（2017）辽01民终6908号
裁判日期: 2017-10-24
公开日期: 2017-12-18
案件名称
上诉人沈阳莱茵达房产开发有限公司与被上诉人沈阳米拉物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
沈阳莱茵达房产开发有限公司,沈阳米拉物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终6908号上诉人（原审被告）：沈阳莱茵达房产开发有限公司，住所地沈阳市苏家屯区红椿路88-1号。法定代表人:于惠成，该公司总经理。委托诉讼代理人:李斌，辽宁盛典律师事务所律师。委托诉讼代理人:王怡宁，男，1993年6月4日出生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。被上诉人（原审原告）：沈阳米拉物业服务有限公司，住所地沈阳市苏家屯区枫杨路165号。法定代表人:霍艳彬，该公司经理。委托诉讼代理人:冷忠群，辽宁沈南律师事务所律师。上诉人沈阳莱茵达房产开发有限公司因与被上诉人沈阳米拉物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市苏家屯区人民法院（2016）辽0111民初6898号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由本院审判员周濛担任审判长，审判员朱闻天主审、代理审判员吕长辉参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人沈阳莱茵达房产开发有限公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判，由被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：原审法院关于苏家屯区部分物业费计算有误，原告起诉的应缴物业费面积，中标确认书确定面积和实测面积均不相同。上诉人自2016年1月开始为修理、维护园区，承担物业公司职责，应酌情从物业公司费用中扣除。被上诉人提供的物业服务质量与中标文件中约定不符，存在严重瑕疵，只应按其实际提供的服务支付报酬。原审法院将浑南新区部分物业费认定应给付错误，中标通知书并不包含该部分园区。被上诉人的部分诉讼请求已超过诉讼时效。请求二审法院支持我方上诉请求。被上诉人沈阳米拉物业服务有限公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审原告沈阳米拉物业服务有限公司向一审法院起诉请求：１．请求依法判令被告给付原告物业费10203274.67元；２．本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：沈阳市苏家屯区红椿路88号甲“米拉晶典”小区项目系被告沈阳莱茵达房产开发有限公司开发建设，从2009年5月开始该小区由沈阳东跃物业管理有限公司进行物业管理。2010年10月1日，被告委托原告沈阳米拉物业服务有限公司开始对“米拉晶典”小区进行物业管理，2011年1月31日，原告与被告签订《“米拉晶典”物业管理费协议》，双方约定：“沈阳米拉物业服务有限公司进驻沈阳莱茵达房产开发有限公司楼盘‘米拉晶典’行使物业管理和物业服务业务。由于入住率较低，故经双方协商一致，由开发商支付2010年10月1日至2011年1月31日期间的物业费及其他费用共计24万元，开发商于2011年1月31日前支付物业费及其他费用共计24万元。沈阳米拉物业服务有限公司对“米拉晶典”的服务项目与其他物业公司对园区的服务宗旨必须相同。特此声明2011年1月31日前物业公司与开发商再无任何经济纠纷，履行各自职责。”2011年2月1日至2012年7月31日，沈阳米拉物业服务有限公司按照上述协议要求，对“米拉晶典”小区进行了物业管理。被告向原告物业费支付情况：2011年4月3日30万元；2011年11月28日10万元；2011年11月29日10万元；2011年11月29日23400元；2012年1月11日7000元；2012年5月24日20万元，以上共计730400元。2012年8月8日，经被告对“米拉晶典”住宅前期物业项目招标，原告中标该项目，沈阳嘉禾德睿物业顾问有限公司向原告发出中标通知书，通知书中确定中标的范围位于苏家屯区域，其中住宅面积12335.46平方米，收费标准为每月每平方米1.50元；洋房面积26726.82平方米，收费标准为每月每平方米1.80元；别墅面积29468.04平方米，收费标准为每月每平方米2.20元。