（2017）沪0115民初42766号

裁判日期: 2017-10-25

公开日期: 2018-04-01

案件名称

上海盘鸿实业有限公司与上海崇沁物流有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市浦东新区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

上海盘鸿实业有限公司,上海崇沁物流有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条，第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款

全文

上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初42766号原告：上海盘鸿实业有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：陈小四，执行董事。委托诉讼代理人：鲁晓东，北京大成(上海)律师事务所律师。被告：上海崇沁物流有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：陆七宝，总经理。委托诉讼代理人：毛晓华，上海磐德律师事务所律师。原告上海盘鸿实业有限公司(以下简称盘鸿公司)与被告上海崇沁物流有限公司(以下简称崇沁公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月5日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年7月19日、9月18日公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告盘鸿公司的法定代表人陈小四及委托诉讼代理人鲁晓东、被告崇沁公司的委托诉讼代理人毛晓华到庭参加诉讼。第二次庭审，原告盘鸿公司的委托诉讼代理人鲁晓东、被告崇沁公司的委托诉讼代理人毛晓华到庭参加诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解两个月。本案现已审理终结。原告盘鸿公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告押金人民币(以下币种同)166,660元；2、判令被告退还原告租金1,333,333元；3、判令支付原告员工住宿补偿款10万元。事实和理由：2015年8月21日，原、被告签订《仓库租赁协议》，约定被告将上海市浦东新区虹星路XXX弄XXX号仓库租赁给原告使用，仓库面积4460平方米，租金为85,000元一亩一年，先付后用，租金每半年支付一次，支付方式付六押一，租赁期限自2015年10月1日至2018年11月1日止。同时，双方签订《补充合同》，约定虹星路185弄仓库被告同意给原告建造约3000平方米雨棚，如遇动迁被告承诺给原告3个月免租期或折合3个月租金，场地及仓库面积约23亩地，定金已收60万元。因被告不愿独自建造雨棚及整治场地，双方于同年9月24日签订《虹星场地合作投资协议》，约定被告总投资场地、雨棚、办公房及门卫共计168万元整，经双方协商同意，原告出资投资总额三分之一，即56万元，如遇动迁原告同意享受动迁赔偿总额的三分之一(仓库赔款除外)，双方同意，被告以每年20万元作为分红给原告，直至动迁为止。此后，原告按约支付投资款56万元，双方整治场地，并建起了3000平方米的雨棚。双方口头约定，将该雨棚和场地租给原告使用，租期从2015年12月开始计算，场地、雨棚、仓库共计23亩均按8.5万元一亩一年的标准计算租金，每年共计200万元，每半年交100万元。此后，原告按照约定交付了押金和租金，并于2015年12月22日正式搬进该场地从事仓储经营活动。2016年6月30日，被告出具收条确认收到原告押金166,660元及后续截至2016年11月30日之前的租金。2016年11月，原告再次支付2016年11月30日至2017年5月31日期间的租金100万元。2017年1月3日，相关部门向原告送达公告，公告决定于2017年1月1日启动环境综合整治工作，要求在2017年3月31日前自行完成整改、清场、搬离等工作。原告租用被告的仓库、场地，处于上述区域，属于本次清理范围。因原告租赁该场地时，被告称该仓库具备一切合法手续，原告接到公告后与被告交涉，被告先称清理与场地无关，不影响原告的经营，然自2017年3月1日起被告又通知原告，要求原告马上搬离，并采取堵门、不让货车进出等方式阻止原告经营。3月15日，被告再次派人堵门后，原告报警处理，依然没有得到解决。原告在迫不得已的情况下，只好匆忙另行寻找场地进行搬迁，截至2017年4月1日共花费100余万元将4万多方共计1000多车的货物全部搬离该处场地。原告租用被告场地、仓库的目的是开展仓储经营。自2017年1月1日开展环境综合整治工作，特别是2017年3月1日以来，原告无法开展仓储经营业务，被告丧失了收取租金的基础，故该期间的租金被告不应收取，而原告交付租金直至2017年5月31日，故2017年1月1日至2017年5月31日的5个月的租金共计833,333元被告应当返还给原告。此外，合同约定，如遇动迁，被告承诺给原告3个月免租期或折合3个月租金，故被告应当支付给原告3个月租金共计50万元。原告交付押金，现租赁合同已实际终止，被告理应退还原告交付的押金166,660元。原告与被告多次交涉未果，故诉至法院，要求判如所请。被告崇沁公司辩称：不同意原告的诉讼请求。第一，2015年10月1日至2017年4月30日共计19个月，租金应为3,166,700元，原告实际仅支付219万元，尚欠付租金976,700元。对于原告所述的投资分红及住宿补贴不予认可，双方并未就此达成一致。对于原告诉请的押金应抵扣欠付租金。第二，原告于2017年4月底才搬离系争场地，在此期间原告均正常经营，原告使用系争场地理应支付租金，不存在租金退还问题。第三，合同约定动迁才有租金补偿，然本案系政府拆违，并非动迁，故不存在3个月的租金补偿。第四，对于原告诉请的员工住宿费用，双方并未达成协议，也与本案无关。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年8月21日，原、被告签订《仓库租赁协议》，其中约定被告将上海市浦东新区虹星路XXX弄XXX号仓库租赁给原告使用，仓库面积4460平方米，租赁用途物资储存、周转；租金为85,000元一亩一年，先付后用，租金每半年支付一次，支付方式付六押一；租赁期限自2015年10月1日至2018年11月1日。