（2017）黑0604民初4547号
裁判日期: 2017-10-25
公开日期: 2017-12-12
案件名称
杨春艳与李小彬房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
大庆市让胡路区人民法院
所属地区
大庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨春艳,李小彬
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十三条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条
全文
黑龙江省大庆市让胡路区人民法院民 事 判 决 书（2017）黑0604民初4547号原告：杨春艳，女，1965年4月10日出生，汉族，无职业，住大庆市让胡路区。委托诉讼代理人：王立波，黑龙江油都金城律师事务所律师。被告：李小彬，男，1959年9月2日出生，汉族，住大庆市让胡路区。原告杨春艳诉被告李小彬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月9日受理，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告杨春艳的委托代理人王立波、被告李小彬均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求依法确认《房屋及院落出售买卖合同》无效；2、依法判决被告返还购房款75000元，被告赔偿原告各种经济损失6万元，合计135000元3、诉讼费用由被告负担。事实和理由：2016年4月9日，原被告签订《房屋及院落出售买卖合同》一份，被告将其购买于原房主贾洪发位于喇嘛甸镇繁荣村三组的房屋及院落出卖给原告。购房款为75000元。被告承诺为原告办理房屋及院落的产权过户手续。原告履行合同义务将购房款75000元通过银行转账的方式全部交付给被告，被告将房屋院落、《房屋所有权证》及《集体土地建设用地使用证》交付给原告。从交付房屋及院落至今，原告多次催促被告办理产权过户手续，但是被告迟迟未履行合同约定和承诺，房屋产权过户手续至今不能办理，而且原房主贾洪发的家人又阻挠原告的房屋施工，原告在无奈的情况下诉至法院。被告答辩称：原被告签订的房屋买卖合同是双方真实意思表达，为有效合同；原告起诉的要求返还购房款及赔偿损失没有法律依据，请求驳回原告诉讼请求，并承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院查明事实如下：1994年4月30日，让胡路区喇嘛甸镇繁荣村村民贾洪发将其自建的位于喇嘛镇繁荣村三屯房屋（房籍号）卖给被告，该房屋的土地性质为集体土地，出售价格为9000元。2016年4月9日，被告将该房屋卖给原告，并签订《房屋及院落出售买卖合同》，出售价格为75000元。原告通过建设银行将购房款75000元汇至被告名下。原告购买房屋后将房屋拆除，但在施工过程中原房主贾洪发的家人出面阻挠施工，并且该房屋无法办理产权手续，原告故诉至法院。同时查明，原告杨春艳、被告李小彬均非喇嘛甸镇村民。本院认为，根据我国相关法律法规的规定，农村集体土地房屋买卖与城镇买卖具有不同的要求和特性。农村集体土地房屋的转让涉及到土地使用权主体的专属性，也就是说此类主体有特别的要求，只能在同一集体经济组织内部成员之间转让，本案中原被告并非房屋所在地集体经济组织成员，故原被告签订的《房屋及院落出售买卖合同》为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故被告应将购房款75000元返还原告，关于原告主张的损失，虽然原告在房屋拆迁改建过程中存在支付材料和人工费，但因房屋已经灭失，双方的损失涉及案外人贾洪发的利益，故本案不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定判决如下：一、2016年4月9日原告杨春艳与被告李小彬签订的《房屋及院落出售买卖合同》无效；二、被告李小彬于本判决生效后三日内返还原告杨春艳购房款75000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1500元，由被告负担838元，原告负担662元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。审判员 王广明二〇一七年十月二十五日书记员 邹函钊本判决书生效后，义务人在规定时限内不履行义务的，权利可向本院申请执行。提出申请执行的期限，为本判决书规定的履行期限届满后次日起二年内。附适用的法律条款：《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 来自