（2017）冀0803民初1318号
裁判日期: 2017-10-25
公开日期: 2018-07-17
案件名称
承德市昌升房地产开发有限责任公司与丁文娟房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
承德市双滦区人民法院
所属地区
承德市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
承德市昌升房地产开发有限责任公司,丁文娟
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
河北省承德市双滦区人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0803民初1318号原告：承德市昌升房地产开发有限责任公司，住所地：河北省承德市双滦区双塔山镇。统一社会信用代码:91130803571345037C。法定代表人：张坤生，董事长。委托诉讼代理人：郝永丽，内蒙古瑞安律师事务所律师。被告：丁文娟，女，1981年1月25日出生，汉族，户籍所在地承德市双滦区，现住承德市双滦区。委托诉��代理人：李志东（与原告系夫妻关系），男，1979年2月10日出生，汉族，户籍所在地承德市双滦区，现住承德市双滦区。委托诉讼代理人：高雅均，河北滦江律师事务所律师。原告承德市昌升房地产开发有限责任公司与被告丁文娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告承德市昌升房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人郝永丽、被告丁文娟及其委托诉讼代理人李志东、高雅均到庭参加诉讼。现已审理终结。原告承德市昌升房地产开发有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的购房款48万元；2、判令被告支付逾期付款违约金自2014年1月13日起至2017年5月26日全额履行义务止，每日384元，共计47万元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告于2012年10月29日与原告签订《承德昌升现代商贸商品房买卖合同》，购买原告开发的位于承德市××镇昌升现代商贸城商铺，该房已交付给被告。由于被告拖欠原告48万元购房款，被告于2014年1月12日为原告出具欠条一张，但被告却一直未履行还款义务。依据双方合同第七条第（2）项之约定，逾期付款超过三十日的，自应付款期限第二天起到实际全额付款之日止，买受人按日向出卖人支付应付款万分之八的违约金。被告购房后，未能及时足额履行支付购房款的义务，故诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。原告承德市昌升房地产开发有限责任公司在本院指定的举证期限内提交了以下证据：1、2012年10月29日原告与被告丁文娟签订的《承德昌升现代商贸商品房买卖合同》、《合同补充协议》原件1份共15页；2、2014年1月12日被告丁文娟出具的欠原告购房款48万���的欠条原件1张；3、2014年7月16日事项审批单和交房流转表复印件各1张；4、2017年5月26日向被告发出的催款律师函1份2页以及快递单、快递追踪查询单各1张。被告丁文娟辩称：1、本案是一起房屋买卖合同纠纷引起的诉讼，答辩人认为，原告违约在先，被告在购买原告所开发的商业房时，被告认真看了原告的沙盘、效果图，当时在被告房前建一条公路且有配套的河道，但至今原告也未建上述配套设施。另外，被告购房是要开修理厂，当时原告承诺在被告购房一侧建烤漆房，为被告提供配套的设施，但至今也未建，这也导致了被告将营业执照都办理完了却一直使用不上该房屋，这也直接导致了被告无法实现购房目的，我国《合同法》第94条第四款规定有下列情形之一的，当事人可以解除合同：“（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他��约行为致使不能实现合同目的。”由此可见，原告存在重大的违约情形，导致被告失去了购房使用的目的，原告存在重大违约的，合同应予解除；2、被告不应支付违约金。违约金的给付应在被告存在重大违约情形时方构成违约支付违约金，但是原告存在违约情形，导致是否应该支付房款有了不确定的因素，因此，被告不应支付违约金；3、原告据以主张房款应当尽先出示房屋已经向被告交房且已由答辩人进行验房。《商品房买卖合同》第十一条规定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人还需提供《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。出卖人不出示证明文件或者证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任���出卖人承担。基于此，被告购买的房屋应当验收合格后交付给被告，由被告出具验收单，双方之间房屋交接完毕，至此，被告方有义务对原告进行付款，但是，本案争议的房屋，原告至今未进行验房，这也直接导致了该房至今未有水电暖等卡，因此，原告据以主张的房款应先交房后被告付款；4、通过现有证据来看，原告已为被告出具房屋首付款的收据，因此，原告起诉主张因买卖合同纠纷引起的拖欠房款无法律依据，应当依法驳回原告的诉讼请求。