（2017）赣10民终556号
裁判日期: 2017-10-24
公开日期: 2017-10-26
案件名称
陈凤兰、抚州日报社房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江西省抚州市中级人民法院
所属地区
江西省抚州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈凤兰,抚州日报社,刘爱琴,吁友泉
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条，第一百七十条
全文
江西省抚州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣10民终556号上诉人（原审被告）：陈凤兰，女，1970年3月16日出生，汉族，住江西省抚州市临川区。委托诉讼代理人：邓立昆（陈凤兰的丈夫），男，住江西省抚州市临川区，代理权限为一般代理。被上诉人（原审原告）：抚州日报社，住所地江西省抚州市赣东大道9号，统一社会信用代码123611004926100236。法定代表人：黄小明，该报社社长。委托诉讼代理人：黄中俊，江西利群律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：帅寒露，江西利群律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原审被告：刘爱琴，女，1970年1月22日出生，汉族，住江西省抚州市临川区。原审第三人：吁友泉，男，1989年1月21日出生，汉族，住江西省抚州市临川区。上诉人陈凤兰因与被上诉人抚州日报社、原审被告刘爱琴、原审第三人吁友泉房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省抚州市临川区人民法院（2016）赣1002民初2758号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈凤兰及其诉讼代理人邓立昆，被上诉人抚州日报社的诉讼代理人黄中俊、帅寒露，原审第三人吁友泉到庭参加诉讼；原审被告刘爱琴经本院依法传唤未到庭参加诉讼。后因陈凤兰、抚州日报社要求进行调解，本院决定延长本案审理期限3个月，但经本院组织双方调解，最终未能达成协议。本案现已审理终结。陈凤兰上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人抚州日报社负担。二审诉讼中，本院要求其明确上诉请求，陈凤兰明确其上诉请求为：撤销原判，改判补偿其装修费600,000元，确认其优先承租权，驳回抚州日报社的起诉，一、二审诉讼费由被上诉人抚州日报社负担。事实和理由：一、上诉人起诉市国资委在涉案店铺拍租中不履行监管职责一案于2016年9月13日判决后，市国资委于2016年9月26日给抚州日报社送达了一份《关于要求报社一楼后面（安奈儿）租赁有关情况的说明函》，要求报社说明“一、公开拍租该店铺时，没有按解决原店面租赁遗留问题方式就店面装修补偿设置前置条件，其具体情况及依据是什么？二、该店面的面积是怎么确定的？是按房产证登记的建筑面积还是实际测量面积？如是实际测量，说明具体情况。三、公开拍租该店面时，其起拍价、保留价是怎么确定的？四、2009年10月1日，该店面初次腾空，你社直接将该店面协议出租给胡江海。此时《市直单位经营性国有资产（房屋）租赁管理暂行办法》出台已一年，其他店面都进行了公开拍租，为什么唯独没有对该店面进行公开拍租？”以此说明国资委肯定了此次拍租是有违规行为的，伤害到上诉人的利益而给报社发出说明函。报社至今未回复这些问题，故（2016）赣1021行初18号判决不能成为本案判决的依据，必须等报社给出答复，国资委重新调查结果后才能确定此次拍租是否违规。二、上诉人和抚州日报社签订的合同中约定，“合同期满后，出租方如继续出租房屋，同等条件下承租方享有优先续租权”。抚州日报社在拍租结束后未征求上诉人的意见就直接与他人签署了租赁合同，违反了双方在合同中优先续租权的约定，属于违约行为。