（2017）浙01民终3620号
裁判日期: 2017-10-25
公开日期: 2017-12-12
案件名称
徐立起与杭州赛码品牌管理有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省杭州市中级人民法院
所属地区
浙江省杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
徐立起,杭州赛码品牌管理有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙01民终3620号上诉人（原审原告）：徐立起，男，1965年9月21日出生，汉族，住安徽省宣城市宣州区。被上诉人（原审被告）：杭州赛码品牌管理有限公司，住所地杭州市拱墅区登云5**号恒策西城时代商务中心裙房二层B033室。统一社会信用代码：91330105593083824Y。法定代表人：何纪芳，总经理。委托代理人：陈少飞，该公司员工。上诉人徐立起因与被上诉人杭州赛码品牌管理有限公司（以下简称赛码品牌公司）租赁合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2017）浙0105民初436号民事判决，向本院提出上诉，本院于2017年5月19日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院根据有效证据及双方当事人的庭审陈述认定事实如下：2013年12月22日，徐立起与赛码品牌公司双方签订《光之州商铺租赁合同》，约定：赛码品牌公司将位于杭州市拱墅区登云路518号的光之州商城一层A604号商铺出租给徐立起使用，商铺建筑面积为54平方米；本商铺仅供徐立起用作LED产品展销，未经赛码品牌公司同意，不得作为他用；合同租期3年，自2014年1月1日起至2016年12月31日止，赛码品牌公司应于2013年12月31日前将商铺交付徐立起使用；赛码品牌公司同意给与徐立起12个月的免租期，自2014年1月1日起至2014年12月31日止，免租期内，徐立起不需缴纳租金；2015年1月1日至2016年12月31日，每月租金为6480元；租金按季度付，徐立起应于每季度第1个月10日前向赛码品牌公司交付该季度租金；徐立起应在合同签订当日向赛码品牌公司支付合同履约保证金12960元（两个月租金），并承诺遵守赛码品牌公司商场开业规定，在2014年1月18日前正式装修完毕并对外营业；徐立起承租期间，如遇徐立起出现不按时交纳租金等费用、商品质量投诉而徐立起未妥善处理等的违约行为，则可由赛码品牌公司处理，相关费用（包括欠交费用、处理过程中发生的诉讼费、律师费、赔偿金等一切费用）从该保证金中先行扣除；等等。合同签订后，徐立起于2013年12月22日支付履约保证金12960元，并预交水电费3000元、物业管理费1215元。徐立起按时装修完毕，并于2014年1月15日左右进场营业。2014年6月10日，庆隆综合大厦（C座）（即案涉光之州商场）取得消防安全检查合格证。2014年6月18日，光之州商城举行开业仪式，正式营业。2015年12月9日，赛码品牌公司向所有光之州商城的承租户群发短信，通知“杭州光之洲光电产业展贸中心将于2016年1月1日停止营业，并定于12月11日开始办理退铺登记手续。退铺依据双方签订的《租赁合同》相关条款办理。”然徐立起与赛码品牌公司双方并未办理正式的退铺登记手续。2016年8月10日至2016年9月10日期间，光之州商场因安保工作安排的原因临时关闭。2016年11月7日，赛码品牌公司以徐立起未支付租金为由向徐立起发出《租赁合同解除通知函》，要求解除案涉租赁合同，并要求徐立起在收到函件后即来搬离物品，物品搬离截止时间为2016年11月30日，逾期不搬离的物品视为无主处理。徐立起收到该函件后，并未去光之州商场搬离物品。现光之州商场已停止营业。另查明，徐立起除支付了履约保证金12960元，并预交水电费3000元、物业管理费1215元以外，未再向赛码品牌公司缴纳过租金、水电费、物业管理费。