该通知要求，原告于2012年8月14日前，派法定代表人与被告签订《前期物业服务合同》。2012年9月21日，原、被告双方经签字后到房地产行政主管部门对招投标情况进行备案后，双方未按规定签订《前期物业服务合同》。2012年8月1日起至起诉时原告为米拉晶典小区提供物业服务52个月。原告共向小区业主收取物业费914087元。另查明，苏家屯区红椿路88号甲“米拉晶典”小区项目跨苏家屯区和浑南区两个区域，两个区域没有明显界限，位于同一园区内，苏家屯区区域为经过原、被告招投标部分。其中别墅面积33032.13平方米，中标前入住面积17043.5平方米，中标后陆续入住面积2550.89平方米；洋房面积18777.12平方米，中标前入住面积6106.33平方米，中标后陆续入住面积305.23平方米；公寓面积11464.77平方米，中标前入住面积6605.99平方米，中标后陆续入住面积864.95平方米。浑南区境内部分未对业主办理入住手续。其中别墅面积8754.32平方米；洋房面积20964.86平方米；公寓面积6243.93平方米；商业面积1856.37平方米，总计37819.81平方米。2017年5月17日，原告沈阳米拉物业服务有限公司向本院提出财产保全申请并提供担保，本院依法作出裁定，依法对被告沈阳莱茵达房产开发有限公司的财产进行冻结、查封、扣押。一审法院认为，一、关于前期物业服务合同是否成立问题。住宅物业的建设单位，应该通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，建设单位选聘物业服务企业的，应当书面签订《前期物业合同》。《合同法》第三十六条规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。从原告提交的证据表明，原告在中标前已经接管了小区物业，在中标后已履行了主要义务，被告通过发通知、公告、征求意见等形式，并没有采取法律手段解决问题，应视为已经接受了原告的物业服务，双方的前期物业服务合同成立。双方的权利义务应参照《中标通知书》进行确定。二、关于物业费承担问题。应分为两个部分和两个区域。一是已入住部分和空置部分。对于原告主张对业主已入住部分的物业费应由被告承担的请求，本院认为，享受物业服务的业主应承担物业费，被告在庭审中提供了业主入住情况，原告可向已入住的业主主张权利，对于原告主张已入住业主的物业费由被告承担的请求不予支持。对于已竣工但尚未售出或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位缴纳。本案对于空置部分的物业费应由被告承担。对于被告不承担全部费用的抗辩意见不予支持。二是苏家屯区域和浑南两个区域。对“米拉晶典”小区浑南区域的物业管理问题，虽没有书面合同对此进行约定，但两个区域没有明显界限，原告实际对整个园区进行了物业管理，对浑南区域亦应参照苏家屯区域收费标准进行确定，应当由被告承担此部分物业费。三、关于原告提供的物业服务是否达标问题。本案原告提供的物业服务虽存在瑕疵，但并无证据证明原告的服务未构成根本违约，故对被告的此答辩意见不予支持。四、关于“米拉晶典”小区建筑面积问题。在庭审中，原、被告提供的小区建筑面积存在一定差异，本院认为，被告提供的各类区域、各类建筑的面积更能有利计算出物业费分担，依中标通知书无法确定业主实际入住情况，故依据被告提交的建筑面积作为本案的判决依据更为合理。五、关于物业费承担标准问题。本院认为，原、被告的权利义务应参照《中标通知书》进行确定，同时，物业服务收费应当遵循合理、公开及费用与服务水平相适应的原则。对于空置部分，原告在投入成本相比入住部分较少，且本案空置率达到50%以上，结合上述原告物业管理存在瑕疵问题，故本院酌定参照《中标通知书》中各类建筑收费标准的50%进行确定。即由被告承担空置建筑物业费6577198元的50%，总计3288599元。六、关于2012年8月8日前拖欠物业费问题。2011年1月31日原告与被告签订的《“米拉晶典”物业管理费协议》，系双方真实意思表示，其服务范围及标准虽不明确，但在2011年2月开始，原告提交的证据表明，原告为被告开发建设的住宅项目提供了物业服务，双方从2011年2月至2012年8月8日前的权利义务应参照《“米拉晶典”物业管理费协议》履行，即被告应按照每月6万元向原告支付物业费，从2011年2月至2012年8月8日共计108万元，应扣除被告从2011年2月起已陆续支付给原告的物业费730400元，被告还需向原告给付物业费349600元。