三、上诉人之前的承租人胡江海与抚州日报社签订的《店铺租赁合同》更改为上诉人与抚州日报社签订的合同，新增第十条“如店面要转租，原店面装修产生的费用均由承租方承担，报社不承担任何费用”，证明抚州日报社当时与上诉人签订合同时知道上诉人支付了转让费且需要对店铺进行装修并会产生费用。只有当上诉人自己转租给第三人时报社才不承担费用，其他情况除外。现在是报社不与上诉人续租，故此报社不能依据该条款免除相应的补偿责任。报社未征求上诉人的意见直接与吁友泉签订合同，按合同约定吁友泉作为承租方应承担店面的装修等费用，并且报社代表吁友泉和上诉人商谈过支付装修费用，故报社应对装修费用的支付负责。有录音为证，报社当时是只给出了200,000元，足以证明抚州日报社认定了应该支付给上诉人店铺租赁装修费和转让费惯例的事实。四、报社出尔反尔，违约至今一直未支付装修费给上诉人，促使上诉人不能腾店维持经营，故上诉人缴纳了2015年度、2016年度两年的店铺租金190,000元，票据两张和电费20,000元的票据一张，证明上诉人己经尽到了自己作为承租人的义务。报社作为出租方在此期间也未就此向上诉人提出过异议，视为报社对此默认。五、拍租公告店面面积为102平方米，2009年至2013年的合同店面面积为85平方米，2013年至2015年的合同上是85平方米+17平方米（仓库）。是分两个合同的意思，才没有直接写102平方米，当时双方商议少订一份合同。店面85平方米的年租金为90,000元，仓库17平方米的年租金为5,000元。此17平方米仓库是上诉人之前承租人胡江海临时搭建的悬空的角楼，可以随时拆除。所以拍卖资料的店面面积102平方米是造假的。六、上诉人在一审指证店面拍租一系列的违规行为是真实的，请二审法院调查核实，作为二审能公平公正判决的依据，上诉人不接受不承认违规违纪的拍租结果。综上所述，一审法院不以事实和社会正义问题为基础，致使判决显著不公，请求二审法院依法查明事实，主持公道，纠正一审判决，维护上诉人的合法权益。抚州日报社辩称，一、关于陈凤兰起诉市国资委在涉案店铺拍租中不履行监管一案，2016年9月13日判决后国资委于2016年9月26日送达了一份说明函。该行政案件案号是（2016）赣10行终67号，判决书载明的判决时间是9月13日，但是送达给市国资委的时间是9月27日，是在该函作出的后一天所送达，并不像陈凤兰所说是在作出之前送达。说明函也纯属画蛇添足。陈凤兰从2015年以后提出行政诉讼，撤诉后又重新起诉，一审被驳回诉讼请求后又提出了上诉，二审维持原判。在该行政案件中，作出了一个相对确定的认定，就是判决书第三页的第一个问题。说明函将判决书已经确定的事实当作问题提出来，所以是画蛇添足。关于公开拍租店面时，起拍价和保留价是怎么确定的，在行政判决书的第四个问题也作了明确认定。被上诉人认为，陈凤兰提出的诉求问题已经被行政判决所驳回，且与该租赁合同纠纷不具有直接关联。二、关于优先承租权。陈凤兰在拍租中是积极参与，在拍租之前也告诉了其优先权如何行使，由于陈凤兰在拍卖活动中没有竞得承租人资格，所以丧失了优先承租权。如果按陈凤兰所说应该履行暂行管理办法进行拍租，也丧失了优先承租权。三、关于补偿款的问题。本案涉及的租赁合同在2015年1月31日到期期满，这是双方没有争议的事实。吁友泉要接店面是在1月31日以后，不存在转租问题，转租补偿没有事实依据。陈凤兰认为在相关过程中被上诉人代表吁友泉进行过转租费的商谈，就要对相关的费用来负责，这一说法没有事实依据。即便谈了也应该是陈凤兰有要求，为什么作为代表去谈判的人就要承担装修费。这一观点缺乏事实依据，也缺乏法律依据。四、关于续租问题。在陈凤兰的观点里，把钱打给你了，就说明续租关系成立，这不符合法律规定。续租，法律有规定，但是是作为不确定期限的续租关系。陈凤兰是打了钱，但是在打钱之前，被上诉人在2015年3月就提出要其空出店面的诉讼请求。在诉讼过程中陈凤兰还把租金打进去，不符合续租关系。五、关于店面面积的问题。有仓库17个平方米是没有争议的，但是产权是抚州日报社。