（2017）湘1202民初1233号
裁判日期: 2017-10-25
公开日期: 2018-07-19
案件名称
原告刘慧群与被告怀化市大汉置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
怀化市鹤城区人民法院
所属地区
怀化市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘慧群,怀化市大汉置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第六十一条，第六十七条
全文
湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1202民初1233号原告刘慧群，女，1973年10月21日出生，汉族。委托诉讼代理人吴树平(特别授权),怀化市鹤城区长城法律服务所法律服务工作者。被告怀化市大汉置业有限公司，住所地怀化市鹤城区迎丰东路星光巷复兴大厦2楼201号。法定代表人邹明，系该公司董事长。委托诉讼代理人李润奇，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。委托诉讼代理人梁荣，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。原告刘慧群与被告怀化市大汉置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘慧群委托诉讼代理人吴树平、被告委托诉讼代理人李润奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘慧群向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告承担《商品房买卖合同》的违约责任，向原告支付逾期交房违约金50516.14元，逾期办证违约金31845.07元；2.本案案件受理费用由被告承担。庭审中，原告将诉讼请求变更为：1.请求将逾期交房违约金和逾期办证违约金两项，变更为逾期办证违约金一项，即请求判令被告向原告支付逾期办证违约金31845.07元，并请求将逾期办证违约金计算至两证办理完结之日止；2.本案案件受理费用由被告承担。事实和理由：2012年4月24日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告向被告购买大汉龙城兴龙府第15栋2301房，总价款为473885元。《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将本合同约定的商品房交付买受人使用，交付时商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》”；第九条逾期交房的违约责任约定“自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”；第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在2015年6月30日前取得房地产权属证书的按第3项处理”，即以《补充协议》为准”。该条约定可由原告在2013年6月30日交房后30日内根据被告提供的资料到登记机关自行申请办证，出卖人如果违约了则以补充协议的违约金标准承担违约责任。当场，双方又签订了一份《补充协议》，没有变更主合同的交房时间和标准，也没有变更由出卖人在30日期限内向登记机关提交办证资料以及可由原告自行申请办证的约定等，《补充协议》第九条约定：“双方约定交房后730日内办好房产证与土地使用证，乙方应积极配合甲方办好房产证与土地使用证，如遇不可抗力因素或乙方原因顺延，若不能按期办好房产证与土地使用证，甲方按乙方已付房款每日支付万分之三的违约金”。合同签订后，原告如约向被告支付了全部购房款和费用等，但被告公司未能如约，直至2016年6月14日被告才取得《竣工验收备案表》。在逾期至2016年6月14日才取得《竣工验收备案表》的情况下，于2014年9月9日瑕疵履行合同交房，至今没有办证，给原告带来不便和损失。逾期办证672天。从约定的交房日2013年6月30日后730天即2015年7月1日起至今2017年5月8日，违约时间计672天。因此原告请求判令被告对逾期办证承担日万分之一违约金，违约金为47.39元/天，即473885元×672天×0.0001=31845.07元。被告怀化市大汉置业有限公司辩称：被告于2014年9月9日交付房屋，故2016年9月9日之前被告人未违约。原告已经放弃了逾期办证违约责任的权利。延期申请表中，原告已经表示将房款等其他费用交清且不要求被告承担相应责任。双方在合同第六条第二款中约定，原告应当在2013年6月30日之前将住宅专用维修资金交清，但是被答辩人未交清，所以被告办证并未违约。如认定被告违约，原告所要求的违约金过高，希望法院予以调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.被告怀化市大汉置业有限公司机构代码证复印件,拟证明被告公司机构代码是66858184-5的事实，被告质证认为现在机构代码已废止，本院认为现已采用统一社会信用代码，故本院不予采信；2.