（2017）苏12民终981号
裁判日期: 2017-10-24
公开日期: 2017-12-01
案件名称
陈付明与陈国富房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省泰州市中级人民法院
所属地区
江苏省泰州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈付明,陈国富
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏12民终981号上诉人（原审原告）：陈付明，男，1971年2月25日出生，住靖江市。委托诉讼代理人：肖凤筹，江苏苏泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈国富，男，1975年6月7日出生，住靖江市。委托诉讼代理人:林纪芳，江苏信义诚律师事务所律师。委托诉讼代理人:陈炼，江苏信义诚律师事务所律师。上诉人陈付明因与被上诉人陈国富房屋买卖合同纠纷一案，不服靖江市人民法院（2016）苏1282民初3517号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈付明上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求。事实和理由：1、上诉人出具2016年2月6日收条后，被上诉人以未拿到房产证为由拒绝付款，2月14日结算时，双方均确认房款为140万元，原收条作废；2、因为双方的交易习惯是付款通过银行转账，所以上诉人才将先收条交给被上诉人，被上诉人收到收条后分两次付款共支付121.5万元，收条上载明的金额为140万元，双方房款未结清，一审法院认为被上诉人持有收条原件就代表房款已经付清错误；3、闻某是中介，知悉双方房屋买卖情况，且闻某在公安机关的询问笔录和法院的调查笔录中反映的情况是一致的，其证言应当被采信；4、一审法院认定应当扣除18.5万元违约金没有依据，2月6日的收条已经作废，被上诉人也未依据该收条履行，如需扣除违约金，被上诉人应当提出并在2月14日的收条上载明，而事实上，双方并未再约定违约金，即使合同约定了违约金，两证的取得时间都在合同及法律规定的期间内，上诉人不存在违约；5、一审法院认定存在未完工工程与事实不服，上诉人认可道路未建，被上诉人委托他人建造并支出2700元，上诉人同意扣除，双方协议中约定“如大家建围墙，则甲方也必须把围墙建好”，因围墙是违建，且相邻方至今未建围墙，只是用铁栅栏围住，故上诉人并未违约；6、一审法院审理本案超审限，程序违法；7、一审法院审理过程、裁判结果偏向被上诉人，被上诉人庭审中多次辱骂上诉人及其代理人，一审法院并未作出处理。被上诉人陈国富答辩称，1、2016年2月6日借条是农历腊月二十八形成的，当年2月7日是大年夜，双方对该收条的真实性都认可，该收条中上诉人明确写明陈付明违约金、外贴、围墙、道路等18.5万元，上诉人一审中称上诉人同意放弃18.5万元的房款的前提是被上诉人于2016年春节前一次性支付房款，从该收条可以看出，上诉人与证人闻某是恶意串通，闻某的证言不应当被采信，双方根本不存在一次性支付房款就上诉人放弃18.5万元的约定。2、一审法院认定被上诉人房款已清符合客观事实，上诉人出具的收条先由中介方保管，被上诉人履行了收条上注明的义务后，中介方才将收条交给被上诉人，尽管2016年2月6日的收条上载明收到陈国富房款140万元，但被上诉人在2016年2月6日不能拿到房产证，因为上诉人急需用钱，被上诉人当日还是给付20万元房款，2016年2月6日的收条仍然由中介闻某保管，直到2016年2月14日上诉人另行出具收条，才将2016年2月6日的收条撕毁，2016年2月14日，上诉人重新出具收条，先交给闻某保管，被上诉人汇给上诉人63.5万后，闻某才将收条交给了被上诉人，说明双方交易已经结束，至于上诉人上诉所称的其没有违约，也不存在未完成工程，没有事实依据。3、本案程序合法，一审法院未偏袒被上诉人，被上诉人也未辱骂上诉人及其代理人。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的诉讼请求。陈付明向一审法院起诉请求：1、判令陈国富立即支付陈付明剩余房款18.5万元，并按照同期银行贷款利率支付2016年2月17日至实际付款之日的逾期付款利息；2、诉讼费用由陈国富负担。一审法院认定事实：2015年7月6日陈付明与陈国富签订房屋买卖合同一份，约定陈国富向陈付明购买坐落于靖江市靖城镇（现靖城街道办事处）通江路49弄2-3号由东向西5、6两间的房屋，房屋交易价为140万元整。同时约定陈付明如2016年1月30日前办不好房产证、土地证，造成不能过户，则视为陈付明违约，违约责任按照合同第四条执行。陈国富净出140万元，陈付明包房产证、土地证到陈国富名下，陈国富不出其他过户费用（中介费另算），陈付明包陈国富水电单独，并包水卡、电卡到陈国富名下，房屋质量及邻里纠纷由陈付明负责，陈付明保证门口下水道路畅通，如大家建围墙，则陈付明必须免费把围墙建好，陈付明暂定办理房产证、土地证期限为4个月内。如陈国富不能按期向陈付明付清全部购房款或陈付明不能按期向陈国富交付房地产，每逾一日，由违约方支付相当于上述房地产价款的千分之一的滞纳金（协商除外）。