（2017）陕08民终426号
裁判日期: 2017-10-25
公开日期: 2017-12-29
案件名称
上诉人于利萍与上诉人陕西铭锋房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案二审民事判决书
法院
陕西省榆林市中级人民法院
所属地区
陕西省榆林市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
于利萍,陕西铭锋房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
陕西省榆林市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕08民终426号上诉人（原审原告）：于利萍，女,1983年4月15日出生,汉族,居民,现住府谷县。委托诉讼代理人：苏二虎，男，1969年9月18日出生，汉族，住府谷县府谷镇高石崖村。上诉人（原审被告）：陕西铭锋房地产开发有限公司，住所地西安市碑林区东关南街15号古迹岭小区32号��205室。法定代表人：苏乃怀，系该公司总经理。委托诉讼代理人：谢国强，北京市中兆（西安）律师事务所律师。上诉人于利萍、上诉人陕西铭锋房地产开发有限公司（以下简称铭锋公司）因商品房预售合同纠纷一案，均不服府谷县人民法院（2016）陕0822民初2513号民事判决，分别向本院提出上诉，本院受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。上诉人于利萍上诉请求：1、请求二审法院依法对原审判决的第一项予以改判，判令解除上诉人与被上诉人所签订的《商品房买卖合同》；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：被上诉人不能在合同约定的日期向上诉人交付商品房，双方约定的合同解除条件己经成就，且上诉人也己经明确向被上诉人告知要求解除合同，双方之间的合同应当予以解除��上诉人陕西铭锋房地产开发有限公司的答辩意见同其上诉意见。上诉人陕西铭锋房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销原审判决第二项、第三项，依法驳回被上诉人的该两项诉请；2、本案上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，上诉人不应承担逾期交房的违约责任。一、上诉人已经按照《商品房买卖合同》约定条件及时间验收合格并取得备案，完全履行了合同义务。二、2009年实施的《消防法》对消防验收制度作了重大修改，住宅小区的消防验收合格不再是法律规定的交付标准或条件之一。且双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定，房屋的交付条件为竣工验收合格，并非综合验收合格。三、《商品房买卖合同》已经对上诉人的合同责任进行了明确。被上诉人存在违约行为，从其违约之日起，上诉人违约责任免除。上诉人于利萍的答辩意见同其上诉意见一致。于利萍起诉请求：1、解除双方签订的《商品房买卖合同》；2、铭锋公司从2014年11月1日起，按照已付房款总额向于利萍按日支付万分之一的违约金，直至合同解除之日止；3、从2014年11月1日起，按照中国人民银行一年期内同期同类人民币贷款基准利率的150%向于利萍赔偿已付房款总额的损失，直至合同解除之日止。一审法院查明：2009年12月至2012年3月，府谷县人民政府、府谷县住房和城乡建设局为铭锋公司在府谷县新区中汇佳园住宅小区项目工程办理了国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。2012年10月16日，于利萍作为买受人与作为出卖人的铭锋公司签订《商品房买卖合同》一份，于利萍购买铭锋公司开发的中汇佳园项目第2幢1单元07层10701号房屋一套，该商品房的建筑面积为181.7平方米，每平方米单价为8300元，房屋总价为1508110元；合同约定铭锋公司应当在2014年10月30日前,依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用；合同约定逾期交房的违约责任，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,按以下方式处理：1、按逾期时间分别处理(不作累加)，逾期交房不超过90日，自本合同规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；若出卖人逾期超过90日未能将该商品房交付给买受人，则买受人有权以书面通知出卖人的方式单方面解除合同，出卖人应当在正式接受到买受人解除合同通知以及在有关部门正式解除本合同登记备案后的60日内退还买受人的全部已付款，并按买受人累计���付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，则出卖人继续按照买受人已付房价款的每日万分之一向买受人支付违约金直至出卖人将该商品房实际交付给买受人的前一天。2、买受人解除合同的，应当在出卖人逾期交房90天后起15日内以书面形式提出，否则视为买受人放弃该项权利。合同约定商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，后补充为应当通过发送书面信函或登报通知，并约定买受人因任何原因未收到出卖人的交房通知，则买受人有义务在本合同约定的交房期限届满前往该商品房所在地联系出卖人接收该商品房。若根据本合同附件四约定买受人购买的房屋为预售商品房，则买受人应按照出卖人书面通知或公告通知的日期前来办理商品房验收交接手续，如买受人未按出卖人书面通知或公告通知的日期��理商品房验收交接手续，则自出卖人书面通知或公告通知约定的验收交接日起即视为该商品房已经交付，该房屋的风险责任及物业管理费由买受人承担，该房屋及配套设施的保修期自上述通知中约定的验收交付日之次日计算。于利萍按照约定于2012年5月24日、2012年7月24日两次支付了首付房款458110元，其余房款105万元，于利萍通过与兴业银行股份有限公司榆林分行签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》约定，由兴业银行股份有限公司榆林分行直接向铭锋公司支付。2014年9月29日，中汇佳园项目工程经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位竣工验收合格，从2014年10月30日开始，铭锋公司与中汇佳园住宅小区业主因收房产生纠纷。本案涉及的中汇佳园住宅小区项目2号楼于2015年6月19日通过消防验收。一审法院认为，于利萍与铭锋公司���订《商品房买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定的内容全面履行自己的义务。