（2017）云01民终5058号
裁判日期: 2017-10-24
公开日期: 2018-03-06
案件名称
陈贞春、昆明鸿基恒泰物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
云南省昆明市中级人民法院
所属地区
云南省昆明市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈贞春,昆明鸿基恒泰物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云01民终5058号上诉人（原审被告）：陈贞春，男，汉族，1985年6月16日生，身份证登记住址：福建省长乐市，委托诉讼代理人：饶曙辉，云南恒鑫律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：昆明鸿基恒泰物业服务有限公司，住所地昆明市广福路世纪城A段2-27号。法定代表人：崔洋。委托诉讼代理人：束昕奇，云南硕欣律师事务所律师，特别授权代理。上诉人陈贞春因与被上诉人昆明鸿基恒泰物业服务有限公司（以下简称：鸿基公司）物业服务合同纠纷一案，不服昆明市晋宁区人民法院（2017）云0122民初281号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈贞春上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人全部一审诉讼请求；2.本案诉讼费由被上诉人承担。其主要事实和理由：一、被上诉人不是适格的诉讼主体。双方自始至终没有签订过相关法律文件，没有签订过物业管理合同，被上诉人没有起诉原告的诉讼资格。二、一审判决认定事实自相矛盾。1、一审判决双方对2013年的物业服务合同效力及履行不持异议，并确认“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”认定，一是双方对2013年上诉人与第三方物业签订了物业合同予以认定；二是对建设单位在上诉人入住时已根据相关法律为上诉人选聘物业服务企业的认定。如果建设单位没有为上诉人选聘物业服务企业，那么，该怎么解释该判决中认定的“2013年被告于滇中水乡物管中心签订物业服务合同效力及履行”，难道是上诉人自己找的物业吗。2、一审判决认定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”与查明事实不符，首先建设单位在2013年已经为物业选聘物业服务企业，让我们这一批上诉人与前期物业签订过物业合同。既然是建设单位帮业主选聘了前期物业公司，并白纸黑字的签订了《物业合同》，那么今天诉讼上诉人的并非是《物业合同》上的当事人，一审法院会不清楚吗，怎么就非要确认是“合同”上的当事人呢。3、一审判决认定“本案中，原告事实上对物业进行了服务，被告对此未提出异议”。该认定出乎上诉人等的全部意外，因为上诉人根本就不承认本案被上诉人为上诉人提供了服务，一审中，上诉人就举例说明，如果有一人强行到你家，为你擦洗了卫生间，就让你交钱，难道你也要交吗。法院也要判决确认他为我提供了擦洗卫生间的服务？就判决上诉人支付费用吗。4、一审判决中认定“解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，对此，被告并未举证证明。”过于偏袒被上诉人，且本案也不属于个案，在整体13个案件中，上诉人都提交了成立业主委员会及业主委员会给被上诉人的函，即从2015年7月2日起，实行物业自管。那么，被上诉人还有必要强行霸占和管理吗。三、一审判决认定事实错误。一审判决认定“原告与云南玉溪中建房地产开发有限责任公司晋宁分公司于2014年11月6日签订的《滇中水乡住宅小区物业管理服务委托合同》不违反法律规定，属前期物业服务合同。”是错误的，其理由是，建设方已将该物业的前期物业选聘了“滇中水乡物管中心”进行管理，而事实是上诉人与“滇中水乡物管中心”物业签订了《物业合同》，并且各方对履行均无异议。既然已经有了前期物业，一审判决再认定一个前期物业的法律依据何在。其次，晋宁分公司有权否定总公司选聘的物业企业吗。总公司为该物业选聘一次前期物业管理公司，尔后，成立一个分公司再来为该物业选聘一个物业管理公司，一审法院这样的认定显然属于事实认定错误。四、本案遗漏诉讼参与人。为了弄清前期物业，及上诉人为何于2013年与“滇中水乡物业管理中心”签订《物业合同》，本案的关键点在于，建设方是怎么为业主选聘的物业中心，为什么在本《物业合同》中让上诉人自行与物业中心签订。而在2014年11月6日为什么又要用分公司的名义背着上诉人与被上诉人签订《滇中水乡住宅小区物业管理服务委托合同》。同一个物业，二次不同的做法，第一次是公平、公正、公开的；第二次则是偷偷摸摸的，至于该合同是否真实，是否合法，还有待于查明，因此，上诉人认为本案遗漏了诉讼参与人。综上，一审判决认定事实不清，请求二审法院依法判决。鸿基公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。鸿基公司向一审法院起诉请求：1.判令陈贞春向鸿基公司支付物业管理费及滞纳金共计8661元；2.