2015年11月4日，双方签订补充协议一份，其第二条约定，陈付明负责门口道路浇好，围墙约60公分建好并里外粉刷好，水电到位，后面道路如果周围邻居浇，陈付明必须负责浇好，如不浇，则陈付明承担陈国富所浇费用，围墙及房屋纠纷由陈付明负责。截至2016年2月16日，陈国富共向陈付明支付房款121.5万元。2016年2月14日，陈付明向陈国富出具收条一份，载明“今收到陈国富购买靖江市通江路49弄2-3-1号房款计140万元整，所有房款已全部结清。以前收条借条作废，以此据为准”。2016年2月18日，靖江市公安局城东派出所因陈国富购买陈付明房屋时尾款存在争议产生纠纷而处警，分别对陈付明、陈国富及闻某进行了询问并形成笔录。一审法院认为，陈付明与陈国富签订房屋买卖合同及补充协议，约定陈国富向陈付明购买房屋，该合同及协议内容没有违反法律的相关规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。首先，陈付明于2016年2月14日向陈国富出具的收条中已明确载明所有房款已全部结清，陈付明作为具有完全民事行为能力的人，其应该知道并能够理解出具该收条的意义，应当对其出具收条的行为承担相应的民事责任。其次，陈付明认可于2016年2月6日曾经出具过内容为“今收到陈国富房款140万元整，其中陈国富付陈付明现金1215000元整，陈付明违约金、外贴、围墙、道路等185000元整，所有房款结清，界址纠纷由陈付明负责”的收条，陈付明称该收条系附生效条件的，其生效条件为“陈国富须2016年春节前将121.5万元房款付清”，对于该说法，陈国富予以否认，陈付明仅能提供中介闻某的证言予以证实，因中介闻某与陈付明、陈国富双方存在利害关系，该证言亦无其他证据予以佐证，一审法院不予采信。况且，如果陈付明对2016年2月6日收条中的意思表示附有生效条件，那么陈付明在出具2016年2月14日收条时，应当作出对2月6日收条中关于“陈付明违约金、外贴、围墙、道路等185000元整”明确否定或作出相应释明的意思表示，然陈付明在2月14日收条中未尽到该注意义务。再次，从交易习惯上讲，2016年2月6日收条出具后，因双方款项未清，该收条原件至2016年2月14日前始终未交付陈国富，而2016年2月14日收条出具后，如果双方未结清房款，则陈付明或中介方不应将收条原件交付陈国富，现陈国富持有收条原件，故陈付明的主张与常理不符。综上，陈付明、陈国富于2016年2月6日作出“陈付明违约金、外贴、围墙、道路等185000元整”的意思表示，根据陈付明、陈国富签订的合同及补充协议中关于违约金及未完工工程的约定，结合双方履行合同、协议的实际情况，可以认定陈付明、陈国富双方的该意思表示合法有效，双方应当按照该意思表示履行。现陈付明违反该意思表示，向陈国富主张剩余房款18.5万元，不符合法律规定，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决：驳回陈付明要求陈国富立即支付剩余房款18.5万元及利息的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4000元，由陈付明负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，一审查明事实均有相应的证据在卷佐证，二审查明事实与一审相同，本院对一审查明事实予以确认。本院认为：陈国富向陈付明购买房屋并签订了房屋买卖合同及补充协议，该合同及补充协议符合相关法律规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。关于双方约定的房屋价款为140万元还是121.5万元，首先，虽然2016年2月6日收条已经作废，但陈付明对该收条的真实性认可，该收条明确载明“今收到陈国富房款140万元整，其中陈国富付陈付明现金1215000元整，陈付明违约金、外贴、围墙、道路等185000元整，所有房款结清，界址纠纷由陈付明负责”，根据该收条，可以认定双方曾经就扣减违约金、外贴、围墙、道路等总计185000元作出过明确的约定。其次，上诉人认为双方存在“如买方能在春节前把121.5万元全部付清，卖方可以在房款总额中少18.5万元”的约定，对此陈付明仅能提供中介闻某的证言予以证明，陈国富不予认可，该证言并无其他证据予以佐证，本院不予采信。再者，本案系有中介参与的房屋买卖，中介闻某及买卖合同双方均应当知悉房屋买卖的正常流程，2016年2月6日收条出具后，因双方款项未结清，该收条原件未交付陈国富，按照正常交易习惯，如果陈国富未结清房款，则陈付明或中介闻某不可能将2016年2月14日收条原件交付陈国富，也不可能向陈国富交房。最后，陈付明作为完全民事行为能力人，应当知悉向陈国富出具2016年2月14日收条的法律后果，案涉房屋买卖发生前双方素不相识，陈付明未核实陈国富是否已经全部支付房屋价款就出具房款已结清的收条给陈国富，该行为明显不符合常理。现陈国富持有收条原件，陈付明向陈国富交付了房屋，上述事实足以证明双方已经就房屋价款为121.5万元达成意思表示一致。现陈付明违反该意思表示，向陈国富主张剩余房款18.5万元，于法无据，本院不予支持。综上所述，上诉人陈付明的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4000元，由上诉人陈付明负担（已交）。本判决为终审判决。审 判 长 王家太审 判 员 赵 伟代理审判员 宗 雯二〇一七年十月二十四日书 记 员 于海涛 搜索“”