（2017）闽0121民初2860号
裁判日期: 2017-10-25
公开日期: 2017-11-30
案件名称
黎洪宝与魏乃贵房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
闽侯县人民法院
所属地区
闽侯县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黎洪宝,魏乃贵
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第五条第一款
全文
福建省闽侯县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0121民初2860号原告：黎洪宝，男，1973年7月4日出生，汉族，住江西省九江市武宁县。委托诉讼代理人：冷江运，北京市中银（南昌）律师事务所专职律师。被告：魏乃贵，男，1972年8月4日出生，汉族，住福建省福州市台江区。委托诉讼代理人：张章盛、朱为平，福建八闽律师事务所专职律师。原告黎洪宝与被告魏乃贵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黎洪宝及其委托代理人冷江运到庭参加诉讼，被告魏乃贵及其委托代理人张章盛、朱为平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黎洪宝向本院提出诉讼请求：1、确认原被告2016年11月23日签订《厂房租赁合同》无效；2、责令被告返还厂房租金、押金共计56800元；赔偿原告损失600000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年11月23日，原、被告签订《厂房租赁合同》，被告将其建设的座落在闽候县南屿镇XXXXX厂房出租给原告办厂，厂房面积为：1050平方米，合同约定：租赁期限为五年，自2017年2月1日起至2022年1月31日止；第一、二年毎月租金为12600元，租金每月一交。原告依约向被告支付了押金、租金共56800元。原告依约向被告缴纳押金及租金，被告也如期向原告交付了该厂房，原告因办厂需要，支付600000元购买并安装了设备，并进行了试产。可在原告试产没几天，城管大队突然口头通知原?告，说该厂房是违法建筑，并在2017年4月29、30日强行将该厂房拆除，造成原告原告安装的设备全部报废。原告认为：被告隐瞒事实，将违法建筑物租赁给原告，违反了法律的强制规定，原被告所签订的《厂房租赁合同》无效。依照《合同法》第五十八条规定，被告依该合同取得的财产应予以返还，由于被告存在过错，其给原告造成的600000元损失应予以赔偿。经与被告多次协商，均不能达成统一意见。为保护原告合法权益，特提起诉讼。魏乃贵辩称，1、原告交付的押金、租金共56800元，答辩人不应该全部退回给原告；2、订立《厂房租赁合同》时，原告明知该厂房未经审批，对于租赁合同无效，原告也存在过错；3、原告提供的证据不能证明支付600000元购买了设备；4、退一步讲，假设原告真实存在损失，由于原告的过错，原告应当承担相应的责任，同时也应减轻答辩人的责任。黎洪宝、魏乃贵围绕诉讼请求依法提交了证据，对证据认定如下：对黎洪宝提交的厂房租赁合同复印件、转账凭证、照片的真实性予以确认，对其提交的涂装设备制作协议书的真实性不予确认。对魏乃贵提交的厂房照片的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月23日，原被告双方签订《厂房租赁合同》，约定租赁期限从2017年2月1日至2022年1月31日止。第一年、第二年租金为12600元。租金每月支付一次，每个月的租金应在上个月的最后一日前付清。本合同的第一个租金支付日期为2017年1月31日前。原告依约支付了押金、租金共56800元，其中押金25200元，租金31600元。因该租赁厂房系违章搭盖于2017年4月29日、30日被城关大队强行拆除。黎洪宝于2017年6月13日诉至本院。本院认为，本案案涉租赁物厂房系违章建筑且已被行政机关予以强制拆除，违法建筑本身具有损害或危及公民人身、财产安全和国家财产安全、城市规划、耕地保护、环境保护等社会公共利益的性质，依据《合同法》第52条第4项的规定，出租违法建筑的合同也应当是无效合同，故本院对黎洪宝要求确认原被告于2016年11月23日签订《厂房租赁合同》无效的诉请予以支持。基于租赁合同无效，魏乃贵应将押金25200元返还给黎洪宝。至于租金，因为黎洪宝实际使用了该厂房，应支付厂房使用费，原告使用房屋二个月二十八天，应支付使用费36960元，现原告实际支付是31600元，故原告诉请返还已支付的两个多月租金的主张，本院不予支持。本案无证据证明原告在与被告签订合同时明知租赁物是违章建筑，按照合同法规定的诚实信用原则，出租人未能保证其提供的租赁物的合法性，过错较大，其应对合同无效及损失赔偿负主要责任，承租人未审查租赁物是否具有合法产权情况便贸然与出租人签订租赁合同，自身也有过错，对合同无效及损失赔偿负次要责任。但本案的损失有其特殊性，本案的损失系因行政机关的强制拆除引起的损失，庭审中，原告主张行政机关系口头通知原告便将厂房拆除，而被告则主张行政机关是依程序拆除的，故造成本案的损失有三个行为主体，即原告、被告以及行政机关，故本案应审查行政机关的强制拆除行政行为是否合法，在行政机关的强制拆除行政行为确定合法之后再行损害赔偿之诉，若行政机关的强制拆除行政行为确定为违法则有进行行政赔偿之诉之必要。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）点、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，判决如下：一、黎洪宝与魏乃贵于2016年11月23日签订的《厂房租赁合同》系无效合同；二、魏乃贵应于本判决生效之日起十日内返还黎洪宝押金25200元；三、驳回黎洪宝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10468元，减半收取计5234元，由魏乃贵负担247元，由黎洪宝负担4987元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审判员 林 妍二〇一七年十月二十五日书记员 黄镔彬本案适用的主要法律条文和申请执行提示《中华人民共和国合同法》第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条【合同无效或被撤销的法律后果】合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来自