（2017）兵08民终762号
裁判日期: 2017-10-24
公开日期: 2017-10-28
案件名称
新疆金嘉房地产开发有限公司与雷斌商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
新疆生产建设兵团第八师中级人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
新疆金嘉房地产开发有限公司,雷斌
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
新疆生产建设兵团第八师中级人民法院民 事 判 决 书（2017）兵08民终762号上诉人（原审被告）：新疆金嘉房地产开发有限公司。住所地：新疆石河子市北泉镇北泉路*****号。法定代表人：张丽娜，该公司总经理。委托诉讼代理人：任德宝，男，该公司业务经理。委托诉讼代理人：刘永琴，新疆初维律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：雷斌，男，1995年5月17日出生，住石河子市。委托诉讼代理人：达飞，新疆天众律师事务所律师。上诉人新疆金嘉房地产开发有限公司（以下简称金嘉房产公司）因与被上诉人雷斌商品房预售合同纠纷一案，不服石河子市人民法院（2017）兵9001民初2281号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人金嘉房产公司的委托诉讼代理人任德宝、刘永琴、被上诉人雷斌的委托诉讼代理人达飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人金嘉房产公司上诉请求：依法撤销原审判决，发回重审或改判上诉人不承担责任，由被上诉人承担一、二审诉讼费及送达费。事实和理由：一、一审��列被告，程序违法。一审已经查明因案外人李某向上诉人提供劳务，所以上诉人欠李某的劳务费；作为债权人李某同意将上诉人用于抵账的房屋委托上诉人登记在被上诉人名下，并向上诉人承诺，若出现购房问题，责任均由李某承担。上诉人认为，就算该房屋出现问题，向上诉人提起诉讼的应该是李某，而不应是被上诉人。其次，涉案房屋并未进行实质意义上的买卖，是折抵给李某的工程款，根据李某的承诺，责任均由案外人李某承担，故上诉人要求追加案外人李某参加诉讼。二、一审认定事实错误，判决结论无据。一审认定上诉人与被上诉人之间形成《商品房预售合同》关系，但涉案房屋是用于折抵给李某的劳务费，李某与上诉人之间就其所施工的劳务是有要求的，上诉人对李某履行了付款义务，李某却没有履行相应的义务，在这种情况下，上诉人依据李某的承诺，未将房屋交给被上诉人。而一审简单的认定上诉人与被上诉人之间是一个《商品房预售合同》，属认定事实错误。三、一审判决的承担责任主体错误。根据李某给上诉人的承诺，因购房产生的纠纷，由李某承担，现被上诉人的房屋纠纷，承担责任的应该是李某，而不是上诉人。被上诉人雷斌辩称，本案未漏列被告，房屋买卖合同的双方即上诉人与被上诉人，与合同之外的人无关，如果说上诉人与李某之间有工程上的劳务纠纷，可通过另外途径解决，故原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。原告雷斌向一审法院起诉请求：一、判令被告履行原被告签订的房屋买卖合同第八条的约定，交付石河子市北泉镇军垦新村北区XXX栋XXXX号住宅楼一套；二、判令被告承担违约金6847.5元（1.25年×年息15%×365202元）；三、判令被告承担损失12000元；四、判令被告退还多付房款49000元，并承担利息损失5834.4元；五、判令本案诉讼费及送达费由被告承担。一审法院认定事实：2015年9月5日，因被告欠付案外人李某的劳务费，经被告、李某、原告的父亲雷某口头协商，被告用涉案房屋折抵被告欠付李某的劳务费365202元，并将房产登记在雷某的儿子原告雷斌名下，原、被告先签订商品房买卖合同，李某再到被告财务办理相应手续。因雷某需要现金周转，在签订买卖合同的时候，约定以按揭的方式付款，银行的按揭贷款给付被告时，被告再将该款项返还。当日，原、被告签订《商品房预售合同》一份，主要内容为：原告购买被告开发建设的北泉镇军垦新村北区XXX栋XXXX号，建筑面积89.73平方米，每平方米4070.01元，总金额365202元；以按揭的方式付款，���订合同之日首付115202元，余款250000元，原告向银行申请贷款支付；出卖人于2015年12月31日前将验收合格的商品房交付买受人，双方同意出卖人逾期90日以上交付房屋，出卖人按照已付房款的同期银行存款利率上浮10%的标准向买受人支付违约金，本合同继续履行。2015年10月9日，原告与中国农业银行股份有限公司石河子北泉兵团支行签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，约定原告借款219000元，借款期限240个月。在原告办理按揭贷款时，被告作为按揭贷款的担保方向银行支付保证金11000元。原被告协商被告返还房款208000元、保证金11000元。2015年9月14日，原告领取了上述房屋的门牌证。2015年9月17日，原告在石河子住房和城乡建设局办理了上述房屋的预购商品房预告登记。2015年10月23日，案外人李某给被告出具《收据》一份，主要内容为：“李某收��新疆金嘉房地产开发有限公司支付世纪华庭一期项目12#、14#、2#商业土建农民工工资人民币365202元。本人自愿用此款用于购买世纪华庭二期216栋2091号房，且本人授权新疆金嘉房地产开发公司将216-2091号房办理到雷斌名下，若出现购房问题，责任均由本人李某承担。”2015年10月23日，被告向原告的父亲雷某银行转账100000元。