为前，已与汇安公司签订了商品房买卖合同，通过合法有效的房屋买卖行为购得上述房产并支付了部分购房款。得知乌兰察布市中院对上述属于原告的财产采取执行措施后，原告向法院提出执行异议申请，法院经过听证程序，于2016年11月14日作出了（2016）内09执异11号执行裁定书。原告认为存在以下错误之处：一、本案争议房产系原告财产，并非被执行人汇安公司财产，依法应当停止对该财产的执行。原告于2012年3月30日、2012年4月10日以及2013年6月9日向汇安公司支付购房款共计190万元，并于2012年4月10日补签购房意向书。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案中，双方所订立的意向书约定了买卖双方的基本情况、房屋的位置面积、付款方式、付款时间、方式等。双方在意向书中约定了商品房的价格，双方订立的意向��已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且出卖人已经按照约定收受购房款，故可认定双方所签意向书为商品房买卖合同。二、（2016）内09执异11号执行裁定书认定事实不清，适用法律错误。首先，涉案土地抵押并不及于土地上的房屋，上述房产已于2012年3月31日获得房屋预售许可证，表明上述房产可以进入市场交易。原告与汇安公司房屋买卖法律关系实际形成于第一次支付购房款之前，后补签的购房合同是对之前的民事行为的再次确认，乌兰察布市中院（2016）内09执异11号执行裁定错误认为案外人购买上述房产时房屋已经做了抵押，属于认定事实不清。根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿��不得对抗买受人”。根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人们法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。另外在2016年3月最高法院工作报告中的三联彩石山庄房地产项目案件中，最高法院以批复的形式明确“购房人债权优先于抵押权人获得赔偿”。无论从哪个角度，法院都不应该驳回原告的执行异议申请，增加当事人诉累。综上，本案争议房屋系原告财产。内蒙古瑞达��资有限公司辩称，本案房屋所有权属于汇安公司，民法通则规定所有权的转移是交付和使用，现在该房屋没有建成，也没有交付原告，原告的请求于法物据。依据物权法第九条的相关规定，房屋登记在汇安公司名下，汇安公司对房产享有所有权。根据最高院关于办理执行异议和复议案件的规定25条第一项规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断，所以本案的所有权人是汇安公司而不是原告。本案的执行程序合法，房屋在签署商品房买卖合同以前已经办理抵押登记，房屋预售许可也明确写明土地已被抵押，该房屋现在没有建成也没有交付，不符合最高院中止执行的情形。宁波东达信投资合伙企业答辩意见同瑞达公司答辩意见一致。海南陵水汇安物业投资有限公司辩称，对原告的起诉无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交四组证据：1、《椰海蓝湾项目公司股东及内部职工购房意向书》，证明原告与被告汇安公司已签订合法有效的书面买卖合同；2、银行回单及收据，证明原告已经支付了部分购房款；3、法院执行裁定书，证明法院认定的事实以及原告提起案外人执行异议之诉的理由；4、人民网网页截图，证明购房人权利优先于抵押权人抵押权案例。被告瑞达公司及东达信质证称，购房意向书真实性不认可，应当采取其他诉讼程序向被告汇安公司主张；银行回单及收据不认可，不能证明实际交款人为原告；民事裁定书真实性没有异议，但证明目的不予认可；对人民网网页截图不予认可，该截图不符合证据三性。汇安公司质证称，认可原告的证据及举证目的。被告瑞达公司及东达信提交六组证据：1、土地抵押证书及在建工程抵押证书，证明汇安公司开发建设的椰树林七星公馆的土地与在建工程已抵押，并办理登记；2、乌兰察布市中级人民法院（2015）乌执字第10-1、10-2、10-11、10-12号执行裁定书，证明法院于2015年2月15日依法查封了汇安公司位于海南陵水县的土地及在建工程；3、乌兰察布市中级人民法院（2016）内09执异11号裁定书，证明法院依法驳回原告的执行异议；4、商品房预售许可证，证明汇安公司开发建设的椰树林七星公馆的《商品房预售许可证》上明确记载预售房屋占用土地已抵押给吉林省信托有限公司。5、债权收购协议公证书、债务重组合同公证书、债务重组抵押合同公证书、执行证书，证明吉林信托对于汇安、奈伦公司的债权转移到内蒙古信达分公司，且汇安公司开发建设的椰树林七星项目土地与在建工程已办理抵押；6、乌兰察布市中级人民法院（2015）乌执字第10-13号裁定书，证明执行申请人于2017年4月18日变更为宁波东达信。