（2017）浙01民终5573号

裁判日期: 2017-10-25

公开日期: 2018-03-07

案件名称

姜秀芳与杭州尚坤紫霞投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省杭州市中级人民法院

所属地区

浙江省杭州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

姜秀芳,杭州尚坤紫霞投资管理有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

全文

浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)浙01民终5573号上诉人（原审原告）：姜秀芳，女，1964年5月21日出生，汉族，住杭州市西湖区,委托诉讼代理人：夏晓明，浙江浙元律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杭州尚坤紫霞投资管理有限公司，住所地杭州市西湖区文一西路776号1幢B座4B27室,统一社会信用代码91330106MA27W3ADX0。法定代表人：郦政为，董事长。委托诉讼代理人：邹永闯、刘陈甜，浙江智仁律师事���所律师。上诉人姜秀芳因与被上诉人杭州尚坤紫霞投资管理有限公司(以下简称尚坤紫霞公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2017）浙0106民初1544号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月31日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2016年11月25日，姜秀芳（承租方、乙方）与尚坤紫霞公司（出租方、甲方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将案涉房屋出租给乙方，租赁期限自2017年1月1日起至2021年12月31日止，其中免租装修期为2016年11月26日至2016年12月31日止；甲、乙双方约定2016年11月26日为房屋交付日期，交付方式为现状交付，即自2016年11月26日起乙方自行到甲方处领取钥匙承租房屋或直接承租房屋；乙方于合同签订之��起五个工作日内向甲方支付履约保证金61061元；乙方向甲方支付租金按每半年预付，先支付后使用，于本合同签订之日起五个工作日内，乙方向甲方支付首期房租，即2017年1月1日至2017年6月30日的房租366369元。该合同的第十一条第四款约定，在合同有效期内，如乙方要求提前终止合同，需在当期房租费到期前3个月提出书面通知，但同时乙方所缴纳的履约保证金不予退还，作为提前终止合同给付甲方的违约赔偿，如未在当期房租费到期前3个月提出书面通知，则乙方应按当月租金的二倍向甲方支付违约金，同时履约保证金、物业管理费不予退还。合同签订后，尚坤紫霞公司按约向姜秀芳交付案涉房屋，姜秀芳按约向尚坤紫霞公司支付履约保证金61061元及自2017年1月1日至2017年6月30日的房租366369元。2017年1月23日，姜秀芳向尚坤紫霞公司的员工徐意娟发送短信，载明：因尚坤紫霞公司将一楼通往二楼的消防通道租给他人经营奶茶店，经沟通，双方同意奶茶店退出经营，姜秀芳每年增加26000元的楼道费用。但几天后，尚坤紫霞公司要求姜秀芳赔偿奶茶店10万元的加盟费。对此，我们无法接受，现在决定撤出。2017年2月17日，姜秀芳委托浙江朗铭律师事务所王日保律师向尚坤紫霞公司发出律师函，主要内容是:因尚坤紫霞公司将案涉房屋旁边的消防通道出租给他人经营奶茶店，影响姜秀芳对案涉房屋的使用。现姜秀芳要求尚坤紫霞公司在收到律师函三日内对消防通道进行整理，腾空该消防通道，若未依本律师函履行相关义务则双方的《房屋租赁合同》解除，并依合同约定退还相关费用、赔偿损失。2017年2月21日，尚坤紫霞公司针对姜秀芳的律师函，复函给姜秀芳，主要内容为：奶茶店位于一楼楼梯下部空间，并非系消防通道，既不占用消防通道空间，也不影响该商铺所属楼房的消防功能。因此，尚坤紫霞公司并无腾空该商铺的义务，亦未违反租赁合同约定的义务，姜秀芳无权要求解除合同。庭审中，双方均陈述尚坤紫霞公司于2017年1月初左右将一楼至二楼楼道的下部空间对外出租用于奶茶店的经营，该奶茶店已于2017年6月初拆除。再查明，案涉房屋的设计图纸显示在房屋东南角处有20平方米左右的面积系镂空的。现该部分面积已浇筑，并将楼梯的走向作了相应变更。现姜秀芳起诉至原审法院，请求：1、确认姜秀芳与尚坤紫霞公司于2016年11月25日签订的《房屋租赁合同》已于2017年1月23日解除；2、尚坤紫霞公司返还姜秀芳履约保证金61061元、租金366369元，并支付违约金122123元。原审法院认为：姜秀芳、尚坤紫霞公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按约履行。双方争议的主要焦点为：1、合同的第十一条第四款的约定是否为任意解除权的约定；2、尚坤紫霞公司将案涉房屋一楼至二楼楼道下部空间对外出租是否构成根本性违约。对于合同的第十一条第四款是否为任意解除权的约定的问题。