（2017）桂07民终839号
裁判日期: 2017-10-24
公开日期: 2018-09-06
案件名称
李韶、唐天鹏房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区钦州市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区钦州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李韶,唐天鹏,钦州市工商行政管理局,钦州长源置业投资有限责任公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广西壮族自治区钦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂07民终839号上诉人（一审被告）：李韶，男，1964年9月17日出生，汉族，住广西钦州市。委托诉讼代理人：谭克号，广西金卡律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：唐天鹏，男，1963年1月12日出生，汉族，户籍地湖南省长沙市芙蓉区，现住广西钦州市。委托诉讼代理人：莫柏龙，广西同望律师事务所律师。一审第三人：钦州市工商行政管理局，住所地广西钦州市文峰北路160号。法定代表人：陈立军，该局局长。委托诉讼代理人：蔡卓文，男，该局副调研员。委托诉讼代理人：彭峰，男，该局法规科科长。一审第三人：钦州长源置业投资有限责任公司，住所地广西钦州市南珠西大街9号。法定代表人：熊颖祥，该公司总经理。委托诉讼代理人：曹汝严，男，1953年9月13日出生，汉族，住广西合浦县。上诉人李韶因与被上诉人唐天鹏、一审第三人钦州市工商行政管理局（以下简称钦州市工商局）、钦州长源置业投资有限责任公司（以下简称钦州长源置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服钦州市钦北区人民法院（2017）桂0703民初907号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年9月5日立案受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李韶的委托诉讼代理人谭克号、被上诉人唐天鹏的委托诉讼代理人莫柏龙、一审第三人钦州市工商局的委托诉讼代理人蔡卓文、彭峰到庭参加诉讼。一审第三人钦州长源置业公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人李韶上诉请求：1、撤销钦州市钦北区人民法院（2017）桂0703民初907号民事判决；2、驳回被上诉人唐天鹏的起诉；3、诉讼费由被上诉人唐天鹏承担。事实和理由：一、钦州长源置业公司代理人曹汝严与李韶签订的《房屋代租合同书》是否合法概括转移给唐天鹏的问题。长源公司将《房屋代租合同书》概括转移给唐天鹏没有取得李韶的同意。所以《房屋代租合同书》的权利义务没有合法转让给唐天鹏，根据合同相对性原则，唐天鹏不能行使合同权利，要求收取租金和解除合同。一审判决将唐天鹏等同于钦州市恒商大酒店是把两个民事主体混同也没有法律依据。李韶于2016年8月20日收到的《再次催缴房租的函》等同于李韶同意长源公司将《房屋代租合同书》合同权利义务概括转让给唐天鹏也是不符合法律规定的。《再次催缴房租的函》中提到的《房屋代租合同书》中的出租人是长源公司不是唐天鹏。二、合同未到达解除的程度。李韶因为各种原因迟交租金是经出租人同意的，因为李韶经出租人同意先交2016年10月份的租金，现在出租人反悔要求解除合同没有法律依据。请求二审法院予以改判。被上诉人唐天鹏辩称：一、上诉人的行为认可曹汝严与唐天鹏的转让合同。上诉人自2007年至2014年的租金均是交给被上诉人，2017年1月至5月的租金也是交给被上诉人，上诉人对合同的转让是认可知晓并实际确认缴纳租金的，合同的权利义务转移上诉人也是知道并认可的。