（2017）粤03民终17196-17201号

裁判日期: 2017-10-25

公开日期: 2017-12-27

案件名称

陈冬青与深圳市特发房地产开发有限公司、深圳市特发地产有限公司、深圳市特发物业管理有限公司、深圳市泊林商业经营管��有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省深圳市中级人民法院

所属地区

广东省深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

李军峰,马红峰,张荣标,陈冬青,曾月冬,郑友录,深圳市特发房地产开发有限公司,深圳市特发地产有限公司,深圳市特发物业管理有限公司,深圳市泊林商业经营管理股份有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省深圳市中级人民法院民事判决书（2017）粤03民终17196-17201号17196号案件上诉人（原审原告）：李军峰，男，1978年7月27日出生，汉族，住河南省荥阳市。17197号案件上诉人（原审原告）：马红峰，男，1967年2月20日出生，汉族，住陕西省西安市。17198号案件上诉人（原审原告）：张荣标，男，1959年6月7日出生，汉族，住浙江省温岭市。17199号案件上诉人（原审原告）：陈冬青，女，1973年2月20日出生，汉族，住福建省福州市。17200号案件上诉人（原审原告）：曾月冬，男，1974年9月18日出生，汉族，住广东省博罗县。17201号案件上诉人（原审原告）：郑友录，男，1966年6月21日出生，汉族，住广东省深圳市。上述上诉人共同委托诉讼代理人：谭春成，广东鹏乾律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市特发房地产开发有限公司，住所地深圳市罗湖区人民南路发展中心大厦25楼2501—2507。法定代表人：陈宝杰。被上诉人（原审被告）：深圳市特发地产有限公司，住所地深圳市福田区红荔西路7058号市政大厦7楼。法定代表人:丁晓东。被上诉人（原审被告）：深圳市特发物业管理有限公司，住所地深圳市福田区香梅北路特发小区综合楼二楼。法定代表人：高天亮。委托诉讼代理人：申玉芳，女，��司员工。被上诉人（原审被告）：深圳市泊林商业经营管理股份有限公司，住所地深圳市罗湖区翠竹街道水贝二路泊林国际珠宝交易中心2楼。法定代表人：廖俊发。委托诉讼代理人：吴元安、林俏龙,广东鼎方律师事务所律师。上诉人李军峰、马红峰、张荣标、陈冬青、曾月冬、郑友录（以下简称李俊峰等人）因与被上诉人深圳市特发房地产开发有限公司（以下简称特发房地产开发公司）、深圳市特发地产有限公司（以下简称特发地产公司）、深圳市特发物业管理有限公司（以下简称特发物业公司）、深圳市泊林商业经营管理股份有限公司（以下简称泊林公司）物业服务合同纠纷六案，不服深圳市罗湖区人民法院(2016)粤0303民初8554-8555、8557-8560号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本六案。现已审理终结。上诉人李军峰等人一审诉讼请求：1、判令特发物业与李军峰等人签署规范的物业管理合同，并不得擅自将涉案房产委托给第三方管理；2、判令返还多收的物业管理费（自2015年9月起计算，至停止多收物业管理费之日止），特发房地产开发公司、特发地产公司、特发物业公司、泊林公司负连带责任；3、判令泊林公司立即退出对涉案房产的物业管理，将其因物业管理占用的二楼办公室、监控室、空调主机房等物业归还业主，并在7个工作日内完成工作交接；4、本案诉讼费用全部由特发房地产开发公司、特发地产公司、特发物业公司、泊林公司承担。原审判决：驳回李军峰等人的全部诉讼请求。上诉人李军峰等人上诉请求：一、撤销原审判决；二、改判被上诉人特发物业与签署规范的物业管理合同，并不得擅自将房产委托给第三方管理；三、改判返还多收的物业管理费（自2015年9月起计算，至停止多收物业管理费之日止），特发房地产开发公司、特发地产公司、特发物业公司、泊林公司负连带责任；四、改判泊林公司立即退出对涉案房产的物业管理，将其因物业管理占用的二楼办公室、监控室、空调主机房等物业归还业主，并在7个工作日内完成工作交接；五、本案诉讼费全部由被上诉人特发房地产开发公司、特发地产公司、特发物业公司、泊林公司承担。有关上诉理由详见上诉状及庭审笔录。被上诉人特发物业公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。有关答辩理由详见庭审笔录。被上诉人泊林公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。有关答辩理由详见庭审笔录。被上诉人特发房地产开发公司、特发��产公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。