以前是把其作为仓库处理，但是在这次拍卖中，把其作为正常的出租面积并出租，没有违反法律规定。至于陈凤兰提出这17平方米是搭建的角楼，把它作为店面拍租违反法律规定，缺乏依据。综上，由于陈凤兰陈述的事实和理由缺乏事实和法律依据，其主张的诉讼请求补偿装修费600,000元不应该作为本案的审理范围。其承租优先权由于本案合同届满终止以后进行了拍卖活动，其也参加了拍卖活动，其优先权在拍卖过程中已经丧失。一审判决认定事实清楚，证据确实充分，请求驳回上诉人的上诉。吁友泉辩称，第三人是以正规的手续拍卖取得店铺，但是至今没有得到商铺。刘爱琴未作答辩。抚州日报社向一审法院起诉请求：判令陈凤兰、刘爱琴立即腾退非法强占的房屋；向其支付违约金7,917元，即没收同等数额的押金（履约保证金）；向其支付自2015年2月1日起至实际腾空之日期间的租金（每日按公开拍卖首年成交价21万元折算的日价575.34元/日计）；就非法侵权强占造成的恶劣影响，在当地报刊上刊登消除影响的道歉声明；并承担本案的诉讼费、律师代理费及其他可能产生的损失。一审诉讼过程中，抚州日报社变更诉讼请求为：房屋租赁合同到期，判令陈凤兰、刘爱琴尽快空出店面；向其支付自2015年2月1日起按每年210,000元租金计算至实际空出店面之日期间租金。一审法院认定事实：2009年5月1日，抚州日报社作为出租方与承租方胡江海签订了一份《房屋（店面）租赁合同》，其将坐落在抚州日报社楼下一楼若士路15号五间店面出租给胡江海经营使用，租赁期限为2009年5月1日至2012年10月1日。2009年10月1日，抚州日报社又与胡江海就抚州日报社一楼若士路15号一仓库签订了一份《房屋（店面）租赁合同》，租赁期限届满日也为2012年10月1日。该两份合同的内容大体相同，均约定承租方装修的店面，在合同终止后装修材料无偿归出租方。2010年10月15日胡江海经过抚州日报社同意，与陈凤兰签订了一份《转让协议》将其承租的上述涉案店铺转租给陈凤兰从事童装经营。《转让协议》约定陈凤兰需付给胡江海转让费30万元，店内的空调、电脑、装饰等固定设施归陈凤兰，陈凤兰先期付给胡江海100,000元，待胡江海把与抚州日报社签订的租赁合同改为陈凤兰的名下后，陈凤兰再把剩余的200,000元一次性付清。而后，胡江海按《转让协议》的约定将其与抚州日报社签订的租赁合同变更为陈凤兰的名下。陈凤兰邀请刘爱琴合伙经营，抚州日报社与陈凤兰、刘爱琴就涉案店铺重新签订了《房屋（店面）租赁合同》，该份合同约定租赁期限届满日至2013年2月1日，并约定如店面要转租，原店面装修产生的费用均由承租方承担，报社不承担任何费用。2013年1月31日，抚州日报社与陈凤兰、刘爱琴就涉案店铺及店铺续签了《房屋（店面）租赁合同》，该合同主要内容为：1.租赁房屋坐落于若士路××楼，店面5间，面积85㎡，仓库一间17㎡；2.租赁期限：出租方从2013年2月1日起将出租房屋交付承租方使用，至2015年1月31日收回；合同期满或中途终止合同的，承租方如逾期不搬迁，出租方有权强制腾空，出租方因此所受损失，由承租方负责赔偿。此外，合同第四条规定租金为每月7,917元，每季23,750元，每年95,000元，如不足一月租期，在签订合同之日缴纳一个月的租金为押金，并一次性缴纳2013年2月1日至2014年1月31日的全年租金，2014年2月1日前，一次性缴纳2014年2月1日到2015年1月31日的全年租金；第五条规定出租人对房屋及其设备年内至少须认真检查一次，以保障承租人正常使用，出租人检查房屋、修缮设施时，承租人应积极协助，不得阻挠，承租人所用水电费按月依表计数，按供电供水部门价格计收，次月10日前必须结清上月水电费；第六条规定承租人需与第三人互换房屋或改变房屋用途和结构时，应事先征得出租人同意。第七条规定承租方如违反本合同第四条、第五条、第六条任意一项内容的，应向出租方支付违约金2,000元，因此造成承租房屋毁损的，还应照价赔偿。第十条规定如店面要转租，原店面装修所产生的费用均由承租方承担，报社不承担任何费用。该份续租合同签订后的当日，陈凤兰、刘爱琴按合同约定向抚州日报社交纳了押金7,917元及2013年2月1日至2014年1月31日的全年租金。