（2017）粤0111民初4398号
裁判日期: 2017-10-24
公开日期: 2018-07-02
案件名称
周冠洪、刘燕霞与何某、邱某等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市白云区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周冠洪,刘燕霞,何某,邱某,何子霖
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第六十五条
全文
广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0111民初4398号原告（反诉被告）：周冠洪，男，1944年1月5日出生，汉族，身份证住址广东省广州市东山区，原告（反诉被告）：刘燕霞，女，1967年4月5日出生，汉族，身份证住址广东省清新县，以上二原告共同委托的诉讼代理人：黄旭驰，广东普罗米修（广州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：何某，男，1936年5月9日出生，汉族，身份证住址海南省琼海市，被告（反诉原告）：邱某，女，1935年9月29日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，被告（反诉原告）：何子霖，男，2000年9月19日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，被告何子霖的法定代理人何某安邱某萍（系何子霖的养父母）。周冠洪、刘燕霞何某安邱某萍、何子霖房屋买卖合同纠纷一案，原告周冠洪、刘燕霞于2017年3月27日向本院提起诉讼，被何某安邱某萍、何子霖于2017年4月17日提起反诉，本院立案后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告周冠洪、刘燕霞的委托诉讼代理人黄旭驰，被何某安邱某萍均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周冠洪、刘燕霞诉称，被何某安邱某萍于2009年7月29日与原告二人签订了房屋买卖合同，约定被何某安邱某萍将其共有的（登记在被告何子霖名下）坐落白云区××从二路汇雅××房房（粤房地证号：第1001257号，房屋产权登记在二人未成年养子何子霖名下）出售给原告二人，并约定被告应协助原告办理房屋产权过户，过户所需所有税费等费用由原告承担。合同签订后，原告交清了购房款，三被告也如约交付房屋由原告居住至今，现原告要求被告继续履行合同，协助办理房屋转名过户手续，被告却迟迟不予履行协助义务。原告认为，被何某安邱某萍作为被告何子霖的法定代理人，所签房屋买卖合同构成表见代理，应为合法有效，现被告因为房价上涨幅度巨大而不愿意协助原告办理过户手续。原告为维护自身的合法权益，特起诉，请求法院判令：1、三被告将位于广从二路汇雅东街239号403房屋协助办理过户至原告名下。2、三被告承担本案的全部诉讼费用。被何某安邱某萍、何子霖答辩（反诉称），（一）原告主张“被告现在居住的白云尚城的房屋系用出售本案涉案房屋所得资金购买”不属实，我方现居住的白云尚城的房屋是在2005年1月份已经签订了合同，当时缴纳了9.2万元首期款，还差20万是办理了贷款，要20年还清，到了2006年我的公积金到期后，我把公积金也取出来还给银行，剩下的贷款在2007年已全部还清，并且把房产证从银行拿回来了，而涉案的403房是2009年才出卖的。（二）我方不同意原告主张的要求三被告协助将403房过户至原告名下的诉讼请求。（三）我方反诉请求法院判令：违法买卖的《协议书》无效，原告周冠洪、刘燕霞返还被何某安邱某萍、何子霖房产；原告承担全部反诉费用。事实及理由如下：1、首先“论法”。（1）本案403房的《房产权证》、《广州市不动产登记查册表》登记的产权人为“何子霖”，但原告却说是被何某安邱某萍的共有财产，这是混淆是非。反诉何某安邱某萍二人将何子霖的房产卖给被反诉人周冠洪、刘燕霞，这是买卖双方对何子霖合法权益的侵犯，且何子霖是未成年人，维护未成年人的合法权益是全社会的责任。监护人的职责是代理被监护人实施民事法律行为，保护被监护人的人身权益、财产权利以及其他合法权益。本案买卖被监护人房产，并非为了被监护人的权益，不是监护人的正当职责，是不合法的。