该条载明：在合同有效期内，如姜秀芳要求提前终止合同，需在当期房租费到期前3个月提出书面通知，但同时姜秀芳所缴纳的履约保证金不予退还，作为提前终止合同给付尚坤紫霞公司的违约赔偿，如未在当期房租费到期前3个月提��书面通知，则姜秀芳应按当月租金的二倍向尚坤紫霞公司支付违约金，同时履约保证金、物业管理费不予退还。对此，该院认为，该条文仅约定姜秀芳在合同期限内如需提前解除合同负有通知的义务及相应违约责任的约定，并无姜秀芳在合同期限内有权提前解除合同权利的表述，故该条并非系赋予姜秀芳享有任意解除权的约定。对尚坤紫霞公司将案涉房屋一楼至二楼楼道下部空间对外出租是否构成根本性违约的问题。本案中，尚坤紫霞公司已按约交付租赁房屋，履行了合同约定的最主要义务。姜秀芳承租的房屋位于二楼，其主张尚坤紫霞公司将房屋一楼至二楼楼道下部空间的出租行为会有消防隐患，但是否存在消防隐患未经有关部门认定，即使存在消防问题，也仅属于履行合同过程中存在的瑕疵问题，并不属根本性违约的行为，故姜秀芳以此要求解除合同，依据不足，该院不予支持。另外，姜秀芳还主张尚坤紫霞公司对二楼东南角处20平方米左右镂空处进行浇筑影响了其对案涉房屋功能区块的设计，影响其使用目的。对此，该院认为，姜秀芳对上述改造系尚坤紫霞公司交付房屋后再完工的事实未提供证据证明，即使属实，尚坤紫霞公司的改造实际增加了姜秀芳的使用面积，且姜秀芳在庭审中陈述该空间系设计用于挂点灯，主要用于餐厅门面的装饰所用，故尚坤紫霞公司的改造行为亦不属根本性违约的行为，姜秀芳以此要求解除合同，亦依据不足，该院不予支持。综上，姜秀芳的诉讼请求，依据不足，该院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决驳回姜秀芳的诉讼请求，案件受理费减半收取4648元，财产保全申请费3270元，合计7918元，由姜秀芳负担。宣判后，姜秀芳不服，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实不清，法律适用不当。一、原审判决认定尚坤紫霞公司将东南角处一楼楼道区域浇筑、改变楼梯走向后出租给他人经营奶茶店等行为，不构成根本违约，事实认定错误，在此基础上适用《合同法》第九十四条关于法定解除的规定，驳回姜秀芳要求解除合同的诉请，属适用法律不当。二、原审判决对于租赁合同第十一条第11.4款的解释和认定有误，否定其任意解除权的性质是错误的。综上，请求：1、撤销原审判决，改判并支持姜秀芳原审全部诉讼请求；2、由尚坤紫霞公司承担全部诉讼费用。被上诉人尚坤紫霞公司答辩称：1、尚坤紫霞公司不存在根本违约行为，本案中姜秀芳与尚坤紫霞公司之间系��赁合同关系，合同主要义务已经履行，姜秀芳承租房屋的合同目的已经实现。二、姜秀芳不具有任意解除权。双方之间签订的合同第十一条第四款约定，在合同有效期内，如姜秀芳要求提前终止合同，需在当期房租费到期前三个月提出书面通知，否则姜秀芳应按当月租金的二倍向尚坤紫霞公司支付违约金，同时履约保证金、物业管理费不予退还。从该条文来看，“如姜秀芳要求提前终止合同”系该条文的前提条件，并非赋权约定，即该前提并不当然能够认为姜秀芳具有任意解除合同的权利。按照一般合同拟定的惯例来看，如约定一方具有任意解除权，一般均会以……有权解除或……方可解除等方式进行约定，姜秀芳将该约定解释为任意解除权，显然与合同约定以及一般生活常理不符。��上，请求驳回上诉，维持原判。二审中，姜秀芳未向本院提交新证据，向本院提交了两份调查取证申请，申请法院向12345受理中心调取编号为电0033201705210038投诉反映事项的交办反馈单、处理材料及结果以及向杭州市公安消防支队西湖区大队调取上述投诉反映事项的处理材料及结果。被上诉人尚坤紫霞公司未向本院提交新证据。本院经审理查明的事实与原审法院查明事实一致。本院认为：法院应当围绕当事人的诉讼请求进行审理，本案姜秀芳起诉要求确认案涉《房屋租赁合同》于2017年1月23日解除，并以解除为基础请求返还履约保证金、租金并支付违约金，依据是其在2017年1月23日向尚坤紫霞公司员工发送了解除短信，故本案���焦点是该短信是否为有效的解除通知。本院经审查认为，首先，该短信内容表明姜秀芳欲撤出（解除）的理由是尚坤紫霞公司要求姜秀芳赔偿奶茶店10万元的加盟费，姜秀芳不能接受。短信内容中并未涉及奶茶店的存在影响其对租赁物的使用。更未提及尚坤紫霞公司存在导致合同目的落空的其他违约行为。故该解除短信不构成有效解除。况且，在2017年2月17日，姜秀芳委托律师向尚坤紫霞公司发出律师函，函件中要求尚坤紫霞公司收到函件后三日内对消防通道进行整理并腾空，否则《房屋租赁合同》解除。表明姜秀芳自己也认可在2017年1月23日，《房屋租赁合同》并未解除。其次，《房屋租赁合同》第十一条第四款的约定是对一方提前解除合同违约责任的约定，而非赋予一方任意解除权，姜秀芳据此主张其享有任意解除权，理由不成立。综上，原审法院判决驳回姜秀���的诉讼请求，并无不当。姜秀芳的上诉理由部分与本案实体处理无关，部分不成立，其提出的两项调查取证申请，因与本案的实体处理结果无关，本院不予准许。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9296元，由姜秀芳负担。本判决为终审判决。审判长　徐　丹审判员　金瑞芳审判员　陈　艳二〇一七年十月二十五日书记员　吴梦姣 百度搜索“”