（2017）黔01民终4608号
裁判日期: 2017-10-24
公开日期: 2017-12-13
案件名称
贵阳花溪金灿房屋中介经营部、龚光胜房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
贵州省贵阳市中级人民法院
所属地区
贵州省贵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
贵阳花溪金灿房屋中介经营部,龚光胜
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔01民终4608号上诉人（原审被告）：贵阳花溪金灿房屋中介经营部，住所地贵州省贵阳市花溪区花阁路2单元402号。经营者：王兆鸿，男，1978年1月17日出生，汉族，住江西省抚州市金溪县。委托诉讼代理人：刘世光，贵州黔信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：龚光胜，男，1990年3月12日出生，土家族，住贵州省贵阳市南明区。上诉人贵阳花溪金灿房屋中介经营部（以下简称金灿房屋中介）因与被上诉人龚光胜房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2017）黔0111民初3387号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年8月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人金灿房屋中介委托诉讼代理人刘世光，被上诉人龚光胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金灿房屋中介上诉请求：一、撤销原判，依法驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决未尊重本案客观事实。1、涉案房屋由上诉人从贵州大学租赁而来，该房屋属在建工程，至今没有进行竣工验收，因而上诉人与贵州大学之间的房屋租赁合同自始无效，本案房屋租赁合同作为从合同也当然无效；2、一审判决对被上诉人违约在先的事实视而不见；3、一审判决对本案应当存在的递增房租予以否认明显与事实相悖，本案押金应予冲抵递增的房租。二、一审程序严重违法，出租房屋系在建工程，本案遗漏了当事人贵州大学。三、本案适用法律错误，本案应当适用合同法或者物权法中关于无效合同的认定条款。龚光胜辩称，一、贵州大学和上诉人签订的合同有效，其和上诉人签订合同也应该有效，如果合同无效，上诉人为什么还要向其收取租金；二、如果房租存在递增情况，在第二次交付租金时，就应该告知其租金按递增方式交纳，如果未交足租金可以断水、断电，所以不存在递增租金的事实；三、其不是和贵州大学签订的合同，贵州大学与本案无关；四、4月11日交付房租时上诉人要求在7月份将门头装好，其在5月份左右就已经将门头装好。龚光胜向一审法院起诉请求：1、被告返还原告押金10000元及多交纳的租金2000元；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年6月7日，原告（作为乙方）与被告（作为甲方）签订了《房屋租赁合作合同》，被告将其承租贵州大学所有的位于贵州大学花溪新校区东区3号学生宿舍平台位置第七标段进学生宿舍左侧第3号生活服务用房转租给原告经营使用，合同主要载明：一、房屋基本情况，甲方将位于贵州大学花溪新校区东区3号学生宿舍平台位置第七标段进学生宿舍左侧第3号生活服务用房出租给乙方经营；二、该房屋的租赁期间为叁年（时间从2015年6月7日至2016年5月30日止），合同期满后，若乙方续约，按学校给予甲方递增的价格基础上然后上浮不低于15%逐年递增房屋；三、租金及支付方式，该房屋租金为每年30000元，每次按年支付；四、保证金，乙方须一次性交纳履约保证金人民币10000元，租赁期满后如乙方不再续租，扣除违约及赔偿因素费用后，甲方一次性无息退还；备注：2015年7月份之前乙方必须重新装修规范门头。合同对其他权利义务也进行了约定。同日，被告向原告交付了案涉房屋，原告向被告支付了30000租金及10000元押金，被告也分别向原告出具了一张30000元的收条和一张押金10000元的收条。合同签订后，原告按约重新装修了门头。2016年4月11日，原告又向被告支付了30000元租金，续租一年（时间从2016年5月30日至2017年5月30日止）。原告占有使用案涉房屋至续租期届满后，原告并未再次续约，双方因退还押金事宜发生争议，遂诉至法院。另查，被告与案外人贵州大学签订的房屋租赁合同的租期于2017年5月7日届满。一审法院认为，被告与原告签订的《房屋租赁合作合同》不违反法律法规的强制性规定，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。上述合同签订后，原告向被告支付了一年的房租和10000元的押金，合同到期后双方自愿续租一年的时间，原告也按时交纳了3万元的租金。关于房租递增的约定，按格式合同文本，约定的租期为三年，超过三年需要续租的才存在房租递增，但双方实际的租赁期限为两年，双方也未对是否应当递增房租及递增的幅度进行补充约定，且被告在收取租金之后也未提出异议。关于门头问题，被告已经实际重新装修了门头，被告辩称未按时装修门头，但未提交证据证实。故法院对被告的辩称意见不予采纳，现租赁合同已到期，原告也未再使用该房屋，故被告应当退还原告押金10000元。关于原告主张的多收取的23天的房租问题，经法院查明被告实际使用房屋到租赁期限届满，被告并且未多收取租金。虽然被告与贵州大学的租期到2015年5月7日，原告也未举证证明之后向贵州大学支付了租金。故对原告要求退还多收取的2000元租金的请求，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告贵阳花溪金灿房屋中介经营部（经营者：王兆鸿）于本判决生效之日起五日内退还原告龚光胜房租押金人民币10000元；二、驳回原告龚光胜其他的诉讼请求。案件受理费人民币50元（已减半收取），由被告贵阳花溪金灿房屋中介经营部负担40元，原告龚光胜负担10元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。以上事实，有当事人的陈述、原告身份证、被告个体工商户营业执照、经营者身份证、《房屋租赁合作合同》、收据、银行转账凭证、照片等证据予以佐证，并经庭审质证，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人均具有约束力，上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合作合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，内容合法有效。合同签订后，被上诉人支付了一年的租金30000元及押金10000元，合同期满后，被上诉人又自愿续租一年，同时交纳了一年的租金30000元，租赁期至2017年5月30日截止，涉案合同已经实际履行完毕。租赁期满后，被上诉人未再续租，同时，上诉人也未举证证明被上诉人在租赁期限内存在违约行为，故本案并不满足合同约定的不予退还押金的情形，一审法院据此判决上诉人向被上诉人退还押金10000元于法有据，并无不当，本院依法予以维持。关于上诉人提出的房租逐年递增，押金应予冲抵租金的主张，根据双方合同约定，房租递增是以三年合同期满，被上诉人续租为前提，现被上诉人的实际租赁使用时间未到开始递增的年限，且被上诉人第二年交纳30000元租金以后直至合同约定的租赁期限届满，在长达一年的时间内上诉人均未提出任何异议，故该项主张不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人金灿房屋中介的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由贵阳花溪金灿房屋中介经营部负担。本判决为终审判决。审判长 刘 妍审判员 龙 珑审判员 唐有临二〇一七年十月二十四日书记员 田 鹏 来源：百度搜索“”