（2017）新01民终2821号
裁判日期: 2017-10-25
公开日期: 2017-11-07
案件名称
张宏民、贾小花与牛新生房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
所属地区
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张宏民,贾小花,牛新生
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）新01民终2821号上诉人（原审被告）：张宏民，男，1971年10月8日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市新市区。上诉人（原审被告）：贾小花，女，1973年12月4日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市新市区。二上诉人共同委托诉讼代理人：明承业，新疆同创（乌鲁木齐）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：牛新生，男，1968年3月17日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市新市区。委托诉讼代理人：王慧平，新疆世源律师事务所律师。上诉人张宏民、贾小花因与被上诉人牛新生房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市新市区人民法院（2017）新0104民初4872号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年8月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张宏民、贾小花的共同委托诉讼代理人明承业，被上诉人牛新生的委托诉讼代理人王慧平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张宏民、贾小花上诉请求：1.请求依法撤销乌鲁木齐市新市区人民法院（2017）新0104民初4872号民事判决，将本案发回重审，或改判我方返还牛新生租金36,000元。2.本案一、二审诉讼费、邮寄费均由牛新生负担。事实与理由：1.一审法院未处理我方提出的反诉请求，违反法律规定，应当发回重审或依法改判；2.牛新生违反双方的约定给我方造成的房租损失客观存在，我方提供的证据足以证明，系牛新生违约造成租赁合同无法签订，我方为等待与牛新生签订租赁合同，致使房屋空租期长达144天，牛新生应当赔偿房租损失144,000元。我方认为，《二楼商铺诚意定金》具有协议及合同的性质，明确了租期为5年，明确了租金36万元，明确了11月17日不签订合同定金不退的责任。我方通过电话及短信方式多次与牛新生联系，要求解除合同，但牛新生未予进行任何理会。请求二审法院予以改判。牛新生辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。一审法院不存在遗漏反诉请求的事实，我与张宏民、贾小花签订的合同仅为预约定金，在双方并未签订正式租赁合同的情况下，张宏民、贾小花要求我赔偿租金损失无法律及事实依据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。牛新生向一审法院起诉请求：1.判令张宏民、贾小花返还双倍定金8万元；2.判令张宏民、贾小花返还已付租金14万元；3.本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：张宏民、贾小花系夫妻关系。2016年11月7日，张宏民与牛新生签署“二楼商铺诚意定金”协议，内容为：今收到牛新生租赁定金为4万元，初步商议二楼年租金为36万元，前三年不变，后续签订两年涨幅不超过10%，牛新生须在2016年11月17日前签订合同并且付清全年的房租（注：合同样板的基础上做微调），如在17号之前未签订合同，定金不予退还。该协议书上留有贾小花的银行卡号和手机号码。上述协议签订当日，牛新生向贾小花的银行卡打款4万元。2016年11月17日，牛新生向贾小花的银行卡打款14万元。后牛新生与张宏民、贾小花未签订房屋租赁合同。2017年1月22日，张宏民以短信方式要求牛新生对至今未签订合同予以说明，牛新生未予回复。另查明：2017年2月23日贾小花与案外人姚伟签订房屋租赁合同，将位于新市区河南东路847号二楼房屋出租给姚伟，合同约定租期自2017年4月1日起至2023年3月31日止，前三年年度租金为36.6万元，后三年年度租金递增10%，2017年份两次交清全年租金，合同签订起交纳第一年半年租金18.3万元，房屋消防安全保证金5万元。同日，姚伟向贾小花转账支付23.3万元。一审法院认为，牛新生与张宏民、贾小花签订的诚意定金协议是预约合同，所约定的定金4万元属于立约定金，即以交付定金作为订立本约的担保。给付定金的一方拒绝订立本约的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立本约的，应当双倍返还定金。定金协议约定“如在17号之前未签订合同，定金不予退还”以及签订合同时需付清全年的房租，现双方对于签订合同的时间是11月17日还是12月17日存在争议，原告于11月17日支付了半年租金但双方未签订租赁合同，即便按12月17日为签订合同的时间，牛新生提供的证据不能证明张宏民、贾小花拒绝与其订立租赁合同以及同时又将房屋出租给案外人的事实，或者双方协议变更了订立合同的时间、租金支付期限的事实，故牛新生主张返还双倍定金8万元无事实依据，一审法院不予支持。本案是因牛新生一方的原因未能订立房屋租赁合同，无证据表明因不可归责于双方当事人的事由导致合同未能订立，故也不存在返还定金的情形。预约违约的损失相当于本约的信赖利益损失，信赖利益通常包括所受损失与所失利益，所受损失包括缔约费用、准备履行所需费用、已付金钱的利息等，所失利益主要是指另行订约的机会利益损失。张宏民、贾小花提出抵扣的租金14.4万元是其与牛新生在房屋租赁合同成立后的履行利益，非其信赖利益损失，双方未订立房屋租赁合同且约定并已适用定金罚则作为预约的违约责任，故张宏民、贾小花抗辩仅应退还租金3.6万元无事实及法律依据，一审法院不予采信。牛新生主张返还租金14万元的请求符合法律规定，一审法院予以支持。判决如下：一、张宏民、贾小花于本判决生效之日起十日内返还牛新生租金14万元；二、驳回牛新生的其他诉讼请求。二审中，当事人未提交新证据，且对一审法院认定的事实无异议。本院认为，牛新生与张宏民、贾小花之间因涉案房屋的租赁合同签订、履行及租金返还等问题产生争议，张宏民、贾小花上诉认为牛新生的违约行为给其造成损失，牛新生应当向其赔偿损失，牛新生辩解认为双方未签订租赁合同，应当按照定金罚则处理违约责任。根据庭审调查及当事人陈述，双方就租赁涉案房屋事宜签订了定金协议一份，该协议应当认定为双方对订立合同的期限、条件及违约责任进行了约定，该定金性质应为立约定金。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债券的担保，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释第一百一十五条规定，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金。本案中，牛新生未按照定金协议约定的期限签订房屋租赁合同，存在违约行为，应当按照担保法及相关司法解释的规定及定金协议的约定数额承担违约赔偿责任。张宏民、贾小花上诉认为已向一审法院提出反诉，一审法院存在漏审漏判的程序违法行为，通过庭审调查反映，张宏民、贾小花在一审庭审中并未明确提出反诉请求，亦未缴纳反诉诉讼费用，一审法院对张宏民、贾小花提出的抗辩主张已进行了审理。张宏民、贾小花上诉认为牛新生的违约行为给其造成的损失赔偿标准，应当按照年租金36万元的标准计算违约损失并无合同依据和法律依据，本院不予采信。综上所述，张宏民、贾小花的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,380元（张宏民、贾小花已预交），由上诉人张宏民、贾小花负担。本判决为终审判决。审判长 陈 琛审判员 曾 敏审判员 冯 宁二〇一七年十月二十五日书记员 石晓峰杨文新 来自：