（2017）云2503民初1768号

裁判日期: 2017-10-25

公开日期: 2017-12-12

案件名称

蔡旭良与张彦房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

蒙自市人民法院

所属地区

蒙自市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

蔡旭良,张彦

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百三十五条

全文

云南省蒙自市人民法院民事判决书（2017）云2503民初1768号原告：蔡旭良，男，1974年3月26日生，壮族，居民，住个旧市。委托诉讼代理人：刘素珍，女，1974年9月12日生，哈尼族，系蔡旭良的妻子，住个旧市。代理权限为特别授权。被告：张彦，女，1972年8月21日生，汉族，居民，住个旧市。原告蔡旭良与被告张彦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡旭良的委托代理人刘素珍、被告张彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡旭良向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告从2016年10月1日至2017年3月30日的房屋租金32500元及2017年4月1日至6月12日的房屋租金12960元，合计45460元；2、判令被告支付欠缴的水费7612.31元、电费14.42元、生活电费109.20元，合计7735.93元；3、判令被告清理租赁物内杂物后腾返给原告；4、判令被告给付原告违约金10000元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年3月30日，原、被告双方签订《租赁合同》，约定由原告将位于蒙自市银河路南段东侧房屋（一层为商铺、二、三层为住房，建筑面积360平方米）提供给被告办公及住房使用。合同租期为2012年4月1日至2017年3月30日止。第一年房屋租金为60000元，第二年为65000元，付款方式为第一年按半年结算，第二年按年度结算，被告于每租用年度的第一个月内全额付给原告租金。合同约定被告须按时交纳租金、水费、电费，若违约则违约方赔偿对方违约金10000元。在第五个租赁年度内，被告仅支付了半年的租金，经原告多次催要未果。被告张彦辩称：2015年10月间，因欠朋友钱就把在租赁房屋内经营的餐厅（石屏彝家人）经营权抵给了债权人管金兰，到目前为止已经一年多。在2015年年底的时候，被告以电话方式与原告协商，因被告无力经营餐厅，告知原告不再继续租用租赁物，要求解除双方签订的租赁合同。原告主张的水、电等费用无异议，自愿承担。房屋确实应腾还给原告，已经吩咐他人去办理。违约金不应该承担。本院经审理认定事实如下：2012年3月30日，原、被告双方以原告为甲方（出租方）、被告为乙方（承租方）签订了《租赁合同》。《合同》约定：“第一条、甲方同意将位于蒙自市银河路南段东侧房屋〔房产证号为（2008）房监字第000375**号，建筑面积656.65平方米〕提供给乙方办公及住房使用。租赁期限为2012年4月1日至2017年3月30日止。第二条、甲乙双方协定第一年房屋租金为60000元，第二年后租金为65000元；付款方式为第一年按半年结算，第二年按年度结算，每租用年度的第一个月内全额支付房屋租金。……第四条、乙方有下列情形之一的，甲方有权终止合同，并追究乙方的违约责任：1、乙方擅自将房屋转租转让转借的；2、乙方利用承租房屋进行非法活动的，损害共同利益的；3、乙方拖欠租金达三个月的。乙方必须按时交纳租金、水费、电费。第五条、租赁合同期届满时，如乙方继续租用时，在同等条件下甲方优先租给乙方使用，房屋租金随市场行情再定。如任何一方不愿继续租赁时，应提前一个月通知对方。第六条、违约责任：1、任何一方未能履行本合同约定的条款时视为违约，另一方有权提前解除本合同；2、任何一方违约时，必须向另一方赔偿违约金10000元……。”《合同》签订后，被告利用租赁物办公、居住及经营餐饮，并向原告交纳房屋租金至2016年9月30日，在此期间，被告就提前解除合同与原告进行协商，但未达成解除合意。2017年3月11日，因被告未按约交纳租金，原告对租赁物门锁进行了更换，终止对租赁物的出租。截止2017年3月30日合同期届满，被告未向原告交纳尚欠的租金，也未进行腾房和返还租赁物。期间，原告垫付了租赁物从2015年9月13日至2016年11月15日的水费、污水处理费4289.50元，电费123.62元，合计4413.12元。至今，租赁物内仍存有被告各类物品，并处于闲置状态。本院认为，被告承认原告的诉讼请求部分，即原告已垫付的水费、污水处理费、电费合计4413.12元，不违反法律规定，本院予以支持。原告蔡旭良与被告张彦签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对原、被告均具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务……”，被告逾期三个月未交纳租金，原告于2017年3月11日将租赁物门锁更换，致被告无法继续使用租赁物，原告以自己的行为表明不再履行合同，双方之间的租赁合同关系应视为在2017年3月11日已解除。故原告要求被告支付的租金应计算至2017年3月11日止，应为29088.40元(32500÷181×162=29088.40)。从2017年3月12日以后的损失由原告自行承担。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，被告未按约定交纳租金，已构成违约，应当承担违约责任，故原告要求被告支付违约金10000元的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”，本案被告至今仍有各类物品存放在租赁物内，应当进行腾空恢复，故原告要求被告对租赁物进行清理腾房并返还的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称在2015年年底已告知原告不再继续租用租赁物，要求解除双方签订的租赁合同的辩解，无相关证据予以证实，本院对该辩解不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、由被告张彦于判决生效后十日内一次性支付原告蔡旭良房屋租金29088.40元、违约金10000元，支付原告已垫付的水费、污水处理费、电费4413.12元，合计43501.52元。二、由被告张彦于判决生效后十日内将位于蒙自市银河路南段东侧房屋〔房产证号为（2008）房监字第000375**号，建筑面积656.65平方米〕腾出并返还原告蔡旭良。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1380元，减半收取计690元，由被告张彦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员　　朱宝华二〇一七年十月二十五日书记员　　方自俞百度搜索“”