于利萍履行了合同约定的付款义务，铭锋公司未在双方合同约定的2014年10月30日前，将经验收合格的商品房交付于利萍使用，应承担逾期交房的违约责任；双方约定，若出卖人逾期超过90日未能将该商品房交付给买受人，则买受人有权以书面通知出卖人的方式单方面解除合同；买受人解除合同的，应当在出卖人逾期交房90天后起15日内以书面形式提出，否则视为买受人放弃该项权利。本案中，于利萍未在双方约定的期限内提出解除合同，视为放弃该项权利，合同继续履行，故于利萍要求解除双方签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，该院不予支持。于利萍要求铭锋公司支付违约金并赔偿已付房款总额的诉讼请求，因铭锋公司开发的中汇佳园项目工程虽经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位验收合格，但最终要以消防验收合格后方可投入使用，造成该工程不能按期交付使用，铭锋公司应当承担违约责任，应当从2014年11月1日起，对已付房款1508110元按日向于利萍支付万分之一计算的违约金，直至消防验收合格（或备案）并通知于利萍之日止；铭锋公司逾期交房，还应当赔偿于利萍已付房款总额的损失，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，应按照中国人民银行一年期内同类贷款基准利率的150%向于利萍赔偿已付房款1508110元的损失，直至消防验收合格（或备案）并通知于利萍之日止;鉴于铭锋公司未提供证据证明曾将消防验收合格（或备案）一事通知过于利萍，故应当将举证之日，即开庭时间（2016年8月26日）确定为通知于利��之日,故于利萍的该请求，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十五条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款、《中华人民共和国消防法》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、于利萍与陕西铭锋房地产开发有限公司之间的《商品房买卖合同》继续履行。二、陕西铭锋房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向于利萍支付从2014年11月1日起至2016年8月26日止，按照已付房款1508110元每日万分之一计算的违约金。三、陕西铭锋房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向于利萍赔偿已付房款1508110元的损失（从2014年11月1日起至2016年6月26日止，按照中国人民银行一年期内同类贷款基��利率的150%计算）。四、驳回于利萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5330元，减半收取2665元，由陕西铭锋房地产开发有限公司负担。本院查明的事实与一审查明的事实一致，故本院对一审查明的事实予以认定。本院认为，本案争议的焦点是双方签订的《商品房买卖合同》是否应予解除以及违约责任的承担问题。本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》，属真实意思表示，且未违反法律和行政法规的效力性强制性规定，原审认定合同有效正确，双方均应按照合同约定的内容全面履行自己的义务。上诉人于利萍已履行了合同约定的付款义务，但铭锋公司未按合同约定于2014年10月30日前，将经验收���格的商品房交付于利萍使用，构成违约，应承担违约责任。双方合同约定，若出卖人逾期超过90日未能将该商品房交付给买受人，则买受人有权以书面通知出卖人的方式单方面解除合同；买受人解除合同的，应当在出卖人逾期交房90天后起15日内以书面形式提出，否则视为买受人放弃该项权利。本案中，上诉人于利萍未在合同约定的期限内提出解除合同，视为放弃该项权利，合同应当继续履行，上诉人于利萍主张解除商品房买卖合同的请求，依法予以驳回。关于违约金和赔偿损失问题，上诉铭锋公司开发的中汇佳园项目工程虽经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位验收合格，并于2015年6月通过消防验收，但在涉案房屋消防验收合格后，铭锋公司未及时通知上诉人于利萍接收房屋，导致上诉人于利萍不能如期使用房屋，上诉人铭锋公司应当承担违约责任。上诉人于利萍明确请求违约金数额暂定为76913.61元，并依据其请求的违约金数额交纳诉讼费用，且在诉讼过程中未请求变更违约金数额。经审查上诉人于利萍请求的违约金符合合同约定的标准，依法应予支持，原审法院对于违约金的判决超出原告诉请，依法应予变更。于利萍未能提供铭锋公司逾期交房给其造成经济损失的证据，但铭锋公司逾期交房客观上必然给于利萍造成一定的经济损失，原审法院参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，按照中国人民银行一年期内同类贷款基准利率的150%计算损失并无不当，但判决铭锋公司向于利萍赔偿损失至消防验收合格之日止超出于利萍请求的赔偿金额192284.03元，本院予以更正。实际损失大于原告请求的部分，视为原告对该部分权利的放弃。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，但对于违约金��经济损失处理不当，依法应予变更。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，并报本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、维持府谷县人民法院（2016）陕0822民初2513号民事判决第一、四项及诉讼费用的判决；二、变更府谷县人民法院（2016）陕0822民初2513号民事判决第二项为：由上诉人陕西铭锋房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向上诉人于利萍支付违约金76913.61元；三、变更府谷县人民法院（2016）陕0822民初2513号民事判决第三项为：由上诉人陕西铭锋房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向上诉人于利萍赔偿经济损失192284.03元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的��务利息。二审案件受理费5430元，由上诉人于利萍承担100元，由上诉人陕西铭锋房地产开发有限公司承担5330元。本判决为终审判决。审判长 韩燕妮审判员 杜波云审判员 吴凤凤二〇一七年十月二十五日书记员 张羽苗 更多数据：