（2017）沪0113民初15625号
裁判日期: 2017-10-24
公开日期: 2018-01-30
案件名称
蔡健、朱卫与夏楠、乔冬房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市宝山区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
蔡健,朱卫,夏楠,乔冬,上海万利房地产顾问有限公司,李荣
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0113民初15625号原告：蔡健，男，1981年6月18日生，汉族，住上海市宝山区。原告：朱卫，女，1983年8月18日生，汉族，住上海市宝山区。上列两原告共同委托诉讼代理人：卞东风，上海敏诚善律师事务所律师。被告：夏楠，男，1985年1月23日生，汉族，住上海市宝山区。被告：乔冬，女，1984年12月31日生，汉族，住上海市宝山区。上列两被告共同委托诉讼代理人：李学学，上海元才律师事务所律师。第三人：上海万利房地产顾问有限公司，住所地上海市宝山区环镇北路XXX号。法定代表人：李斌。第三人：李荣，女，1982年8月9日生，汉族，户籍地安徽省蒙城县楚村镇赵店村张庄**号。原告蔡健、朱卫与被告夏楠、乔冬房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，通知第三人上海万利房地产顾问有限公司、第三人李荣参加诉讼，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡健及原告共同委托诉讼代理人卞东风，被告夏楠、乔冬及共同委托诉讼代理人李学学，第三人李荣到庭参加诉讼。第三人上海万利房地产顾问有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告蔡健、朱卫向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告多付房款人民币70万元(以下币种均为人民币)；2、判令被告支某原告逾期支某上述房款的违约金(以390万元为基数，按照日千分之十的标准，自2017年7月28日起算至被告实际付款之日止)。事实和理由：2016年4月22日，原告购买被告位于环镇北路XXX弄XXX号XXX室房屋，双方签订了房地产买卖协议，约定总房价390万元，协议签订后原告共计支某了280万元房款，剩余110万元。2016年12月22日，原、被告签订特别协议，约定，双方将网签合同价格做高到500万元。被告配合原告办理银行贷款支某剩余110万元，贷款实际获得250万元。被告应当将贷款多出的140万元部分于银行放款后一个工作日内支某给原告。2017年7月26日，银行实际放款250万元。次日，原告收到案外人徐某某打款70万元，收到后，原告与被告确认，被告确认说该款是被告先还给徐某某，由徐某某归还给原告的。但被告拒绝将剩余70万元退还给原告，故涉讼。被告夏楠、乔冬辩称，不同意原告诉请。根据签订的特别协议约定，多出房款的部分由被告给原告指定的账户，该指定账户在签协议时没有确定，原告说到时候再指定。当时第三人公司的王晓峰、第三人李荣都在场。签完特别协议后，王晓峰联系被告，要求其将多出的房款转给第三人李荣，鉴于王晓峰全程参与了房屋交易的过程，故被告有理由相信其可以代表原告作出意思表示，不需要再跟原告进行确认。嗣后，李荣又要求转给案外人徐某某，故7月26日转100万元、27日转40万元，共计140万元给徐某某。故被告认为其还款义务已经履行完毕，指定账户就是之后第三人李荣所指定的徐某某的账户，至于徐某某是否给原告，给了多少，与被告无关。在签订示范合同之前，为原告办理贷款手续，李荣、原告、被告是协商过的，达成了做高房价以及贷款去向的合意，口头商量好到时多出的银行贷款打给第三方，至于打给哪个人当时没说清楚。从被告的角度看，可能原告在外面有债务，故有这样的计划。第三人李荣述称，李荣之前在万利公司工作，和王晓峰是同事，后李荣去了大华的一家中介公司工作，被告到第三人公司挂牌，李荣就将该房屋信息给了王晓峰，王晓峰说他手下员工蔡健要买。之后，原告、被告、王晓峰以及李荣在万利公司碰头协商，签订了居间协议，约定总价390万元，当时说清楚买的是一手房，被告产证还没有拿到。故双方先行签订协议，再等产证的办理。原告嗣后需要多贷款故要求做高房价，具体条款都是原被告自行协商的，李荣和被告说尽量配合原告。因为原告办理贷款比较困难，会产生一笔费用，故原告让李荣帮忙借款，所以李荣就通过大华中介公司一个叫奚秀英的同事借钱给原告，当时借款70余万元给原告。李荣和原告说，贷款下来的钱给被告后不可能先给原告，应该先还给奚秀英，多余的钱再给蔡健。因此补充协议上加一句“指定账户”。徐某某是李荣公司的老板，贷款到被告账户后，李荣和被告说，其中多余的140万元贷款全部转给徐某某。被告就把140万元全部给徐某某。过了两天，李荣让原告来公司结账。当时原告夫妻都来了，李荣当时不在，王晓峰、徐某某都在，他们三方都说清楚了，该是原告的钱退给原告。当天想跨行网银转到原告建行卡上，但是失败了。后来，原告打电话催李荣，李荣再催徐某某，当天晚点时候徐某某就银行转账到蔡健工行卡上70万元。剩余70万元如何处理李荣不清楚。至于原告借奚秀英的钱，因债务结清了，故借条就销毁了。第三人上海万利房地产顾问有限公司未作述称。