2013年5月25日刘爱琴要求退伙，并与陈凤兰签订了一份退伙协议，协议约定刘爱琴即日起退出陈凤兰、刘爱琴合作的安奈儿和海威迩两个品牌的经营，两品牌的经营权和店铺的租赁权及店内的固定资产和一切设施及债权债务均归陈凤兰所有，由陈凤兰支付刘爱琴退出合伙股金920,000元整，同年5月27日陈凤兰向刘爱琴支付了退股金920,000元。此后，陈凤兰单独继续对涉案店铺进行童装经营，并按合同约定向抚州日报社给付了租赁期内的全部租金。2014年12月初，陈凤兰承租的涉案店铺即将到期，抚州日报社按照抚州市国有资产监督管理局制定的《暂行办法（试行）》相关规定并经抚州市国资办核准涉案商铺租赁权进入市公共资源交易中心进行公开拍租。同年12月9日，抚州日报社携同江西省银座拍卖有限公司向陈凤兰发送了关于抚州市日报社一楼店面（现安奈儿童装）腾空及参与租赁权竞买的通告，通告承租户或竞买人抚州日报社一楼店面（现安奈儿童装）的租赁期将于2015年1月31日届满，逾期占有、使用商铺者均为违约，上述商铺2015年2月1日以后的租赁权依法进行公开拍租，并委托江西银座拍卖有限公司依法实施，并告知如下事项：1.不打算参加拍卖竞买或参加了竞买而未竞得的原承租户，必须于2015年元月三十一日前腾空店铺，同时与所有权人办妥店铺交验和承租保证金返还等事宜，逾期未腾空和交验，所有权人将按原签订的租赁合同条款进行封门，并请公证部门进行证据保全公证，由此产生的一切法律后果由不当占有者自负；2.请原承租户提前积极作好参与竞买的准备；3.必须特别预先告知：上述商铺租赁权拍卖期限为三年，原承租户在同等价格条件下享有优先竞得权，优先权人在报名截止日前如拒绝报名登记、交纳竞买保证金或缺席拍卖会，视为自动放弃优先权；4.上述商铺的具体拍卖事宜详见同时在媒体刊出的《拍卖公告》并以《拍卖公告》和其它书面规定为准。次日，江西省银座拍卖有限公司就涉案商铺租赁权公开拍卖事宜刊登了竞租公告，公告中告知2014年12月25日报名截止，定于2014年12月26日10时在抚州市公共资源交易中心四楼拍卖厅公开拍卖涉案商铺租赁权，并告知涉案商铺租期为3年（次年在首年租金基础上年递增5%、第三年租金在次年租金基础上年递增8%），设有保留价，商铺原承租户享有优先竞租权，有意者带保证金进账凭证等办理报名手续等相关事宜。拍卖程序进行中，刘爱琴放弃了竞租权和优先权，陈凤兰按照拍卖会资料积极参与了报名登记、交纳保证金、举牌竞租等一系列活动。按拍卖的“价高者得”原则，陈凤兰在最后几轮应价之前放弃了竞价，同等条件下的陈凤兰优先权丧失，拍卖最终以首年租金210,000元（第二第三年按比例递增）的成交价被第三人吁友泉竞得。2015年1月9日，抚州日报社与吁友泉在抚州××××委的鉴证下就涉案商铺签订了《房屋租赁合同》，合同约定租赁期限为三年，自2015年3月1日至2018年2月28日止。2015年1月31日刘爱琴、陈凤兰承租的涉案商铺租赁期限届满，陈凤兰未腾空涉案商铺，并一直占用至今。2015年12月4日，陈凤兰向抚州日报社财产专户汇款95,000元、2016年4月12日陈凤兰向抚州日报社财政专户分别汇款20,000元、95,000元。陈凤兰陈述上述费用为合同期满后其缴纳至2017年的租金和所发生的电费。抚州日报社对此予以否认，不认可是陈凤兰缴纳的租金称上述款项为陈凤兰自行转款，抚州日报社没有向陈凤兰开具过收取租金的发票。诉讼中，陈凤兰围绕其反诉请求提供如下证据：2010年10月15日胡江海与陈凤兰签订的店铺转让协议、2013年2月10日抚州市天禾装饰有限公司与陈凤兰签订的装饰装修工程合同，以此证明经抚州日报社同意涉案店面从胡江海转让给其支付了转让费300,000元及在租赁期间其花去装修费293,352.3元。陈凤兰提起反诉未向一审法院预交反诉费。另查明，陈凤兰认为抚州日报社在委托中介机构拍租过程中违反了抚府办发（2008）25号的拍租规定，侵害了其合法权益，曾向抚州市国有资产监督管理委员会举报投诉：1.涉案店铺的起租价过高且设定最高保留价，是恶意竞价；2.