上诉人缴纳了租金这么久给被上诉人，现在主张说不知道曹汝严与被上诉人唐天鹏的转让合同，不符合事实。二、关于合同是否达到解除程度的问题。本案是房屋租赁合同纠纷，租金是合同重要的条款，上诉人拖欠了大量租金，并经过被上诉人多次催收仍然没有缴纳，已经构成根本性违约，至二审阶段，上诉人仍然没有缴纳租金，因此，被上诉人要求解除合同的诉讼请求应该得到支持。一审第三人钦州市工商局陈述称，2005年7月8日，我局与钦州市建筑公司（即现在的钦州长源置业公司）签订租赁合同书，约定将工商大厦1－4层、10至19层房屋出租给钦州市建筑公司使用，期限为16年，以部分租金抵顶我局尚欠钦州市建筑公司的工程款。签订合同后，我局将上述房屋交付钦州市建筑公司的代理人曹汝严，我局也知晓曹汝严分别与李韶、唐天鹏签订租赁合同的事情，在2009年8月24日，我局还委托唐天鹏全权负责恒商大酒店的物业管理、安全保卫等工作，并协调相关租赁单位的日常管理工作。合同是真实的，上诉人李韶租赁使用租赁房屋，应将尚欠租金及电费支付给被上诉人。唐天鹏向一审法院起诉请求：1、解除原告唐天鹏与被告李韶的房屋租赁关系；2、李韶返还占用的工商大厦第一层圆弧（钦州市文峰北路160号）商铺；3、被告李韶支付从2014年3月20日起至返还商铺期间的租金及水电费（从2014年3月20日起暂计至2017年3月20日，租金为573874元，水电费为30858元，此后另计至返还为止）。案件审理过程中，原告唐天鹏将第三项请求变更为被告李韶支付尚欠租金及电费（自2014年3月20日起至2016年10月止为554618元，自2014年3月20日起至2016年11月止电费为24378元，此后另计至返还为止），两项合计578996元，并增加请求被告李韶应支付违约金（违约金以欠款578996为基数，按银行同期贷款利率从起诉之日起计至还清欠款时止）。一审法院认定事实：2005年7月8日，钦州市工商局与钦州市建筑公司(现钦州长源置业公司）签订一份《租赁合同书》，合同约定钦州市工商局将位于钦州市文峰北路与永福西大街交汇处的工商大厦第一至第四层除一楼办照大厅四间房和四楼会议室外，建筑面积约6500平方米，第十至第十九层，建筑面积约8800平方米，大厅外墙的广告招牌发布权出租给钦州市建筑公司使用，租赁期限为十六年（不含免费装修期），即从2005年7月8日至2006年5月7日止十个月免租金装修期，非免租金时间从2006年5月8日起至2022年5月7日止，双方同意以租金6，900，000元抵还工程款，抵还欠款期限为五年零九个月，五年零九个月结束后，按季度交付租金等内容。合同签订后，钦州市工商局已按合同履行房屋交付义务。2006年3月20日，钦州市建筑公司的代理人曹汝严（甲方）与李韶（乙方）签订《房屋代租合同书》，合同约定甲方将工商大厦第一层圆弧部分租赁给乙方经营使用，租赁期限为2006年3月20日至2022年3月20日止；租金按年限递增，第一年至第四年，每年租金159600元，第五年至第九年按第一年至第四年的租金递增15%；第九年至第十二年按第五年至第九年的租金递增15%；第十三年至第十六年按第九年至第十二年的租金递增15%；合同签订后乙方先付六个月租金后进行装修，以后按季度支付租金，先付款后使用。乙方在租赁期间，必须按时交给水电费及租金，逾期不缴交的，甲方有权终止合同，追回租金及水电费等内容。合同签订后，甲方已按约将上述房屋交付乙方使用。2008年4月28日，钦州市建筑公司的代理人曹汝严（甲方）与唐天鹏（乙方）签订《委托经营管理、代收租金协议书》，合同约定甲方将其位于钦州市文峰北路拥有使用权的市周铺面）、10至20层的所有房屋共约15300平方米及附属设备、设施、场地、广告招牌的使用权、管理权和租金收费权等全权委托乙方使用、管理和收取，甲方不再自行或委托他人、管理和收取；甲方向乙方提供与各租赁户、钦州市工商局与钦州市建筑公司签订的合同原件及相关水电表的颁布位置，乙方享有各租赁者在本协议签订前尚欠租金的权利，以后各租赁户与乙方签订有关合同与甲方无关；使用权、管理