2015年10月30日，被告给雷斌出具收据一张，内容为：今收到雷斌交来XXX-XXXX购房银行保证金11000元，待新疆金嘉房地产开发有限公司收到银行退回保证金时，新疆金嘉房地产开发有限公司将此保证金退还给雷斌。2015年10月31日，被告通过中国银行无卡存款向雷某汇入78000元。另，庭审中原告提供《租房协议》复印件一份、案外人出具的收到房租费用12000元的收条一张，用以证实因被告未按期交付房屋，原告在外租房居住，损失房���12000元。被告对以上证据均不予认可。该院认为以上证据真实性无法确定，该院不予采信。被告提供案外人李某出具的收据一张、30000元的农业银行回单一张，用以证实被告已经向李某给付30000元，该笔款项就是返还雷斌的房款，因为被告是用房折抵李某的劳务费，所以应当向李某或者雷某返还房款，原告的房款已经返还完毕。因该证据中收据为案外人提供，真实性、关联性无法确定，银行回单与本案的关联性无法确定，该院不予采信。一审法院认为，本案被告与案外人李某口头协商用被告出售的房屋折抵被告欠付李某的劳务费，房屋的产权登记在原告名下之后，原被告签订了房屋买卖合同。签订合同的行为说明原告用被告欠付案外人的劳务费足额支付了房款，原被告形成了买卖房屋的合同关系。原被告签订的《商品房预售合同》，是双方���实意思的表示，不违反法律、法规的规定，合法有效，双方应当按照合同的约定履行。合同明确约定被告应当于2015年12月31日前交付房屋，被告至今未交付，应当承担违约责任。案外人给被告出具的收据约定“若出现购房纠纷等相关问题，责任由案外人承担”，与原告无关，被告可以与案外人另行解决。被告迟延交付房屋，应当根据合同的约定承担违约金，故原告的该项诉讼请求该院予以支持。商品房预售合同中关于迟延交付的违约金的约定就是对守约方的损失的弥补。且原告提供的证据不能证实原告有关租房的损失，故对原告请求被告承担租房损失的诉讼请求该院不予支持。原告的房款已经通过折抵劳务费的方式全额向被告支付。原告通过购买商品房的时机向银行按揭贷款，并未违反相关法律禁止性的规定，且���然被告同意收到银行贷款后再进行返还。原告向银行借款，必然由原告向银行还款。被告收到银行的贷款也必然应当向原告返还。被告辩称因折抵的是案外人的劳务费，贷款也应当向案外人返还。被告对其主张应当提供证据证实其主张经过了原告的同意。原告现在不予认可，且被告未就其主张提供证据，故被告的该辩解意见该院不予采纳。原告收取了被告出具的关于保证金的收条，说明原、被告对保证金的返还达成了协议，该协议是双方真实意思的表示，不违反法律、法规的规定，合法有效。现保证金尚未退回，原告请求被告返还无合同及法律依据。故被告应当退还的房款为30000元（219000元－78000元-100000元-11000元）。被告收到银行贷款后应当于2015年10月23日返还第一笔贷款时一并向原告返还，至今未返还应当赔偿原告因此所受到的损失。原告未举证证实其该笔贷款的利息损失，故按照同期中国人民银行贷款利率计算较为合适。被告应当赔偿原告的利息损失为1848.75元（30000元×4.35%÷12个月×17个月，2015年10月至2017年3月）。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，判决：一、被告新疆金嘉房地产开发有限公司于判决生效之日起五日内向原告雷斌交付石河子市北泉镇军垦新村北区216栋2091号房屋；二、被告新疆金嘉房地产开发有限公司给付原告雷斌违约金6847.50元；三、被告新疆金嘉房地产开发有限公司退还原告雷斌房款30000元；四、被告新疆金嘉房产开发有限公司赔偿原告雷斌利息损失1848.75元。以上判决第二项、第三项、第四项合计38696.25元，被告新疆金嘉房产开发有限公司于判决生效之日起五日内给付原告雷斌。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。对一审查明的事实，本院予以认定。本院认为，本案的争议焦点为：一、一审是否漏列诉讼主体；二、上诉人是否应向被上诉人退还房款30000元、给付违约金6847.50元及赔偿利息损失1848.75元。关于争议焦点一，本案是合同纠纷，上诉人与被上诉人签订的《商品房预售合同》，合同中出卖人是金嘉房产公司，买受人是雷斌，依据合同相对性原则，合同相对方可以确定为金嘉房产公司与雷斌。上诉人主张本案房屋买卖不是实质意义上的买卖行为，是折抵李某的工程款，因李某的劳务纠纷与本案不属同一法律关系，李某并非本案必要诉讼当事人，故上诉人主张原审漏列主体，无事实及法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二，上诉人与被上诉人签订的《商品房预售合同》合法有效，双方均应按约履行。根据合同约定，金嘉房产公司应在2015年12月31日前交付符合合同约定的房屋。金嘉房产公司未能按期交房构成违约，应当承担相应的违约责任，故原审依据合同、同期贷款利率计算被上诉人的违约金及利息损失并无不当，本院予以支持。关于上诉人是否应退还被上诉人30000元房款的问题，根据庭审查明的事实，被上诉人已经通过折抵劳务费的方式全额向上诉人支付了房款，在购房过程中，双方协商以银行按揭贷款的方式付款，贷款后再由上诉人退还被上诉��房款208000元，被上诉人向银行交纳的保证金11000元待上诉人收到银行退回时，再退还被上诉人。现上诉人已退还房款178000元，保证金11000元银行现尚未退回，上诉人在本案应退还被上诉人房款30000元，一审判决正确。综上所述，上诉人金嘉房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费767元（上诉人已预交），由上诉人新疆金嘉房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘丽美审判员 范军鸿��判员胡春红二〇一七年十月十日书记员 陈梓萱 来源：百度搜索“”