（2017）宁0122民初3337号
裁判日期: 2017-10-24
公开日期: 2018-01-17
案件名称
中国邮政集团公司银川市分公司与那荣峰、鲁志慧等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
贺兰县人民法院
所属地区
贺兰县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
中国邮政集团公司银川市分公司,那荣峰,鲁志慧,杨海军
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十二条，第二百一十二条，第二百二十四条第一款，第二百二十六条，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}宁夏回族自治区贺兰县人民法院p t ” > 民 事 判 决 书（2017）宁0122民初3337号原告：中国邮政集团公司银川市分公司，统一社会信用代码×××，住所地宁夏回族自治区银川市民族北街2号。委托诉讼代理人：关立宇，宁夏辅德律师事务所律师。被告：那荣峰，男，汉族，1971年9月22日出生，宁夏回族自治区石嘴山市人，文化程度、职业均详，原住宁夏回族自治区石嘴山市。被告：鲁志慧，女，汉族，1977年9月14日出生，宁夏回族自治区中卫市人，初中文化，个体户，现住宁夏回族自治区银川市。被告：杨海军，男，汉族，1986年8月23日出生，宁夏回族自治区灵武市人，大专文化，个体户，现住宁夏回族自治区贺兰县。原告中国邮政集团公司银川市分公司（邮政银川分公司）与被告那荣峰、鲁志慧、杨海军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邮政银川市分公司的委托诉讼代理人关立宇、被告鲁志慧、杨海军到庭参加诉讼，被告那荣峰经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邮政银川市分公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原告与被告那荣峰签订的《房屋租赁协议》，并判令三被告立即向原告退还所承租房屋;2.请求判令被告那荣峰立即向原告支付租金257285元、违约金10000元、赔偿逾期付款给原告造成的经济损失12736.67元(按同期银行贷款利率暂计算至2017年6月9日)，以上合计280021.67元;并按同期银行贷款利率承担自2017年6月10日至实际支付之日止的经济损失;3.请求判令被告杨海军、鲁志慧赔偿逾期退还房屋造成原告的经济损失38142.9元(按每天747.9元的标准自2017年4月19日暂计算至2017年6月9日、51天)，并按每天747.9元的标准承担自2017年6月10日至涉案房屋实际退回之日止的经济损失;以上第2、3项诉请款项共计318164.57元；4.本案的诉讼费用由三被告承担。事实和理由：2015年7月1日，原、被告双方签订《房屋租赁协议》，约定:由原告将位于贺兰县银河东路6号贺兰县分公司北侧营业房一、二层出租给被告那荣峰使用，出租面积为505平方米，房屋结构为框架结构，承租房用途为营业，房屋质量完好，租赁期限自2015年7月1日至2018年6月30日，第一年租金为260000元，于协议签订后10日内一次性付清;第二年租金273000元，第三年租金289380元，分别于每年的5月30日前一次性付清;同时约定:以上年租金不包含物业管理费及水、暖、电等费用，且承租方逾期交付租金的，除应及时如数补交，应支付违约金5000元;承租方违反合同约定，擅自将房屋转租给他人使用，应支付违约金5000元。租赁期间，被告实际只向原告支付第一年租金中的220000元，剩余4万元以及第二年的租金费用均没有支付。虽经原告多次与被告那荣峰沟通清欠事宜，但其一直怠于清偿。同时，被告那荣峰在没有征得原告同意的前提下，私自将涉案房屋分别转租给被告杨海军经营”贺兰县新视界手机电脑数码广场”、以及鲁志慧经营”贺兰县奥乐奥儿童娱乐园，并使用至今。