本院二审期间，上诉人李军峰等人提交以下证据：一、万山珠宝商场的2017年5-8月的管理费用单据原件。用以证明被上诉人特发物业公司、泊林公司收取的管理费过高；二、2017年10月12日拍摄的照片，用以证明被上诉人特发物业公司、泊林公司的物业管理存在瑕疵。被上诉人特发物业公司、泊林公司质证认为，对证据一的管理费用单据的真实性没有异议，但与本案没有关联；对于证据二的照片，认为不属于法律规定的新证据，对真实性、合法性、关联性均不予认可。另查，被上诉人泊林公司为证明业主就商铺物业管理及商业运营存在委托关系，于一审期间提交了租赁商铺的原一手业主与案外人深圳市特隆发实业有限公司签订的《深圳市房地产认购书》或原一手业主与被上诉人泊林公司及案外人深圳市兴丰��房地产投资有限公司签订的《泊林国际珠宝交易中心委托经营合同》。上诉人李军峰等人对上述证据的真实性均予以确认，但主张委托经营期限均已届满。原审判决认定的其他事实（详见原审判决书）清楚，本院予以确认。本院认为，被上诉人特发物业公司依据其与被上诉人特发地产公司2005年10月20日签订《“泊林花园”前期物业管理服务合同》，成为泊林花园的前期物业服务企业，服务期限自2006年8月6日起至2008年8月5日止。在此期间，被上诉人特发物业公司又与被上诉人泊林公司及案外人深圳市兴丰发房地产投资有限公司于2006年12月1日签订《泊林花园商业裙楼物业管理合同》，约定将其中商业裙楼内部由被上诉人泊林公司及案外人深圳市兴丰发房地产投资有限公司进行综合管理，管理费标准由上述主体自行制定。此后，各案商铺的原一手业��将商铺委托被上诉人泊林公司及案外人深圳市兴丰发房地产投资有限公司经营，并约定在委托经营期限内，商铺由被上诉人泊林公司与案外人深圳市兴丰发房地产投资有限公司统一进行经营管理，包括治安、消防、卫生、水电、物业管理和商场公共部分维修。基于上述事实，被上诉人泊林公司对商铺所在的商场内部区域进行物业管理服务系经过被上诉人特发物业公司、泊林公司、案外人深圳市兴丰发房地产投资有限公司及商铺业主一致同意，为当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定。上诉人李军峰等人主张被上诉人特发物业公司擅自将涉案商铺的物业管理业务委托第三方管理缺乏事实依据，本院不予采纳。虽然现委托经营期限均已届满，但事实上在期限届满后上述区域仍然继续由被上诉人泊林公司提供物业管理服务，上诉人李军峰等人均予以接受并交纳物业管理费，双方形成事实上的物业服务关系，并至今未另行选聘新的物业管理服务企业。由于被上诉人泊林公司在涉案区域内的物业服务行为系针对该区域全体业主，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人需经过占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。上诉人李军峰等人作为部分业主，其认为被上诉人泊林公司提供的服务未达到约定标准并具备解聘条件，请求解聘并同时选聘被上诉人特发物业公司为物业服务企业，应达到前述法定条件。虽然上诉人李军峰等人提交了《授权委托及签名表》，但本院认为，签名表中所列明的委托事项中并未包含解聘及选聘事项，仅于“备注”中有要求被上诉人泊林公司“退出现物业管理”的表述。鉴于“备注”内容系附于业主签名页之后，且该��述与委托事项记载并不一致，无法认定“备注”内容经全体签名业主知晓并且同意。上诉人李军峰等人仅以其个人名义提起诉讼，请求被上诉人泊林公司退出涉案区域内的物业管理服务，并主张与被上诉人特发物业公司签订物业管理服务合同，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。上诉人李军峰等人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据。上诉人李军峰等人主张被上诉人泊林公司物业管理不尽人意、缺乏服务意识，但未对该主张提出具体事由及充分证据证明。关于被上诉人泊林公司提高物业管理收费标准以及被上诉人泊林公司不具备物业管理企业资质的上诉意见，由于上诉人李军峰等人均已实际接受被上诉人泊林公司提供的物业服务内容，且认可一直以来均按期足额缴纳物业管理费，并表示无法提供确凿证据证明在提起本六案诉讼之前对物业服务标准提出过异议。上诉人李军峰等人关于被上诉人泊林公司返还多收取的物业管理费的诉讼请求事实依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人李军峰等人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。六案二审案件受理费各50元，均由上诉人李军峰等人负担。本判决为终审判决。审判长　李　凤　麟审判员　徐　雪　莹审判员　刘　欢　飞二〇一七年十月二十五日书记员　梁艺（兼）百度搜索“”