被告丁文娟在本院指定的举证期限内提交了以下证据：1、2012年10月29日原告与被告丁文娟签订的《承德昌升现代商贸商品房买卖合同》、《合同补充协议》复印件1份共15页；2、2012年10月29日原告承德市昌升房地产开发有限责任公司出具的收到丁文娟购房款511021.00元收据1张；3、照片9张，拟证明原告售房时沙盘标注在被告所购房屋边上有道路和河道，但实际并不存在；4、昌升现代城平面图1份，拟证明在平面图上被告所买的房屋边上设计有烤漆房，但至今未建成；5、经营者为李志东的双滦区正大汽车修理部营业执照1份。本院经审理认定事实如下：2012年10月29日，原告承德市昌升房地产开发有限责任公司与被告丁文娟签订《承德昌升现代商贸城商品房买卖合同》、《合同补充协议》，合同约定：被告丁文娟购买原告开发的位于承德市××镇××城南侧××现代商贸城××区××商品房××套，建筑面积173.12平方米，单价5840元/平方米，总价款1011021.00元，付款方式为按揭货款。《合同补充协议》第四条约定:买受人于2012年10月29日前支付首付款511021.00元，余款50万元由买受人办理贷款，于2012年12月28日前付清。《商品房买卖��同》第七条买受人逾期付款的违约责任第（2）项约定：“逾期付款超过三十日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限第二天起到实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之八的违约金。”《合同补充协议》第九条商品房销售特别声明：“1、出卖人销售房屋时所置的样板间、周边环境示意图、基础设施等仅为模拟图景，出卖人交付的房屋格局以及周边环境、基础设施等均以实际交付房屋时为准。2、与本项目销售有关的宣传资料、口头承诺等除非被明确写入合同，均对双方无合同约束力。”合同签订后，2012年10月29日，原告承德市昌升房地产开发有限责任公司为被告丁文娟出具收据一张,载明��到丁文娟购房款511021.00元，剩余50万元购房款，被告丁文娟在银行办理了按揭贷款手续，自2013年起按期偿还银行贷款。2014年1月12日被告丁文娟为原告出具欠条一张，内容为：“今欠昌升房地产购房款肆拾捌万元整（48万）欠款人：丁文娟（捺手印）2014年1月12日”。2014年7月16日，被告丁文娟向原告申请提前进场装修，同日在原告的交房流转表上，被告丁文娟在房屋交验处签字确认。本院认为，原、被告于2012年10月29日签订的《商品房买卖合同》，是双方在平等、自愿的基础上协商一致订立，系双方的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。本案中，涉案房屋的总价款为1011021.00元，付款方式为按揭贷款。原告于签订合同当日2012年10月29日为被告丁文娟出具收到购房款511021.00元的收据。剩余50万元购房款，被告丁文娟在���行办理了按揭贷款手续，自2013年起按期偿还银行贷款。2014年1月12日被告丁文娟又为原告出具欠原告购房款480000.00元的欠条，证明被告丁文娟尚欠原告购房款480000.00元，被告丁文娟对此不持异议。因被告丁文娟未能按照合同约定向原告支付购房款，其行为已构成违约。现原告主张被告丁文娟给付拖欠的购房款480000.00元，本院予以支持。关于原告所主张的违约金，双方签订的《商品房买卖合同》第七条第（2）项约定“逾期付款超过三十日的，自应付款期限第二天起到实际全额付款之日止，买受人按日向出卖人支付应付款万分之八的违约金”，原告要求被告丁文娟按384元/天支付自2014年1月13日起至2017年5月26日全额履行义务止的逾期付款违约金共计47万元，但该违约金标准过分高于造成的损失，根据公平原则和诚实信用原则，本院依据原告实际损失情况、合同的履行情况、当事人的过错程度等酌情确定违约金的数额，即被告丁文娟以480000.00元购房款为基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付自2014年1月13日起至全部付清之日止期间的违约金。被告丁文娟以原告未按照沙盘、效果图完善周边公路、烤漆房等配套设施存在重大违约行为导致合同目的无法实现为由主张解除合同，本院经审查认为，原告未按广告宣传内容完善周边配套设施，不符合法定解除合同的条件，故对被告丁文娟要求解除合同的主张，本院不予支持。关于被告丁文娟提出原告应先交房被告后付款的问题，经查，原告提供证据证明被告丁文娟于2014年7月16日已在原告的交房流转表上的房屋交验处签字确认，被告丁文娟辩称其未进行验房，未能向本院提供充分的证据予以证明，故对被告丁文娟的此项主张，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第��条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告丁文娟给付原告承德市昌升房地产开发有限责任公司购房款人民币480000.00元，并以480000.00元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付自2014年1月13日起至全部付清之日止期间的违约金。上述款项于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告承德市昌升房地产开发有限责任公司其他诉讼请求。案件受理费13300.00元，减半收取6650.00元，由被告丁文娟负担4000.00元，由原告承德市昌升房地产开发有限责任公司负担2650.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。审判员 曾晖二〇一七年十月二十五日书记员 李欣 来自：