权、租金收费权的期限从2007年元月1日起至2022年5月7日止，期限届满，甲方或钦州市建筑公司享有的优先续租权转为乙方享有；甲方单方终止本协议的，应退还乙方所交的经营管理、收费权费用610万元，并按费用的30%支付违约金，造成乙方损失的，由甲方赔偿；甲方与原租赁户签订的合同权利归乙方享有，原租赁合同解除后或需签订新的租赁合同的，乙方有权对外签订租赁协议，甲方不得、干涉和不得签订有关合同，甲方不得以任何理由收取租金及各项费用；本协议签订之前于2006年5月16日签订的《房屋租赁合同书》、《房屋代租赁合同书》二份及2007年元月1日签订的《委托经营管理、代收租金协议书》作废；甲方与钦州市工商局于2005年7月8日签订的《租赁合同书》中的权利由乙方享有并执行等内容。合同签订后，双方按合同约定履行。被告李韶为涉案房屋租户之一，其自2006年3月20日起使用租赁物至今，按其与曹汝严签订的租赁合同约定：自2006年3月20日起至2010年3月19日止，每年租金为159600元，每月为13300元；自2010年3月20日起至2014年3月19日止，每年租金为183540元，每月为15295元；自2014年3月20日起于2018年3月19日止，每年租金为211071元，每月为17589元。被告一直按约支付租金至2014年3月19日止，自2014年3月20日起拖欠租金及部分电费，原告于2016年8月21日向被告发出《再次催交房租的函》，该函载明截止2016年8月止，被告尚欠租金及水电费共541638元(其中租金为519440元，水电费为22198元)等内容，被告李韶在该函上签名。之后，被告支付了2016年11月至2017年5月的租金及2016年11月至2016年5月的电费，实际尚欠自2014年3月20日起至2016年10月19日止的租金共554618元(2016年8月前为519440元+同年9、10月两月租金为35178元)以及部分电费22198元(截止2016年8月)至今没有支付。另查明，2011年，经钦州市工商局名称核准，钦州市建筑公司改制后设立的公司名称为钦州长源置业公司，钦州长源置业公司是钦州市建筑公司国有产权转让后的改制企业，是钦州市建筑公司的法人资格继续存续的法人主体。一审法院认为，第三人钦州市工商局与钦州市建筑公司(现钦州长源置业公司)签订的《租赁合同书》、钦州市建筑公司的代理人曹汝严与被告李韶签订的《房屋代租合同书》、钦州市建筑公司的代理人曹汝严与原告签订的《委托经营管理、代收租金协议书》，系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，当事人均应按照约定全面履行自己的义务。根据原被告双方诉辩意见及第三人的陈述意见，本案争议焦点主要是：一、原告是否具有本案诉讼主体资格；二、被告实际尚欠租金及电费是多少；三、原告是否可以解除与被告的房屋租赁关系。1、关于原告是否具有本案诉讼主体资格的问题。原告认为其与钦州市建筑公司的代理人曹汝严于2008年4月28日签订《委托经营管理、代收租金协议书》后，从2007年元月1日起取得了涉案房屋的租金收费权，钦州市建筑公司的代理人曹汝严也证明其在签订合同后也多次通知被告将租金及相关费用交给原告，被告在2014年3月20日前及2017年1月至5月都是按时支付租金给原告，在2016年8月21日也签收了原告发出的《再次催交房租的函》，因此，被告是知晓并认可钦州市建筑公司的代理人曹汝严已将涉案房屋的管理使用及租金收费权转让给了原告，因此，原告是本案适格的诉讼主体。被告认为与其签订租赁合同的是曹汝来，而不是原告，其也不知道曹汝严将涉案房屋使用管理及租金收费权转让给原告，曹汝严也没有发出书面通知给被告，也没有经过被告的同意，被告一直认为原告及收费人员都是曹汝严的员工。根据合同相对性原则，原告不具有本案诉讼主体资格，因此，原告向被告主张权利没有法律依据。第三人均认为被告交租金给原告已多年，被告欠原告租金，原告有权主张。该院认为，原告具有本案诉讼主体资格。