涉案店铺的拍租未按照抚府办发（2008）25号文件的规定将装修费、转让费等设定为公开租赁的前提条件。《店面租赁合同》第十条特别约定如转租则装修费用由后续承租人承担，现抚州日报社已拍租，转让费、装修费应由后续承租人承担；3.涉案店铺拍租要求的中介佣金大幅高于抚府办发（2008）25号文件的规定。2016年3月16日，抚州市国有资产监督管理委员会对陈凤兰反映的上述问题作出《答复函》，主要内容为：1.要在拍租前处理好店面的装修等问题不符合《合同法》的规定；2.江西银座拍卖有限公司不能成为拍租代理应该回避没有法律依据；3.拍卖佣金和手续费应当按《拍卖法》相关规定由拍卖人与竞买人约定；4.设定起拍价为150,000元合理合法。2016年4月12日，陈凤兰不服抚州市国有资产监督管理委员会做出的《答复函》向南城县人民法院提起诉讼，要求撤销该《答复函》，并责令抚州市国有资产监督管理委员会重新履行国有资产监管职责。2016年6月9日，南城县人民法院作出（2016）赣1021行初18号行政判决书，认为抚州事市国有资产监督管理委员会调查后作出的《答复函》并无不妥，判决驳回了陈凤兰的诉讼请求。陈凤兰不服提起了上诉。经抚州市中级人民法院二审，驳回了陈凤兰的上诉，维持了原判。一审法院认为，陈凤兰、刘爱琴经过抚州日报社的同意于2010年10月起从胡江海初接受承租涉案商铺从事童装经营，此后双方重新订立了《房屋（店面）租赁合同》，2013年1月31日租期届满后，抚州日报社与陈凤兰、刘爱琴又续签了租赁合同，该租赁合同是双方当事人真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的规定、合法有效。合同签订后，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。该租赁合同为抚州日报社与陈凤兰、刘爱琴签订的，因刘爱琴在签订租赁合同后不久就已实际退出了经营，涉案店铺的承租人及租赁合同期满后占用人实际上为陈凤兰。本案履行涉案商铺租赁合同义务的主体为陈凤兰。至2015年1月31日合同约定的租期已届满，陈凤兰应按合同约定在租期届满后返还租赁物。租赁期届满后，陈凤兰丧失优先承租权，涉案商铺由第三人吁友泉通过公开拍租取得承租权，并与抚州日报社签订租赁合同，陈凤兰不按合同约定腾空店面，占用商铺至今，应向抚州日报社支付占用期间的使用费。现抚州日报社要求陈凤兰腾空涉案店铺并要求陈凤兰按抚州日报社与第三人签订的租赁合同通过竞租方式确认的首年210,000元租金即日租金575.34元（210,000元/365天）计算支付至实际腾空的之日占用的使用费，证据确实、理由正当、于法有据，予以支持。陈凤兰关于抚州日报社对涉案商铺公开拍租违反了抚府办发（2008）25号的拍租规定，拍租活动存在恶意竞价，重大瑕疵等辩解。一审法院认为，陈凤兰认为抚州日报社对涉案商铺在拍租活动中违反了《暂行办法（试行）》相关规定，陈凤兰就上述问题曾向抚州市国有资产监督管理局进行投诉举报，抚州市国有资产管理局经调查后做出了《答复函》，该《答复函》通过行政诉讼经两级法院审理认定并无不当，对陈凤兰该辩解不予采纳。关于陈凤兰《店面租赁合同》第十条约定如转租则装修费用由后续承租人承担，现抚州日报社已转租，装修费应由第三人承担的辩解。一审法院认为，《店面租赁合同》第十条约定的前提是店面转租情形下，现涉案店面租赁期已满，涉案店面只存在重新租赁，不再属于转租，转租情形已经消失。何况即便是转租，合同也约定店面装修产生的费用应由承租人承担，报社不承担任何费用，这里承租人应该指的是陈凤兰。如实际发生转租，涉案店面装修费、转让费也是由承租人与次承租人（受让方）双方进行约定，陈凤兰与抚州日报社在店面租赁合同不得约定第三人应承担的义务，陈凤兰该辩解不成立，不予采纳。陈凤兰同时提出拍租公告店面面积为102平方米，而店面实际面积为85平方米。经查，拍租公告店面包括店面5间和仓库一间，其中店面为85平方米，仓库为17平方米，这与租赁合同关于对租赁物面积约定相吻合，陈凤兰该辩解与事实不符。陈凤兰辩论在租赁期满后向抚州日报社缴纳了租金及电费，租赁期应续延到2017年。