在发现该转租问题后，原告便与被告杨海军、鲁志慧协商腾退房屋事宜，并于2017年4月17日以书面《律师函》方式通知不同意涉案房屋转租给二被告，要求限期退房和承担逾期退房的责任，但该二被告至今仍然拒不退还房屋。据此，为维护原告的合法权益，特依法诉诸贵院，望能明鉴案情，并判如所请!被告那荣峰经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面的答辩意见。被告鲁志慧辩称，我同意向原告返还房屋，我不同意承担经济损失，因为我本人也有损失，我承租涉案房屋二楼，是那荣峰在2016年9月10日将涉案房屋转租给我，我们签了3年的合同，一年租金9万元，其中1万元是暖气费，每年都一样，我已向那荣峰交了2016年的租金9万元。我当时租房子的时候那荣峰给我说过这是邮局的房子，他租了5年，让我放心租，那荣峰没有告诉我该房屋是不能转租的。原告方在2017年4月份找到我问我要房子，我才知道该房屋是不能转租的。我在2016年租房子后装修的时候，我承租的房屋与邮局办公的房屋是在一层楼，按理说邮局应当对此事过问，但是邮局却没有阻止。被告杨海军辩称，我与那荣峰认识5年多的时间，我承租的是涉案房屋的1楼，据我所知先后转租了4次，在此期间邮局从来没有干涉过。我与那荣峰有债务，他欠我20万元，其在2016年10月份将涉案房屋1楼转租并转让给我，当时连租金及手机卖场的柜台全部转让给我，我给那荣峰支付了8万元的转让费，租金20万元就是那荣峰给我顶的欠款。我租赁期间截止到2018年6月30日，至今为止我给那荣峰共计支付了8万元转让费，当时租房子的时候那荣峰给我说该房屋可以转租。邮局在2017年4月份找到我协商要回房屋，我们当时也没有明确说不交，可以协商，邮局在2017年5月将我们承租的房屋断电，至今没有营业，之后我们同意交房，但是邮局并未向我们索要钥匙，也没有与我们协商关于退房的事情。原告方围绕诉讼请求依法提交了证据，经当庭质证，原告提交的证据一、《房屋所有权证》、《情况说明》，二被告对该证据没有异议。原告提交的证据二、《宁夏回族自治区房屋租赁合同书》，二被告对该证据的真实性没有异议，本院予以采信。原告提交的证据三、《中国工商银行自助回单专用凭证》、证据四、《律师函》、《EMS快递单》、《EMS快递单查询网页》，二被告对以上两组证据没有异议，本院予以采信。被告鲁志慧提交的证据房屋租赁合同原件1份、房屋租赁合同书、房屋产权证、那荣锋身份证，原告对该组证据的真实性没有异议，被告杨海军对该组证据没有异议，本院予以采信。被告杨海军提交的证据一、营业执照，可以证明被告杨海军承租涉案房屋之后经营手机电脑数码广场的事实，本院予以采信。被告杨海军提交的证据二、组织机构代码证、房产证、税务登记证，原告和被告鲁志慧对该证据没有异议，本院予以采信。被告杨海军提交的证据三、借条，该证据与本案无关，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：贺兰县银河东路2号1幢房屋（四层，建筑面积3452.58㎡）属中国邮政集团公司宁夏回族自治区贺兰县分公司（以下简称邮政贺兰分公司）所有，邮政贺兰分公司于2015年5月21日取得该房屋的所有权证书。2015年7月1日原告邮政银川市分公司与被告那荣峰签订《房屋租赁合同》，双方约定由被告那荣峰承租贺兰县银河东路2号1幢房屋的一二层，租赁期为三年，原告于2015年7月1日起将出租房屋交付被告那荣峰使用，至2018年6月30日收回。年租金26万元，协议签订后10日内一次性付清（第二年年租金273000元，第三年年租金289380元，后两年租金分别于每年的5月30日前一次性付给原告）。同时在合同第五条约定，被告那荣峰如因工作需要，将租出房屋转让给第三方承租使用，应事先征得原告的同意。如被告那荣峰擅自将房屋转租、转让或转借。原告可以终止合同，收回房屋。合同第六条同时约定，被告那荣峰逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应支付违约金5000元，被告那荣峰违反合同，擅自将承租房屋转给他人使用，应支付违约金5000元。