首先，曹汝严与李韶签订的《房屋代租合同》是合法有效的合同，在租赁期间，原告与曹汝严通过签订《委托经营管理、代收租金协议书》取得涉诉房屋的使用管理及收益权，参照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条关于租赁物在租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同的效力的规定，据此，原告在取得涉诉房屋的使用管理收益权后，曹汝严与李韶签订的《房屋代租合同》的合同效力依然存续，只是该合同项下出租人的权利义务依法应由原告享有和承担。原告在取得涉诉房屋的管理、使用、收益权后，虽然曹汝严没有书面通知被告新管理使用收益人身份、告知交租等事项，但曹汝严在庭上陈述其在与原告签订合同后，已多次口头通知包括李韶在内的所有租户将租金及相关费用交付给原告，被告也承认部分租金交给原告，部分租金交给刘霞(原告开办的钦州市恒商大酒店的财务人员)，且被告也在原告发出的催交房租的函上签名，因此，被告知道或应当知道涉诉房屋的管理、使用、收益权已归原告享有，被告称其一直认为原告及刘霞是曹汝严的员工，对曹汝严转让涉诉房屋的管理、使用、收益权给原告不知情的抗辩意见不予采纳，唐天鹏在本案中是适格的原告，有权向被告主张权利。2、关于被告尚欠租金及电费的问题。原告认为被告在2014年3月20日起至2016年10月19日期间尚欠其租金共554618元、电费24378元及2017年6月份(2017年5月20日至6月19日)的租金17589元及相应电费。被告认为欠租金及电费是事实，但具体欠多少需要双方核对。第三人认为其不知道被告欠原告租金及电费的具体数额，由法院确认。该院认为，被告承认欠原告的租金及电费，但又不认可原告主张的数额，在这种情况下，应由被告提供证据证实其共支付的租金总额从而证实其至今尚欠原告多少租金，但被告没有提供证据，因此，根据被告于2016年8月21日签收的原告发出的催收租金函上载明截止2016年8月止，被告共欠租金519440元，在原告发出催缴租金通知当月起至同年10月即2016年8月20日起至2016年10月19日止共两个月，按每月17589元计共35178元，故被告在2014年3月20日起至2016年10月19日止的期间尚欠租金为554618元(519440元+17589元/月×2个月)，截止2016年8月止，尚欠电费22198元，该院予以确认。对原告主张截止2016年10月电费为24378元，即对原告主张2016年9、10月电费为2180元(24378元-22198元)及2017年6月份电费，因没有提供证据，该院不予确认。3、关于原告与被告的房屋租赁关系是否可以解除的问题。原告认为，被告拖欠其租金数额较大且时间长，造成原告损失，且被告的行为违反了租赁合同约定的主要条款，因此，应解除原告与被告的房屋租赁关系，即解除曹汝严与李韶签订的房屋代租合同书。被告认为，尚未达到解除租赁合同的条件，被告从2016年11月起都是正常支付租金，原告在2017年1月还出租一个办公室给被告使用，该办公室的租金也是正常支付，从这看出，尚未达到解除租赁合同的条件。第三人认为是否可以解除合同由法院认定。该院认为，交纳租金是承租人的义务，作为承租人的被告应按约定交纳租金，原告作为涉案房屋的新的使用权人，曹汝严与李韶的签订的《房屋代租合同书》的主体也变更为新的房屋使用权人，即原告。因此，被告应当依照原合同约定向原告支付租金，但被告在知道房屋使用权人已变更为原告后，虽然自2016年11月起至2017年5月都交付了租金及相关费用，但尚欠2014年3月20日起至2016年10月的租金，至今未交，被告的行为，已构成违约，按原合同第五条约定，原告有权解除合同。被告辩解尚未达到解除租赁合同的条件不同意解除租赁合同的理由不成立，该院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。因此，原告请求被告返还租赁的工商大厦(钦州市文峰北路160号)第一层圆弧部分商铺(面积共475平方米)符合法律规定。