对于原告提出被告部分已付费用系支付2011年以前费用的质证意见，因《“米拉晶典”物业管理费协议》中的声明说明2011年1月以前双方已无任何经济纠纷，故被告提交的发票应视为给付2011年2月以后的物业费。七、关于书面催缴是否应作为起诉的前置程序问题。最高人民法院《关于审理物业服务案件纠纷具体应用法律若干问题的解释》第六条规定的业主并非包括建设单位，且本案双方的权利义务关系并不明确，故书面催缴不能作为本案原告主张权利的前置程序，对被告关于原告的起诉缺乏前置程序的答辩意见不予支持。八、关于原告的请求是否超过诉讼时效问题。对于被告提出原告的诉请已超过诉讼时效答辩意见，因双方权利义务持续发生且并不明确，对合同的履行并没有明确期限，故应从原告主张权利起开始计算诉讼时效，原告的请求并未超过诉讼时效，对被告的此答辩意见不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十四条、第六十条一款、第一百零七条、《中华人民共和国物业管理条例》第二十一条、第四十一条、第四十二条二款之规定，原审法院判决如下：一、被告沈阳莱茵达房产开发有限公司于本判决发生法律效力后五日内给付原告沈阳米拉物业服务有限公司2011年2月1日起至2016年12月8日止的物业费人民币3638199元。二、驳回原告沈阳米拉物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费83020元，由原告沈阳米拉物业服务有限公司负担53417元，被告沈阳莱茵达房产开发有限公司负担29603元。保全费5000元，由原告沈阳米拉物业服务有限公司负担3181元，被告沈阳莱茵达房产开发有限公司负担1819元。本院审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。另查明：关于应扣减的业主应负担物业费，经上诉人、被上诉人双方核对，现计算出的扣减部分物业费均依据上诉人提供的证据进行计算，且原审法院多扣减物业费5078元，被上诉人同意放弃该部分权利。本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”本案中，被上诉人在中标前已经接管了小区物业，在中标后已履行了主要义务，上诉人客观上接受了被上诉人提供的物业服务，且未提供充分证据证明其要求解除双方间的前期物业服务合同关系，故双方前期物业服务合同成立，双方的权利义务应参照《中标通知书》进行确定，上诉人应给付被上诉人物业费。关于上诉人提出被上诉人无资质，无权收费的上诉主张，本院不予支持。关于上诉人应否给付被上诉人涉案小区浑南部分的物业费一节，因该部分园区与苏家屯部分园区相连，该部分已有小区业主入住，被上诉人实际对整个园区进行了物业管理，且上诉人对此未提出反对，故上诉人应给付被上诉人该部分物业费。关于物业费应给付的面积、数额及应扣减已入住业主物业费数额问题，原审法院均系依据上诉人原审中提供的证据对相关事实予以了认定，且实际计算的扣减部分物业费高于应扣减物业费，现被上诉人对此不主张权利，故原审法院计算出的应付空置部分的物业费数额均依据上诉人所提供证据作出，本院对上诉人就物业费计算上提出的异议，均不予以支持。关于被上诉人提供的物业服务是否存在质量瑕疵，应予扣减的问题，因上诉人提供的证明无法证明被上诉人提供的物业服务存在明显瑕疵，且原审法院计算空置部分的物业费已按50%计算，故原审法院的物业费计算标准，本院不予调整。关于被上诉人的原审诉讼请求是否超过诉讼时效问题，因双方对合同的履行并没有明确期限，故被上诉人的原审诉讼请求并未超过诉讼时效。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费35905.59元，由上诉人沈阳莱茵达房产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 周 濛审 判 员 朱闻天代理审判员 吕长辉二〇一七年十月二十四日书 记 员 桂 芸本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 更多数据：搜索“”来源：