本案诉讼费用由陈贞春承担。一审法院认定事实：2013年，陈贞春与滇中水乡物管中心签订物业服务合同，约定由滇中水乡物管中心管理5幢8号商铺，建筑面积220.48平方米，物业服务费1.5元/平方米等，服务期限：2013年8月1日至2014年7月31日止。2015年2月9日，晋宁县人民政府昆阳街道办事处同意成立滇中水乡业主委员会，主任：马云芳，副主任：海秀明、陶友琼。2014年11月6日，鸿基公司与云南玉溪中建房地产开发有限责任公司晋宁分公司签订《滇中水乡住宅小区物业管理服务委托合同》，约定将“滇中水乡”住宅小区物业管理委托鸿基公司负责等事宜。2015年8月25日，晋宁县发展改革和经济贸易局备案鸿基公司的收费备案申请表。一审法院认为：鸿基公司、陈贞春对2013年陈贞春与滇中水乡物管中心签订物业服务合同效力及履行不持异议，认定双方是否存在物业服务合同关系是裁判本案的前提和关键，原审法院对此阐明立场，其它无涉。其一，《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”鸿基公司未举证证明2014年11月6日前，小区已成立业主大会并选聘物业服务企业，鸿基公司与云南玉溪中建房地产开发有限责任公司晋宁分公司于2014年11月6日签订的《滇中水乡住宅小区物业管理服务委托合同》不违反法律规定，属前期物业服务合同，应为有效。其二，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，鸿基公司事实上对物业进行服务，陈贞春对此未提出异议，双方存在物业服务合同关系，陈贞春是合同当事人的事实，可以认定。其三，依照《物权法》第七十六条的规定，解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，对此，陈贞春并未举证证明。其四、2015年7月2日以“滇中水乡业主委员会”名义做出的公告，陈贞春亦未提交证据证明此单方解除物管合同关系的意思表示到达鸿基公司，故此“公告”不具有解聘鸿基公司的法律效力，陈贞春的抗辩不成立，鸿基公司请求陈贞春支付物业服务费的请求权已经产生，原审法院依法予以支持，计算为：220.48平方米×1.5元/平方米×24个月＝7937元。综合考量全案，鸿基公司关于滞纳金的诉讼请求，原审法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第八十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八第一款之规定，判决如下：一、由陈贞春于本判决生效之日起十日内支付鸿基公司物业服务费7937元。二、驳回鸿基公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由陈贞春承担。本院二审期间，上诉人依法提交了新证据：1.《滇中水乡业主委员会公告》，欲证明鸿基公司是非法组织，业主委员会和业主不认可其管理；2.《证明》，欲证明陈贞春未交物管费是因为受到业主委员会的通知，开发商无权背着业主再次签订物业服务合同，上诉人不承认鸿基公司的物业管理。被上诉人质证后认为，对新证据均不认可，不能证明上诉人的观点。本院认为，上诉人提交的新证据符合法律规定的民事诉讼证据的法律特征，本院对真实性予以确认，至于能否证明上诉人的观点，本院将在下文进行评判。对一审判决认定的事实，各方均无异议，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点是《滇中水乡住宅小区物业管理服务委托合同》的效力。根据《物业管理条例》第二十一条：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，2013年上诉人与滇中水乡物管中心签订物业服务合同，期限为2013年8月1日至2014年7月31日。因合同履行期限届满，并且小区未成立业主委员会并选聘新的物业服务企业，根据上述法律规定，由建设单位选聘物业服务企业，并且签订了书面的合同，该合同属于前期物业服务合同，对全体业主具有约束力，是合法有效的合同。至于上诉人对签订合同的主体提出异议，本院认为，《中华人民共和国公司法》第十四条规定：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”云南玉溪中建房地产开发有限责任公司晋宁分公司作为建设单位在晋宁设立的分公司，其不具有独立的法人资格，分公司代表公司行使具体的管理职责，其行为后果当然地由公司承担，上诉人对主体提出的异议不能成立。上诉人二审中提交的《公告》、《证明》虽然是业主委员会出具，但依照《物权法》第七十六条的规定，解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主委员会解聘物业服务企业应当按照法定程序，其出具的《公告》不产生相应的法律效力，上诉人的上诉理由不能成立。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由陈贞春负担。本判决为终审判决。审判长 李蔚然审判员 付立红审判员 贾 音二〇一七年十月二十四日书记员 李 欣 微信公众号“”