徐立起于2017年1月13日向法院提起诉讼，请求判令：1、解除徐立起与赛码品牌公司间签订的《商铺租赁合同》；2、赛码品牌公司返还徐立起支付的合同履约保证金12960元及利息损失1832元（自2014年1月1日暂计至2016年12月22日，按年利率4.75%）；3、赛码品牌公司支付徐立起商铺装修补偿款21000元；4、本案诉讼费由赛码品牌公司承担。原审法院认为，徐立起与赛码品牌公司双方签订的《光之州商铺租赁合同》及附件均真实有效，双方均应按约履行。赛码品牌公司按约向徐立起交付了店铺，徐立起理应按约向赛码品牌公司缴纳租金、水电费、物业管理费。虽然光之州商城于2014年6月18日才正式开业，但徐立起实际于2014年1月15日左右已进场营业，且合同对商城正式开业时间并无约定，另赛码品牌公司也给了徐立起一年的免租期，自2014年1月1日起至2014年12月31日止。故徐立起并不能以此认为赛码品牌公司违约，需承担违约责任。另徐立起认为，案涉商场经营状况不良，处于无管理的歇业状态。原审法院认为，商场经营状况是否良好是一种商业风险，并非作为出租方的赛码品牌公司所能决定，从实际情况来看，赛码品牌公司并非没有对商场进行管理。然徐立起作为承租商户，在免租期结束后，却仍然不按约缴纳租金、水电费及物业管理费，其行为构成违约。故赛码品牌公司于2015年12月9日短信通知徐立起办理退铺登记，以及2016年11月7日函告徐立起解除租赁合同，于法有据。且徐立起与赛码品牌公司双方均要求解除案涉《租赁合同》，故案涉《租赁合同》已解除。合同解除后，对徐立起要求返还合同履约保证金的诉请，因徐立起一直拖欠租金不付，赛码品牌公司主张履约保证金用于抵扣租金、水电费及物业管理费等费用，符合合同约定。另装修商铺系徐立起作为商户的经营行为，要求赛码品牌公司承担没有依据，且该装修对赛码品牌公司再次招商并无利用价值。故对徐立起要求赛码品牌公司返回履约保证金及支付商铺装修补偿款的诉讼请求，均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、徐立起与杭州赛码品牌管理有限公司于2013年12月22日签订的《光之州商铺租赁合同》已解除；二、驳回徐立起的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计347.50元，由徐立起负担。宣判后，徐立起不服，向本院提出上诉称：1、原审法院将“光之洲”商场中“商铺”的出租与一般单个店面的出租混为一谈，减轻赛码品牌公司责任，导致实体处理错误。众所周之，商场中商铺出租的，商场负有严格的经营责任，例如保证商场运营环境正常、宣传拓展等。而一般单个的店铺出租后，出租方则完全将使用权转交给承租方，而无需对本店铺承担任何的经营责任。本案中，显然，赛码品牌公司出租的是商场的店铺，而不是一般的店铺。另外，双方的承租合同第4条、第5．4条明确约定，赛码品牌公司对光之洲商场实行统一管理，统一广告宣传、营销策划，负责商铺所在商场的日常经营管理。因此，甲方有义务保证商铺所在商场经营状态之稳定，维护租户的合法租赁权益。而在整个租赁期间，赛码品牌公司措施不当，未实质上履行合同义务，导致商场整体废弃，显然是负有重大责任，否则岂会在2015年12月9日以短信通知的形式停止营业，办理退铺登记。其次，原审法院认定“从实际情况看，赛码品牌公司并非没有对商场进行实际管理”的认定也毫无根据，赛码品牌公司从未提供证据证明其履行过实际管理职责，存在事实认定错误。2、原审认定徐立起因赛码品牌公司违约不履行商场管理责任从而不缴纳租金、水电费与赛码品牌公司2015年12月9日短信办理退铺登记通知、2016年11月7日函告解除合同存在因果关系存在，属于严重的事实认定错误。第一，徐立起已经履行了本合同的主要义务，在仅有的6个月的正常经营期限内，遵纪守法，合规经营，不存在任何违约责任。