综上所述，原告主张解除与被告的房屋租赁关系即解除曹严与李韶签订的《房屋代租合同书》及要求被告返还租赁的商铺，并要求被告支付尚欠租金(自2014年3月20日起至2016年10月19日期间的租金554618元，2017年6月至返还商铺时止的租金另计)及违约金符合合同约定和法律规定，该院予以支持；原告主张被告支付尚欠电费亦符合合同约定和法律规定，该院予以支持，但电费应为22198元(截止2016年8月)；被告拖欠原告租金及电费构成违约，故原告主张被告按银行期贷款利率支付违约金合法，该院亦予以支持。且外，被告称原告在第一次庭审结束后申请追加第三人不合理的意见没有法律据，该院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条的规定，判决：一、解除曹汝严与被告李韶于2006年3月20日签订的《房屋代租合同书》；二、被告李韶自本判决发生法律效力之日起十五日内返还租赁的位于钦州市文峰北路与永福西大街交汇处的工商大厦（钦州市第一层圆弧部分的商铺(建筑面积共475平方米)给原告唐天鹏；三、被告李韶于本案判决发生法律效力之日起十日内支付原告唐天鹏房屋租金(房屋租金的计算：截止2016年10月的租金为554618元，自2017年6月起至本案生效判决确定的履行期限最后一日止的租金，租金按每月17589元计付)；四、被告李韶应于本案判决发生法律效力之日起十日内支付原告唐天鹏电费22198元(截止2016年8月止)；五、被告李韶支付原告唐天鹏违约金(以576816元为基数，自起诉之日即2017年4月11日起至本案生效判决确定的履行期限最后一日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计)。案件受理费9898元，减半收取4949元，财产保全申请费4020元，合计8969元，由原告唐天鹏负担50元，被告李韶负担8919元。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。经二审审理查明，与一审查明的事实一致，对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，一审第三人钦州市工商局与钦州市建筑公司(现钦州长源置业公司)签订的《租赁合同书》、钦州市建筑公司的代理人曹汝严与上诉人李韶签订的《房屋代租合同书》、钦州市建筑公司的代理人曹汝严与被上诉人唐天鹏签订的《委托经营管理、代收租金协议书》，系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，当事人均应按照约定全面履行自己的义务。被上诉人唐天鹏与曹汝严签订了《委托经营管理、代收租金协议书》，取得涉诉房屋的使用管理权及收益权，曹汝严在一审庭审中确认已经口头通知上诉人李韶将租金及相关费用交付给被上诉人。上诉人李韶实际上也已经将租金部分转到被上诉人唐天鹏账户，部分交给刘霞（上诉人开办的钦州市恒商大酒店财务人员），并且上诉人李韶也在被上诉人唐天鹏发出的催交房租函上签字，因此上诉人应该知道涉诉房屋的管理、使用、收益权已经归被上诉人唐天鹏。上诉人李韶已经实际使用房屋并交纳租金多年后主张对曹汝严转让涉诉房屋的管理、使用、收益权给被上诉人唐天鹏不知情的抗辩意见，本院不予采纳。一审法院认定李韶应支付拖欠的租金和电费，数额及计算方式并无不当，本院予以维持。关于上诉人李韶和被上诉人唐天鹏房屋租赁关系是否可以解除问题。本院认为，房屋租赁合同关系中，承租方应按时交纳租金，上诉人李韶拖欠2014年3月20日至2016年10月的租金，数额较大，时间较久，经被上诉人唐天鹏催缴后，至今仍未交纳，上诉人李韶的行为已经构成了违约，被上诉人唐天鹏有权解除合同。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9898元，由上诉人李韶负担。本判决为终审判决。审判长 陈 成审判员 文其谦审判员 李夏冰appoint二〇一七年十月二十四日书记员 苏 芸