本案反诉人何子霖的真实意愿：“2009年7月29日对本人房产买卖交易，当时本人未满9岁，一切印象模糊；2017年4月的今天，本人已满十六周岁，清楚地认识到这桩房屋交易的实质，并非为了维护被监护人的权益，而是随意处分被监护人的财产。对于这个问题，本人父母已经认识到其违法行为，拒绝协助被反诉人的房屋过户要求，而二被反诉人却执迷不悟，竟然向法院起诉，要求法院判令三反诉人将其房屋过户，这是对未成年人人身权利的侵犯。本人严肃地向法院表示真实意愿：本人没有因危重之病需要卖房救治，没有因出国留学需要巨款，没有需要购买新房而卖旧换新，没有理由处分本人的房产，本人在广州和原籍的房产都登记在父母名下，只有403房为本人名下之财产，本人反对任何人以任何理由随意买卖交易本人财产，要求法院依法判令二被反诉人返还本人汇雅花园20栋403房”。（2）原告周冠洪、刘燕霞与反诉原何某安邱某萍签订的《协议书》是以合法的形式掩盖非法目的，应是无效。《协议书》中的违约条款约定的300%的违约金是“天价罚款”，合同显失公平，应予撤销。2、次之“谈钱”。（1）2009年7月29日所协议交易之房屋，反诉原告购买时为15万元，加上购买后装修、设防护网花费1万余元，反诉原告以16.2万元转让房屋于反诉被告，不是为了赚钱。“汇雅花园”的房价并非上涨幅度巨大，而是集资房上市以商品房交易的必然结果，反诉被告以我方因房价涨而拒办过户房产的说词不成立。3、三议结论。（1）2009年7月29日反诉原何某安邱某萍与被反诉人周冠洪、刘燕霞签署买卖反诉原告何子霖的房产后，反诉原何某安邱某萍认识到此行为违反了民法通则关于“除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产”的规定。当时孩子未满9岁，没有“真实意愿”，2017年4月的今天，孩子虽未满十七岁，但“真实意思”强烈，初步具有法律意识，并声称反对任何人以任何理由，非为本人之利益，买卖己之房产，在此情况下，反诉原告决定不参与房产过户这一关键的实质性的违法举动。（2）如果法院认为这一买卖合法，则由反诉被告自行到房管局办理过户手续，与反诉原告无关。（3）另一方案，待孩子年满18周岁后由其自行定夺。针对三被告的反诉，原告辩称，被何某安邱某萍是被告何子霖的法定代理人，为被告何子霖的利益处分被告何子霖名下的房产是合法有效的，并且该房产本身也是被何某安邱某萍出资购买。此外，被何某安邱某萍把涉案房屋卖掉，将被告何子霖落户到现在的白云尚城，该交易行为是为了被告何子霖的利益，因此，该交易行为合法有效。为支持诉请，原告提交以下证据：1、《协议书》、房产证、购房款收据，拟证明原被告之间房屋买卖合同的权利义务关系及原告已向被告支付购房款16.2万元。2、照片，拟证明双方签订协议书的现场情况。3、被何某安邱某萍、何子霖的身份证及户口簿，拟证明三被告的身份情况以及被告何子霖系被何某安邱某萍的养子。4、委托书及见证人的身份证复印件，拟证明被告因出售房屋，委托原告方办理过户相关手续。5、不动产登记查册表，拟证明被告现在住所地房屋系用出售本案涉案房屋所得资金购买。6、网页截图，拟证明被告于2009年出售涉案房屋及购买白云区黄石北路145号702房，原告方从2009年至今居住在涉案403房，只是被告一直未协助原告办理过户手续。7、物业收据及证明，拟证明原告一直居住在本案涉案房屋。经庭审质证，被告对原告提交的证据1的协议书不予确认，认为该协议书是无效的；对房产证、购房款收据的真实性予以确认。对证据2-7的真实性确认，关联性不确认。被告（反诉原告）提交以下证据：1、协议书，与原告提交的协议书一样。2、见证书，拟证明律师范绍岳于2009年8月1日出具《见证书》，而本案双方签订协议书的时间是2009年7月29日。3、协议交易房产过程的陈述、补充陈述，拟证明被何某安就双方交易房屋的过程所作的陈述。4、不动产登记查册表，与原告提交的一致。5、户口簿，拟证明三被告的身份证情况经庭审质证，原告对被告提交的证据1无异议，对证据2无异议，认为律师见证与否不影响本案交易的真实合法性。对证据3不予认可，认为这两份陈述是被告方的答辩意见，不能作为证据。对证据4、5无异议，从户口簿可以看出，被告何子霖的户口已落户在白云尚城的房屋，是黄石街派出所的盖章，被告何子霖在2010年11月转为广州户口，该地址就是被告何子霖身份证上的地址，也与查册表上的地址一致。经审查，本院对于原被告提交的协议书，系原件，有原告及被何某安邱某萍签名，庭审中双方对该证据的真实性均认可，故本院对该证据予以采信，确认原告与被何某安邱某萍就涉案房屋的买卖签订了《协议书》。对于原告提交的证据1房产证、购房款收据，因被告对其真实性予以认可，故本院对此证据予以采信，确认原告已向被告支付了购房款16.2万元，被告将涉案房产证交给原告。