（2017）云0702民初926号
裁判日期: 2017-10-25
公开日期: 2018-07-12
案件名称
丽江七星物业管理有限公司与杨成物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
丽江市古城区人民法院
所属地区
丽江市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
丽江七星物业管理有限公司,杨成
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
云南省丽江市古城区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0702民初926号原告丽江七星物业管理有限公司。法定代表人：黄藤。公司住所：云南省丽江市古城区。委托代理人（特别授权代理）：和丽星，云南云勇律师事务所律师。被告杨成，男，1969年8月9日生，彝族，住云南省丽江市古城区。委托代理人（特别授权代理）：李寿刚，云南李寿刚律师事务所律师。原告丽江七星物业管理有限公司与被告杨成物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月15日立案，依法适用普通程序，于2017年10月24日与原告丽江七星物业管理有限公司与被告木成功物业服务合同纠纷一案公开合并开庭进行了审理，原告丽江七星物业管理有限公司委托代理人、被告杨成及其委托代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告给付拖欠的物业管理服务费人民币27876元；2、本案律师代理费5000元和案件受理费由被告承担。事实与理由：2006年9月，经原告与丽江市烟草公司协商，自2006年10月1日起，由丽江市烟草公司集资建设的烟草小区（后改称为玉叶小区）物业管理交由原告接管并提供物业服务。原告于2006年9月2日以《通知》形式向业主通知签订物业管理服务合同，小区业主与原告签订了物业管理服务合同。2006年11月5日，丽江七星房地产开发有限公司统一锦天大酒店有限公司在原丽江啤酒厂地段新建住宅锦天小区，锦天小区与玉叶小区共用一条道路，并同意锦天小区电力、电信、供水、排污从玉叶小区搭接。因考虑到新建的锦天小区与玉叶小区共用通道、电力、电信、供排水等，为便于管理，故在《协议书》中约定锦天小区建成后的物业也统一由七星物业管理公司进行管理服务。原告于2010年11月1日起根据双方约定对新建成的锦天小区进行接管，并自此后一直向锦天小区各业主提供物业管理服务，锦天小区的绝大多数业主也按时向原告交纳了物业管理服务费，但居住于锦天小区3号的被告则一直未向原告交纳自2010年11月1日起至今的物业管理服务费，原告无数次催促被告履行缴费义务，但被告仍拒不交纳。为此，原告依据相关法律规定诉至法院，请求判如所诉。被告杨成辩称，本案中涉及到物业服务合同，就应确定本案的业主，业主需根据房产证及土地使用权证来确认，本案被告不是本案适格被告，被告未与原告签订过物业服务合同。原告与其他公司签订的合同，并不能约束本案被告。被告不是在开发商处购买的房屋，被告的房屋是自建房屋。被告从未接受原告提供的物业服务。被告小区与烟草小区共用电信、供水、电力等不是事实，电力设施等是国家公共设施。综上，本案被告不应承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对原告提交的证据2《通知》系原告向案外人作出的，与本案事实无关，不予采信；对原告提交的证据3、4《协议书》、锦天小区方位示意图及《丽江市发展和改革委员会关于制定丽江市所在地物业管理指导价格的通知》原告已提交证据原件，对其真实性予以确认，但原告未能提交证据证实丽江七星房地产开发有限公司系受原告委托与丽江锦天大酒店有限公司签订的协议，故对其关联性不予采信；对原告提交的证据5《锦天小区物业服务补充条款》系原告单方制作，原告未提交其他证据佐证其与小区业主就该条款已达成一致，被告质证亦不予认可，故对该证据不予采信；对原告提交的证据6《关于提升物业服务质量、调整物业服务费的通知》、《玉叶小区银苑物业交费征求意见表》、《关于玉叶小区提升物业服务质量、调整物业服务费的通知结果公示》系原告针对玉叶小区所作出，与涉及本案的锦天小区无关联，故对原告提交的以上证据不予采信；对原告提交的证据7《职工登记表》、《入职登记表》系原告单方制作，被告质证不予认可，原告亦未能提交其他证据予以佐证，故不予采信；对原告提交的证据7中身份证复印件原告未能提交原件，被告质证亦不予认可，故不予采信；对原告提交证据7中《七星物业管理有限公司工资核算发放表》领取工资人员未到庭对其真实性予以确认，原告亦未能提交其他证据予以佐证，故对以上证据不予采信；对原告提交的证据7中《玉叶小区2014年支出明细表》及相关单据、《照片》与本案涉及的锦天小区无关，故不予采信；对原告提交的证据8中《锦天小区物业服务合同》系原告与锦天小区其他业主签订的，签订合同业主未到庭对其真实性予以确认，故对证据真实性不予采信；对原告提交证据8中的《收据》原告已提交证据原件，故对其真实性予以确认，以上收据系锦天小区其他业主交纳物业服务费情况，但未涉及本案被告，故对其关联性不予采信；对原告提交的证据9《收据》真实性予以确认，收据中电费系电力公司委托原告代为向被告收取，与本案诉争的物业服务费无关，故对其关联性不予采信；对原告提交费证据10《丽江七星物业管理有限公司玉叶小区物业服务费欠费清单》、《物业服务催交通知单》及相关照片系原告单方制作，未得到被告确认，被告当庭亦不予认可，故对以上证据不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于丽江市古城区气象路西侧锦天小区共有21户，其中3号房产所有权登记为案外人陈贵珍、佳日一史，该房屋电费自2010年起至今由被告杨成向原告交纳，原告确认电费系其代电力公司向业主收取。原、被告确认双方未签订过物业服务合同。2008年11月15日，案外人丽江七星房地产开发有限公司作为甲方与作为乙方的案外人丽江锦天大酒店有限公司签订了《协议书》，约定“甲方同意乙方在原丽江啤酒厂地段新建的住宅小区，与甲方在太和路南面紧邻乙方新建的小区共用一条道路。小区建成后的物业管理，必须委托七星物业管理公司进行管理，其细则另行商订”。原告认为以上协议系锦天小区建设单位丽江锦天大酒店有限公司与原告关联企业丽江七星房地产开发有限公司签订的，以上协议指定原告为锦天小区业主提供物业服务，原告接受以上协议并已向锦天小区业主提供物业服务，被告杨成虽不是丽江市古城区气象路西侧锦天小区3号房产登记所有权人，但其系该家庭户主，其应当向原告支付拖欠的物业服务费及原告主张拖欠物业服务费而产生的律师费及诉讼费。本院认为，本案无证据证实丽江锦天大酒店有限公司系锦天小区建设单位，原告亦未证实丽江七星房地产开发有限公司系受其委托签订合同，丽江锦天大酒店有限公司与丽江七星房地产开发有限公司签订的《协议书》并不属于原告与锦天小区建设单位签订的前期物业服务合同，故对原告以该《协议书》为依据向未与其签订物业服务合同的被告主张物业服务费的诉请不予支持。综上，本院依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告丽江七星物业管理有限公司诉讼请求。案件受理费622元，由原告丽江七星物业管理有限公司承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。审 判 长 杨艳柳审 判 员 刘智超人民陪审员 杨学友二〇一七年十月二十五日书 记 员 和春芳 来自：