原告质证称，中国信达资产公司的在建工程抵押时间是2013年7月3日，晚于购房人支付购房款及签订购房合同的时间。土地和房屋是分别登记的，土地抵押并不禁止购房人购房。对第2、3、4组证据的真实性认可，证明目的不认可。预售许可证的起始时间为2012年3月31日，只显示对土地进行了抵押。公证书违约金一项每日万分之七，超过了年利率24%，违反国家规定，可能被撤销。信达公司与瑞达公司的债权转让合同没有附审批��件。被告汇安公司认可该六组证据。对有争议的事实，本院认定如下：海南陵水汇安物业投资有限公司将其位于陵水县英州镇土福湾26-1、26-2号土地抵押给吉林省信托有限责任公司，于2011年12月8日办理他项权登记，抵押期限至2014年12月9日。海南陵水汇安物业投资有限公司将其位于陵水县英州镇土福湾椰树林七星公馆第35、36、37栋高层住宅抵押给吉林省信托有限责任公司，于2012年4月20日办理他项权登记，抵押期限至2014年12月9日。后吉林省信托有限责任公司将该抵押权转让与中国信达资产管理股份有限公司内蒙古分公司。2013年5月15日中国信达资产管理股份有限公司与汇安公司签订了《债务重组抵押合同》，约定抵押的土地及该土地上在建工程的权利人变更为中国信达资产管理股份有限公司内蒙古分公司，并于2013年6月8日办理了土��抵押登记，2013年7月3日办理了在建工程抵押登记。2014年12月26日中国信达资产管理股份有限公司内蒙古分公司将上述抵押权转让与内蒙古瑞达投资有限公司。2015年2月6日，依瑞达公司申请，内蒙古自治区呼和浩特市北方公证处出具（2015）呼北证执字第5号执行证书。2015年2月12日，内蒙古自治区高级人民法院指定乌兰察布市人民法院执行呼和浩特市北方公证处（2015）呼北执字第5号执行证书。2015年2月15日，依瑞达公司申请，乌兰察布市中级人民法院依法查封陵水县英洲镇土福湾椰树林七星公馆35、36、37号公寓楼及1-9、10、11、14、19、20、21、22、23、24、25、28、30、31、15-18号别墅及陵国用英第13383、13384号、面积共计101072.5平方米的土地。2017年4月18日，依宁波东达信投资合伙企业申请，执行申请人由内蒙古瑞达变更为宁波东达信。另外��原告郭玉梅于2012年4月10日与被告汇安公司签定了《椰海蓝湾项目公司股东及内部职工购房意向书》，约定原告购买位于海南三亚椰海蓝湾项目35号楼8层01室，房屋总价款2445498元，并于2012年3月30日、2012年4月10日以及2013年6月9日向汇安公司支付购房款共计190万元。本院认为，结合本案当事人的诉辩情况，本案的争议焦点如下：一、本案汇安公司与郭玉梅之间的房屋买卖行为是否有效。郭玉梅与汇安公司于2012年4月10日签订了《椰海蓝湾项目公司股东及内部职工购房意向书》。该意向书对买卖双方信息、商品房基本情况、付款方式、违约责任等内容进行了约定，且被告汇安公司已收受了部分购房款，故该购房意向书应认定为商品房买卖合同。该合同是双方当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《商��房预售许可证》明确载明预售房屋占用土地已经抵押，但法律并不禁止在已经设立抵押权的土地上出售房屋，故该买卖行为对双方均具有约束力。二、原告郭玉梅是否享有诉争房屋的所有权。根据本案查明的事实，郭玉梅与汇安公司于2012年4月10日签订《椰海蓝湾项目公司股东及内部职工购房意向书》后，未向登记机关申请不动产预告登记，也未向登记机关申请不动产所有权登记。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。故登记为不动产物权变动的生效要件，原告郭玉梅因欠缺该要件而无法享有本案诉争房屋海南省陵水县英州镇土福湾“椰树林七星公馆”项目35号楼801号的所有权。三、原告是否享有对标的物排除强制执行的权利。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结。本案中，原告郭玉梅虽与汇安公司签订了商品房买卖合同且支付了部分购房款，但其未实际占有使用该房屋，又因诉争房屋为在建房屋，原告无法进行不动产登记，故原告不享有对标的物排除强制执行的权利。综合以上三点，原告郭玉梅与汇安公司签订的《椰海蓝湾项目公司股东及内部职工购房意向书》虽然有效，但其无法取得诉争房屋的所有权，亦不享有对其排除强制执行的权利。郭��梅与汇安公司订立房屋买卖合同的目的不能实现，其债权请求权可另行向汇安公司主张。综上所述，郭玉梅的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条之规定，判决如下：驳回原告诉讼请求。案件受理费21900元，由原告郭玉梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。审判长　赵　昱审判员　王小琪审判员　强　婷二〇一七年十月二十五日书记员　闫文静微信公众号“”