对于原告提交的证据2-7，因被告均确认其真实性，故本院均予以采信。对于被告提交的见证书，因原告对其真实性无异议，故本院采信。对于被何某安的两份陈述，本院认为系其对本案的答辩意见。对于被告提交的不动产查册表及户口簿，被告对此无异议，本院予以采信。根据上述证据及当事人陈述，本院确认以下事实：被告何子霖系被何某安邱某萍之子（养子）。被告何子霖的户口于2011年4月12日迁入广州市白云区夏良汇雅东街239号403房。讼争房屋（房产登记号：2003登记字620983号，权证号码1001257号）的地址为白云区××从二路汇雅××房房”，该房屋登记的产权人为何子霖，占全部份额。2009年7月29日，原告周冠洪、刘燕霞（乙方）与被何某安邱某萍（甲方）签订《协议书》，《协议书》约定：“坐落于广州白云区××从二路汇雅××房房的房屋属于甲方的共有财产，各占二份之一份额，现甲方自愿将上述房屋出售给乙方，转让价款为16.2万元，乙方表示接受。乙方须于本合同签订之日一次性支付上述房款，甲方须于收到房款当日将产权证等相关房屋资料及钥匙交付给乙方……该房屋在政策允许过户时，乙方办理过户手续时需要甲方协助办理的，甲方应当在半年内协助乙方办理，过户所需要的所有税费等费用均由乙方负责……”。签订合同当日，原告周冠洪、刘燕霞向被告支付了上述约定的房款16.2万元。被告向原告交付了房屋的产权证书及钥匙等，该房屋由原告居住至今。2017年3月27日，原告起诉要求被告协助办理房屋过户手续，被告于2017年4月17日提起反诉，要求法院认定双方签订的《协议书》无效，反诉被告应返还反诉原告房产，遂成讼。诉讼中原告提交被告何子霖身份证住址广州市白云区黄石北路145号702房房屋查册表显示该房屋登记时间为2015年2月11日；原告提交的照片显示媒体于2015年7月报道“汇雅花园数千业主喝垃圾厂地下水近20年，维权之路举步为艰”；原告提交的网页截图显示被告何子霖身份证住址广州市白云区黄石北路145号702房所在的小区地址黄石北路137至157号建筑年代为2009年9月20日。被告对上述证据的真实性均无异议。本院认为，本案争议的焦点为原告与被何某安邱某萍签订的《协议书》是否有效的问题，对此，本院析述如下：被何某安邱某萍系被告何子霖的养父母，依法为被告何子霖的监护人，根据《中华人民共和国民法总则》的规定，监护人的职责是代理被监护人实施民事法律行为，保护被监护人的人身权利、财产权利以及其他合法权益等，监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。本案《协议书》签订的时间为2009年7月29日，而被告何子霖现住址广州市白云区黄石北路145号702房的建筑年代为2010年9月20日，现无证据显示被告何子霖现居住的房屋条件差于原居住的房屋条件。原告提交的证据印证了其主张的被何某安邱某萍称为改善何子霖的居住状况，将旧房出售，购入新房的意见，故本院认为被何某安邱某萍处分被监护人何子霖的财产未损害被监护人何子霖的合法权益，本案也无证据显示被何某安邱某萍处分何子霖的财产不是为了何子霖的利益。综上，本院认为本案《协议书》系原被告双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自义务。原被告双方在协议中约定在原告办理过户手续需要协助时，被告予以协助办理。现原告诉请法院判令被告协助其办理涉案房屋过户手续合理合法，本院予以支持。而被告（反诉原告）反诉要求法院确认双方签订的《协议书》无效，要求原告（反诉被告）返还涉案房屋与本院查证的事实不符，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第二十六条、第三十四条、第三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起十日内，被何某安邱某萍、何子霖协助原告周冠洪、刘燕霞将位于广州市白云区广从二路汇雅东街239号403房的房屋过户至原告周冠洪、刘燕霞名下。二、驳回反诉原何某安邱某萍、何子霖的全部反诉请求。本案受理费10800元、反诉费3540元均由被告何某安邱某萍、何子霖负担。上述受理费原告已预交，原告同意由被何某安邱某萍、何子霖在履行判决时直接向其支付受理费10800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长 黄丽娜人民陪审员 黄凤英人民陪审员 邝健欣二〇一七年十月二十四日书 记 员 陈翰建 微信公众号“”