（2017）京0109民初4406号
裁判日期: 2017-10-24
公开日期: 2017-12-29
案件名称
李素芳与刘凤河房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市门头沟区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李素芳,刘凤河
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款
全文
北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0109民初4406号原告（反诉被告）：李素芳，女，1952年8月7日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：徐世珠（李素芳之夫），1949年7月24日出，住北京市海淀区。被告（反诉原告）:刘凤河，男，1960年3月28出生，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人:杨立国，北京市亚太律师事务所律师。原告（反诉被告）李素芳与被告（反诉原告）刘凤河房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月27日立案后，于2017年9月12日公开开庭审理了本案。原告李素芳、被告刘凤河的委托诉讼代理人杨立国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李素芳向本院提出诉讼请求：判决刘凤河返还李素芳购房款5万元。事实和理由：2016年10月6日，我与刘凤河签订了房屋买卖协议，约定我分4次付清房款，当日我交付房屋首付款5万元。后因我家庭出现情况，我与刘凤河协商，双方同意延期付款。后我明确表示继续购买房屋，刘凤河表示房屋已另行出售，我们双方终止合同，但刘凤河拒绝返还我5万元首付款，故我提出如上所请。刘凤河答辩并反诉称，对我与李素芳签订的房屋买卖协议无异议，2016年底，李素芳与我协商要延期给付房款，我同意延期至2017年1月底，同时约定，若李素芳到期仍未支付购房款，双方合同解除。李素芳在双方变更支付房款时间的情况下仍未及时、足额履行合同约定的给付房款的义务，构成恶意违约，应当承担违约责任，故我不同意返还李素芳5万元购房款，并反诉要求李素芳向我支付违约金20万元。审理中，刘凤河变更答辩意见，同意返还李素芳购房款5万元，要求将该款与李素芳应付违约金予以折抵。李素芳针对反诉辩称，我与刘凤河已经协商，到2017年1月底不付款则合同自动取消，我系因购房资格无法确定而失去购房机会，我不存在故意违约的动机和意图，亦不存在违约行为，刘凤河并未因我的违约行为发生损失，我不应当承担违约责任，故不同意刘凤河的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无争议的事实，本院认定如下：2016年10月6日，李素芳与刘凤河签订《房屋转让协议》,约定刘凤河将其所有的位于北京市门头沟区石泉A4区**号楼**单元702室（以下简称702号房屋）房屋出售给李素芳，房屋总价款150万元，李素芳需于合同签订之日预付房款5万元，于2016年12月30日给付房款120万元，刘凤河于2017年6月16日前将702号房屋交付给李素芳，李素芳给付刘凤河房款15万元，剩余10万元，待房屋办理完产权变更登记后另行给付。协议第5条，违约责任约定：“甲乙双方必须按时、按约定执行本协议，如有违约，除支付相关损失费用外，支付2倍房屋总价款的补偿费给对方。（贰倍总房价款违约金对房价进行限制。）”协议签订后，李素芳于2016年10月6日给付刘凤河预付房款5万元。2016年12月，李素芳因家中出现变故，购房资格可能受到影响，故找到刘凤河协商，推迟第二笔120万元购房款的付款时间，双方经协商达成协议，约定“推迟付款时间，2017年1月底，如不付款，合同自动取消”。截至2017年1月底，李素芳未向刘凤河给付第二笔购房款。2017年5月19日，李素芳要求继续履行双方的房屋买卖协议，刘凤河告知李素芳，702号房屋已出售。经本院询问，刘凤河表示，其于2017年5月初将702号房屋再次出售，出售价款为170万元。审理中，双方均认可，因李素芳未按时付款，双方签订的《房屋转让协议》于2017年1月31日自动解除。经本院释明，李素芳表示，如其需要承担违约责任，其要求降低违约金。本案争议的事实如下：李素芳、刘凤河是否对合同原约定的违约责任条款进行变更。李素芳主张，其与刘凤河约定“推迟付款时间，2017年1月底，如不付款，合同自动取消”，当时双方口头约定如合同解除双方互不负违约责任，刘凤河亦承诺，若其无法继续购买702号房屋，刘凤河返还其预交的5万元购房款。李素芳未就合同解除后双方互不负违约责任的口头约定提供证据证实，主张“合同自动取消”的表述本身就包含了互不负违约责任的含义。刘凤河主张，双方在协商时仅就推迟付款时间及合同解除的时间和条件进行了约定，并未对合同原违约条款进行变更，未约定合同解除双方均不负违约责任，其亦未承诺返还李素芳5万元购房款。对上述争议的事实，本院认定如下：根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中，李素芳主张其已与刘凤河约定，合同自动解除后，双方互不负违约责任，刘凤河返还其预交的5万元购房款，但未向本院提交相应的证据，本院对其主张不予采信。根据双方合同载明的文字表述，双方的补充条款明确了合同解除的时间、条件，未对合同解除后双方的责任、义务进行约定，亦未对原有的违约条款进行变更。故本院确认，李素芳、刘凤河未对合同原约定的违约责任条款进行变更。本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方的《房屋转让协议》已于2017年1月31日解除，刘凤河不再履行交付房屋的义务，李素芳亦不再履行交付房款的义务。李素芳已向刘凤河支付5万元，合同明确约定该款系“预付房款”，故刘凤河应当向李素芳返还其预付购房款5万元。李素芳要求返还5万元购房款的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。本案的争议焦点为：一、李素芳是否应当承担违约责任；二、违约金数额应如何确定。关于争议焦点一，李素芳是否应当承担违约责任。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。违约行为，是指当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的行为。违约行为是一种客观的违反合同的行为。违约行为的认定以当事人的行为是否在客观上与约定的行为或者合同义务相符合为标准，而不管行为人的主观状态如何。本案中，李素芳因家庭原因无法按照原合同约定的时间付款，在双方协商变更付款时间后，李素芳依然未按照约定的时间付款，造成双方的合同最终解除，故李素芳的行为已经构成违约，应当承担违约责任。李素芳所提其因家庭变故导致可能丧失购房资格所以未及时付款，不是恶意违约的理由，不能成为免除其违约责任的法定事由。李素芳所提刘凤河二次出售房屋价格更高，无实际损失，其不应支付违约金的主张，因违约金具有担保债务履行的功效，同时具有惩罚违约人和补偿无过错一方当事人所受损失的效果，且根据双方合同约定，“如有违约，除支付相关损失费用外，支付2倍房屋总价款的补偿费给对方”，由此可以看出，李素芳、刘凤河在约定违约金条款时，不仅考虑到违约给对方造成的损失，亦考虑到违约金对违约方的惩罚性，故李素芳所提刘凤河无实际损失的事实，不能成为免除其违约责任的法定事由，李素芳仍应承担违约责任，向刘凤河支付一定的违约金。关于争议焦点二，违约金数额如何确定。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，因双方合同约定的违约金明显过高，李素芳请求予以适当减少，符合法律规定，故本院以刘凤河的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定李素芳给付刘凤河违约金2.5万元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、刘凤河于本判决生效之日起七日内返还李素芳预付购房款5万元；二、李素芳于本判决生效之日起七日内给付刘凤河违约金2.5万元；三、驳回刘凤河的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费五百二十五元，由刘凤河负担，于本判决生效之日起七日内交纳；反诉案件受理费二千一百五十元，由刘凤河负担一千八百八十一元，已交纳；由李素芳负担二百六十九元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 韩晓飞二〇一七年十月二十四日书记员 彭 赛 关注微信公众号“”