同日，原、被告签订《补充合同》，约定：1、虹星路185弄仓库被告同意给原告建造约3000平方米雨棚。2、经双方协商一致，如遇动迁被告承诺给原告3个月免租期或折合3个月租金。3、被告承诺把场地上一楼办公楼无偿租给原告。4、被告承诺用单层彩钢板内仓隔两仓。5、场地及仓库面积约23亩地。6、定金已收60万元。2015年9月29日，原、被告签订《虹星路场地合作投资协议》，其中约定场地地址为浦东新区虹星路185弄场地。1、被告总投资场地、雨棚、办公房及门卫共计168万元整。2、经双方协商同意，原告出资投资总额三分之一，共计56万元，如遇动迁原告同样享受动迁赔偿总额的三分之一(仓库赔款除外)。3、经双方协商同意，被告以每年20万元作为分红给予原告，直至动迁为止。4、经双方协商同意，以每年的9月30日为一个结算日。5、如遇动迁经营性补赔由原告所得，如有后续投资经双方协商后按比例再进行出资。2016年6月30日，被告出具收条四份，分别载明收到原告浦东新区虹星路XXX弄XXX号仓库押金166,660元、2015年12月11日至2016年5月30日租金100万元、2016年5月30日至2016年11月30日租金100万元、投资款56万元。审理中，双方确认按年租金200万元结算。原告表示由于双方签订投资协议后才投资建造雨棚，租赁标的物于2015年12月交付使用，故租金自2016年12月11日起算，2016年6月30日双方对之前的租金进行了相应结算，并出具相应收条。被告则表示，押金无异议，但租金收条系应原告要求先行出具，并未足额收取，且租赁期限应自合同约定的2015年10月1日起算。2016年12月2日，被告开具发票，载明仓储费80万元。审理中，原告表示2016年12月1日至2017年5月31日本应支付租金100万元，被告同意扣除2015年12月1日至2016年12月1日的投资分红20万元，故实际支付80万元。被告则表示，双方就投资分红并未予明确，不认可原告所述的抵扣问题，原告仅支付租金80万元。2017年1月3日，政府相关部门发布公告，表示即将开展对一心村环境综合整治工作，整治违法用地、违法建筑、违法经营、违法排污、违法居住等行为，于2017年1月1日启动整治，要求当事人在2017年3月31日前自行完成整改、清场、搬离等工作，逾期未整改的，政府将组织力量于2017年4月1日8时起对整治范围内场地实施封闭，交通限行，只进不出，并停水、停电、强制实施地面建筑拆除；2017年5月30日17时起，拆除地坪，覆土布绿。2017年3月1日，被告向原告送达拆违通知书，要求原告于2017年3月15日搬离。关于搬离时间，原告表示已于2017年4月1日搬离，被告则表示原告于2017年4月30日搬离。审理中，本院至上海市浦东新区唐镇一心村村委会了解相关情况，该村招商办工作人员表示，为响应政府提出的“五违四必”部署进行综合整治工作，本区虹星路XXX-XXX号属于拆违整治对象。2017年4月，虹星路XXX号尚未清空，仍有物品堆放现场，4月份进行断水断电，大概5月初搬离，后于2017年5月中旬拆除。审理中，经法院释明，原告表示如果涉案租赁合同无效，无其他法律后果需要处理。被告则表示要求原告支付至2017年4月30日的欠付租金976,700元。本院认为，被告向原告出租的仓库无合法批建手续，被作为违法建筑拆除，故双方签订的《仓库租赁协议》及《补充合同》系无效合同。合同被确认无效后，被告因该合同收取的租赁押金166,660元，应返还原告。原告应支付实际使用租赁物期间的使用费，标准可以参照双方约定的标准即每年200万元。关于使用费的起止时间，原告主张自2015年12月11日起算，由被告出具收条等为凭，本院予以采信。但关于搬离时间，原告称于2017年4月1日搬离，未能提供充分证据予以佐证，本院难以采信。本院根据被告所述及至村委会了解的相关情况，确认原告应支付使用费至2017年4月30日。其中，2017年4月系争仓库进行了停水停电，显然影响原告对租赁物的使用，故对2017年4月的使用费，本院酌定为83,333元。根据被告出具的收条，本院确认原告已足额支付2015年12月11日至2016年11月30日的使用费，对于2016年12月1日至2017年4月30日的使用费应为749,999元，原告于2016年12月2日支付80万元，故被告应退还原告多付款项50,001元。原告主张投资分红20万元抵扣租金后其于2016年12月2日支付的租金实为半年的租金，但原告提供的录音证据尚不足以证明双方就投资分红抵扣租金达成一致，故对原告的该项主张，本院不予采信。对于原告主张的补偿3个月租金，原、被告签订的租赁合同系无效合同，故原告的该项主张，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。关于员工住宿补偿款，原告提供的录音尚不足以证明被告明确表示支付原告员工住宿补偿款，故在现有证据的情况下，原告关于员工住宿补偿款的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、原告上海盘鸿实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告上海崇沁物流有限公司押金166,660元；二、原告上海盘鸿实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告上海崇沁物流有限公司多付款项50,001元；三、驳回原告上海盘鸿实业有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18,299元，减半收取计9,149.50元，由原告上海盘鸿实业有限公司负担6,874.50元，被告上海崇沁物流有限公司负担2,275元。诉讼保全费5,000元，由原告上海盘鸿实业有限公司负担3,397元，被告上海崇沁物流有限公司负担1,603元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员　　祝芬二〇一七年十月二十五日书记员　　蒋炜附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院%26lt;关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释%26gt;》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 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