经查，陈凤兰在租赁期满后已交纳的款项为陈凤兰自行向抚州日报社财产专户上汇的款，并非抚州日报社要求陈凤兰交纳的租金，陈凤兰除提交汇款凭证，未向法庭提供抚州日报社开具的租金发票，陈凤兰在汇款前抚州日报社要求陈凤兰空店早已提起了诉讼，双方就涉案店面继续租赁并未达成合意，陈凤兰该辩解亦不能成立。陈凤兰提起反诉未在规定的期限交纳反诉费，对陈凤兰反诉不予合并处理。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条规定，判决：一、陈凤兰在本判决生效后十日内腾出坐落在抚州日报社××楼××店面及仓库（面积为102㎡）（现安奈儿童装），返还给抚州日报社；二、陈凤兰在本判决生效后十日内向抚州日报社支付自2015年2月1日起至实际腾出之日期间的店面占用费（用费按日租金575.34元计算）；三、驳回抚州日报社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费771元，由抚州日报社负担100元，陈凤兰负担671元。二审期间，各方当事人均没有提交证据，对一审查明的事实也均没有提出异议。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人二审的争议焦点为：一、诉争店铺公开招租行为是否有效，以及优先承租权的问题；二、陈凤兰要求抚州日报社补偿装修费、转让费是否于法有据，以及是否属于本案的审理范围。一、关于诉争店铺公开招租行为是否有效，以及优先承租权的问题本院认为，抚州日报社对诉争店铺具有收益、处分的权利，其在与陈凤兰租赁合同即将届满时将诉争店铺通过公开拍租的方式进行招租，合法有效，并未侵害陈凤兰的合法权益，依据双方合同约定陈凤兰也可以主张优先承租。然而，陈凤兰参与了公开拍租过程，在竞拍最终成交价确定后其并未提出以同等价格承租诉争店铺。且在本院第一次审理本案时，本院询问其是否同意以210,000元租赁诉争店铺，其也表示不同意该租赁价。因此，在其他竞租人比其出价更高的情形下，其再主张优先承租缺乏事实依据，也不符合合同约定，故对其主张优先承租权的请求不予支持。关于陈凤兰主张抚州××××委没有履行监管职责，并主张市国资委也肯定了该拍租行为违规。由于陈凤兰没有提交有效证据支持其上述主张，故对该辩称意见不予采信。本案中并无证据证明该拍租行为具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形。此外，陈凤兰不是拍租的最终成交人，不是后成立租赁合同的相对人，故拍租标的物是否存有面积不符、搭建违法等情形与陈凤兰并不具有关联，其据此提出抗辩，本院亦不予支持。二、关于陈凤兰要求抚州日报社补偿装修费、转让费是否于法有据，以及是否属于本案审理范围的问题本院认为，陈凤兰与抚州日报社在双方《房屋（店面）租赁合同》中并未约定租赁期间届满时出租人需补偿承租人有关装修费用。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”之规定，本案租赁合同租赁期间于2015年1月31日已届满，陈凤兰要求抚州日报社补偿装修费没有法律依据，本院对该上诉请求不予支持。至于转让费，与出租人不具有关联，也没有法律依据，抚州日报社不应就此承担任何责任。而且，陈凤兰就装修费、转让费等诉求并未提出反诉，故该诉请也不属于本案审理范围。此外，关于陈凤兰主张其给付了抚州日报社2015年、2016年的店铺租金190,000元、电费20,000元，证明其尽到了承租人的义务。由于本案没有证据证明其与抚州日报社就续租问题达成了一致，故陈凤兰的该辩称意见不能成立。综上所述，陈凤兰的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币8,091元，由上诉人陈凤兰负担。本判决为终审判决。审判长 张 俐审判员 刘长峰审判员 邹志伟二〇一七年十月二十四日书记员 杨 甜附：相关法律规定《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 来源：