至于租金未缴纳问题，皆因赛码品牌公司一方面于2014年11月4日承诺延长免租期，另一方面从此以后一直不接触，不沟通，不收租，这个也是全部商户用正常逻辑无法推断的。更不可忽视的事实是，赛码品牌公司作为市场主体，如不是其本身违约在先，其会承诺延长免租期，或者即使不承诺免租期，会在正常租赁期间内不要求徐立起支付租金？实际上，赛码品牌公司从未要求支付租金，对于徐立起的合法要求也是一直拖延，否则何须到法院主张合法权益。第二，赛码品牌公司在庭审中也从未陈述发送短信办理退铺登记通知是因为徐立起未缴纳租金所致。原审法院显然存在主观臆断。第三，因为商户和市场管理方的不对等，商户面对市场管理机构的工作人员，而工作人员又无权决定公司事项，最终导致商户迟迟无法退出商场。找到法院来评定是非曲直，实非迫不得己。押金、装修、进货、人员等费用，每个进入的商户都事实的付出，商场不经营理应计算清楚，该谁的责任谁承担。投资经济有相应的利润也有相应的风险，我们理应承担我们该承担的责任，但也决不接受不该承担的责任。综上，原审判决一系列的事实认定错误从而导致徐立起诉求得不到支持。请求撤销原判，依法改判支持徐立起诉讼请求或发回重审并由赛码品牌公司承担本案一、二审诉讼费用。被上诉人赛码品牌公司辩称：赛码品牌公司是按照合同统一管理，商场的开关门时间统一，环境整洁，设施齐全，不定期开展活动，2015年12月9日短信徐立起，是因为多个经营户拖欠租金，徐立起迟迟不缴纳租金，导致商场不能正常运转，商场没有正常收入来源，导致关门。关于延长免租期，徐立起应提供相应证据。一审证人已经明确表示在所谓的承诺延长免租期会议上，赛码品牌公司没有任何人员参加，赛码品牌公司也没有书面告知延长免租期。对于退租短信，是赛码品牌公司群发，是针对正常履行合同的商户所发，而徐立起到2015年12月9日还欠赛码品牌公司租金、水电费、物业费。赛码品牌公司的工作人员是按照合同约定内容，可以办理相关的手续，对徐立起提出的无理要求包括延长免租期、不交租金是无法作出回复。请求驳回上诉，维持原判。被上诉人赛码品牌公司在二审期间未向本院提交新的证据；上诉人徐立起向本院提交了名片一张，欲证明招商过程是此人完成，包括承诺也是由其出面。经质证，被上诉人赛码品牌公司认为公司曾经是有一个吴楚雄来做过招商工作。本院认为徐立起所提交的名片，仅能证明赛码品牌公司曾有该名工作人员。经二审审理查明，原审法院所认定的事实正确，本院予以确认。本院认为，徐立起与赛码品牌公司双方签订的《光之州商铺租赁合同》及附件系双方当事人真实意思表示，内容并不违反国家法律和行政法规的强制性规定，应属有效。双方均应按约履行各自的义务。合同签订后，赛码品牌公司按约向徐立起交付了店铺，徐立起理应按约向赛码品牌公司缴纳租金、水电费、物业管理费。但徐立起除支付了履约保证金12960元，预交水电费3000元、物业管理费1215元以外，未再向赛码品牌公司缴纳过租金、水电费、物业管理费，显属违约。徐立起认为赛码品牌公司措施不当，未实质上履行合同义务，导致商场整体废弃，显然是负有重大责任，已构成违约，但徐立起所提交的证据尚不足以证明赛码品牌公司存在违约的情形。2016年11月7日，赛码品牌公司以徐立起未支付租金为由向徐立起发出《租赁合同解除通知函》，且现徐立起要求解除案涉《租赁合同》，故原审法院判决徐立起与杭州赛码品牌管理有限公司于2013年12月22日签订的《光之州商铺租赁合同》已解除并无不当。因徐立起未支付租金，赛码品牌公司主张履约保证金用于抵扣租金、水电费及物业管理费等费用，符合合同约定。故原审法院对徐立起要求赛码品牌公司返回履约保证金及支付商铺装修补偿款的诉讼请求，均未予支持亦并无不当。徐立起的上诉理由依据不足，不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费695元，由徐立起负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵为民代理审判员 睢晓鹏代理审判员 秦海龙二〇一七年十月二十五日书 记 员 项 琳 来自