延期申请表，拟证明原告向被告表示其不追究被告逾期办证的违约责任，原告质证认为表上的签名系原告所签，但其他的内容并非由原告所写，原告对以上内容并不知情，本院认为，被告在庭审中称其并不知晓表上的内容是何人所写，故对于该份证据本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年4月24日，原、被告签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定：原告向被告购买大汉龙城兴龙府第15幢23层01号房，总价款为473885元；出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将本合同约定的商品房交付买受人使用，交付时商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；买受人需在2013年6月30日前将共用部分专项维修资金交予出卖人；原告未付清房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金等，被告有权拒绝交付房屋，被告由此延期交房无需承担违约责任；双方约定交房后730日内办好房产证与土地使用证，原告应积极配合被告办好房产证与土地使用证，如遇不可抗力因素或原告原因顺延，若不能按期办好房产证与土地使用证，被告按原告已付房款每日支付万分之三的违约金。合同签订后，原告如约向被告支付了全部购房款，并于2014年9月9日交纳了两证代办费、维修基金等费用。2014年9月9日，被告向原告交付了涉诉房屋。被告至今未为原告办理好不动产权证。原告为维护自己的合法权益，故起诉至法院。另查明，2012年10月26日，涉诉房屋主体工程通过质量验收。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，双方意思表示真实，未违反法律法规禁止性规定，合法有效。原告已按约定履行了付款义务，被告应按约定履行相关义务。被告于2014年9月9日向原告交付房屋，根据原、被告之间的约定，被告应于2014年9月9日后的730日内即在2016年9月9日之前为原告办理好不动产权证。但被告至今未为原告办理好不动产权证书，已构成违约。被告应向原告承担违约责任，向原告支付违约金。根据原、被告之间的约定，被告每日按原告已付房款的万分之三向原告支付违约金，但原告要求违约金每日按房价款的万分这一计算，即每日违约金473885元××0.0001=47.39元。2016年9月9日至2017年5月8日的违约金为47.39元/天×242天=11468.38元，故对于原告要求被告向其支付逾期办证违约金31845.07元，及自2017年5月9日起至不动产权证办理好之日止的逾期办证违约金的主张，本院仅支持被告向其支付逾期办证违约金11468.38元及自2017年5月9日起至被告为原告办理好不动产权证之日止按47.39元/天的标准计算逾期办证违约金的主张。虽原告称双方在合同中约定的交房时间为2013年6月30日前，双方约定交房后730日内办好房产证与土地使用证，原告应积极配合被告办好房产证与土地使用证，此处的“交房后730日”应理解为约定交房之日起730日内，而被告辩称此处的“交房后730日内”应理解为实际交房之日起的730日内，本院认为根据双方的约定被告应在为2013年6月30日前交付房屋，而“2013年6月30日前”并非具体的时间日期，如此处的“交房后730日内”理解为约定交房之日起730日内，亦无法确定被告为原告办理好产权证书最后期限的具体日期，且根据日常的交易习惯，此处的“交房后730日内”应理解为实际交房之日起的730日内。被告辩称原告未在约定的时间内交付维修基金，被告不应承担逾期办证的责任。本院认为，原、被告约定“买受人需在2013年6月30日前将共用部分专项维修资金交予出卖人；原告未付清房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金等，被告有权拒绝交付房屋，被告由此延期交房无需承担违约责任”，但双方仅约定如原告未付清维修基金，有权拒绝交付房屋，并未约定如原告未在约定的期限内交付维修基金将丧失要求逾期办证违约金的权利，故对于被告的主张，本院不予支持。被告辩称原告计算违约金的标准过高，要求法院酌情减少。本院认为，根据被告的履行情况、过错程度及当地的经济水平，原告要求每日按已付房款的万分之一计算违约金并无不妥，故对于被告的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告怀化市大汉置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘慧群支付逾期办证违约金11468.38元，并向其支付按47.39元/天的标准计算的自2017年5月9日起至被告怀化市大汉置业有限公司为原告刘慧群办理好不动产权证之日止的逾期办证违约金；二、驳回原告刘慧群其他的诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费596元，由原告刘慧群负担396元，被告怀化市大汉置业有限公司负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长 舒珏惠人民陪审员 武建红人民陪审员 沈 红二〇一七年十月二十五日代理书记员 肖圣岚附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 来源：百度搜索“”