本院经审理认定事实如下：2016年4月22日，原告购买被告位于环镇北路XXX弄XXX号XXX室房屋，双方签订了房地产买卖协议，约定总房价390万元，协议签订后原告共计支某了280万元房款。2016年12月22日，原、被告签订示范文本的房地产买卖合同，其中将房屋的转让总价约定为500万元。同日，原、被告签订特别协议，确认系争房屋的转让总价390万元，双方以500万元作为申请银行贷款的房屋总价，如贷款金额超过110万元部分则被告将贷款多余部分于一个工作日内打到原告指定账户，如未履行，则按照买卖合同总房价款的日千分之十，承担违约责任。2017年7月26日，银行实际放款250万元。被告收款后向案外人徐某某账户转账140万元。7月27日，原告收到徐某某打款70万元。本案审理中，原告陈述，系争房屋是李荣介绍的，李荣是王晓峰介绍给原告的，原告和王晓峰都是万利公司的同事。原告买房屋的时候已经不在万利公司做了，但是关系还在。李荣找到原告说系争房屋是李荣的，后来在她陪同下，原告看了房子，在2月份签合同时，被告作为产权人过来了，当时李荣、王晓峰都在。当时没有提贷款的问题，协商好贷款110万元。协议签订后，被告就将房屋交付给原告，双方约定6月份过户，约定系争房屋买卖过程中所有交易税费都是原告支某。到了10月份被告去办理产证，但是没办出来，之后被告就跟原告说让原告帮他借钱，否则被告不办理小产证。原告就找王晓峰，王晓峰又托了李荣，最后李荣找来了奚秀英和原告签了借条，当时谈好借40万元，但是协议上写75万元，40万元中扣除利息，原告实际到手是32万元。借条签订当天，就转账给原告75万元，当天全部取出的同时奚秀英给了原告其中的32万元。借条已经销毁了。32万元原告让王晓峰给了被告，王晓峰之后也打电话告诉原告已经给被告，被告拿去办产证了。之后，小产证就办出来了，双方一个月后就网签，并协商好了做高房价，为了多贷款。因为系争房屋在很短时间内出售发生高额的营业税大概有46万元，原告还有购买车位的30万元，故原告需要多贷款。被告对此表示，不存在被告要求原告借款并给付被告去办理产证的事实，要求多贷款也是原告提出的，原告的借款具体情况被告从不得知。审理中，李荣称有录音录像可证明当时原告和王晓峰、徐某某谈好了房款的处理，录像当天原告和王晓峰来过公司，当时李荣不在场。对于7月27日的情况，原告表示，2017年7月26日放款那天，原告收到短信。当天下午原告打电话给王晓峰(手机号：XXXXXXXXXXX)让被告把140万元打给原告，并约了时间见面，约在环镇北路的万利公司。后来，王晓峰说被告要把这笔钱打给李荣，原告当时就反对。王晓峰说第二天让李荣把钱都给原告。次日早上，原告就去了虹漕南路的李荣公司要钱，当时王晓峰进去公司，原告和妻子在外等候，王晓峰说进去问问钱有没有到公司账上，包括原告借奚秀英的钱、利息他帮原告先谈。王晓峰先进去找他们老板邵颖谈，谈了大概半小时。王晓峰谈完出来在他们公司对面跟原告说，房东还要再扣原告10万元，奚秀英的借款50万元解决，还要再扣违约金10万元，所以只剩70万元了。当时原告不同意，王晓峰说先把剩余的70万元拿到手，如果70万元不同意，那所有的钱都没有了。原告被迫同意先拿回70万元。后来，王晓峰就带原告进入公司，原告在大厅前台那里等着，王晓峰拿着原告的卡号先进去了。至于王晓峰跟谁在谈、谈什么，原告都不知道。之后原告就等手机银行转账70万元，但当时没有转成功，到了当天下午，原告收到了工行的转账70万元。原告庭审中表示未退还的70万元中50万元可视为收到，同时认为该款应作为原告与奚秀英债权债务最终结算的金额；鉴于此，被告在本案中变更诉讼请求：要求被告将多余的房款20万元返还给原告。被告表示，从未要求过扣除10万元的违约金，被告除却房款部分外未获取过其他利益，其余答辩意见不变。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，双方一致确认被告多收取的原告房款为140万元，故除非双方另有约定，被告应将该款全数返还给原告。本案的争议焦点在于，原告是否授权第三人代为收取上述多余房款。被告主张根据补充协议，第三人的业务员王晓峰作为原告的代理人要求被告将上述款项支某给第三人李荣，而李荣又要求转账给案外人徐某某，被告事实上也转付了140万元给徐某某，应视为原告收到，故被告的还款义务已经完成。原告对被告的抗辩不予认可，表示从未委托任何第三方代为收取140万元款项，王晓峰以及李荣也无权代表原告向被告作出意思表示。被告应对其陈述的事实提供证据加以佐证，但其未能提供完整、直接的证据材料，故本院对其观点无法采信。原告庭审中自认140万元中已经收到120万元，剩余20万元要求被告返还。该主张于法不悖，本院予以准许。至于被告向案外人支某的款项，由被告通过其他途径予以解决，本案不作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告夏楠、乔冬于本判决生效之日起十日内，向原告蔡健、朱卫返还多收的房款20万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支某迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2,150元，由被告夏楠、乔冬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 陶 芳二〇一七年十月二十四日书记员 董程程附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 来源：