被告那荣峰于2015年11月20日通过转账的方式向原告支付租金10万元，2015年12月25日支付租金8万元，2016年5月6日支付租金4万元，合计22万元，剩余租金至今未支付。2016年8月26日，被告那荣峰未经原告同意将涉案房屋的二层转租给被告鲁志慧，并与被告鲁志慧签订《房屋租赁合同》一份，约定租赁期限为三年，自2016年9月10日起至2019年9月9日，年租金8万元，暖气费一年9000元由被告鲁志慧承担。第二年租金暂定9万元，第三年同上。被告鲁志慧向被告那荣峰支付了第一年的租金8万元，由被告鲁志慧使用该房屋经营”贺兰县奥乐奥儿童娱乐园”。2016年10月，被告那荣峰将涉案房屋的一层转租给被告杨海军，租赁期间截止到2018年6月30日，由被告杨海军经营”贺兰县新视界手机电脑数码广场”。后原告得知被告那荣峰在未经原告同意的情况下，将涉案房屋转租给被告鲁志慧与被告那荣峰，于2017年4月17日委托宁夏辅德律师事务所的律师关立宇出具《律师函》，并邮寄给被告鲁志慧与被告那荣峰，该律师函记载：”原告明确表示不同意将涉案房屋转租给二被告，要求二被告自收到律师函之日起7日内将房屋予以完整退还我的委托方。”但被告鲁志慧与被告那荣峰收到律师函后至开庭时仍未将涉案房屋返还给原告。原告认为被告那荣峰未支付剩余租金并擅自转租的行为违反合同约定，现原告诉至法院，请求判如所请。另查明，被告那荣峰与被告鲁志慧、杨海军签订租赁合同后，即将房屋交付给二被告使用。因邮政贺兰分公司与被告鲁志慧、杨海军多次交涉要求搬出涉案房屋，但二被告未能及时返还房屋，邮政贺兰分公司于2017年3月20日将涉案房屋断电，造成被告鲁志慧与杨海军无法经营，关闭店门至今，本院认为，原告邮政银川分公司与被告那荣峰签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，原、被告应按照合同约定履行各自的义务。租赁合同约定被告那荣峰如将涉案房屋转租给他人必须经过原告同意，如未经过原告同意，原告有权终止合同，收回房屋。现被告那荣峰未经原告同意，将涉案房屋转租给被告鲁志慧与杨海军，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。故原告要求解除与被告签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。因被告那荣峰未经原告同意将涉案房屋转租给被告鲁志慧与杨海军，按照《房屋租赁合同》约定，原告有权收回房屋，且被告鲁志慧、杨海军当庭同意返还房屋，故本院对原告要求三被告返还房屋的诉讼请求，本院予以支持。该合同约定租赁期限为2015年7月1日至2018年6月30日，年租金26万元，协议签订后10日内一次性付清（第二年年租金273000元，第三年年租金289380元，后两年租金分别于每年的5月30日前一次性付给原告）。被告那荣峰至起诉时只支付了租金22万元，第一年的剩余租金4万元未支付。同时，自2016年7月1日至2017年4月18日，被告欠付的租金为217652元（273000元÷365天×291天），合计257652元，因原告只主张了租金257285元，本院予以支持。同时，合同第六条约定，被告那荣峰逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应支付违约金5000元，被告那荣峰违反合同，擅自将承租房屋转给他人使用，应支付违约金5000元。经庭审查明，被告那荣峰未按照合同约定的时间支付租金，且违反合同约定将涉案房屋擅自转租给他人，故被告那荣峰应向原告支付违约金1万元。另外，合同约定于协议签订后10日内付清租金，但被告那荣峰未按时支付租金，长期欠付租金，给原告造成了一定的经济损失，故应向原告支付经济损失，一部分是按照未付租金4万元，被告支付自2015年7月11日至2016年6月30日的经济损失1887元（40000元×4.85%÷365天×355天）；另外一部分是按照未付租金217285元，支付自2016年7月1日至2017年6月9日的经济损失9206元（217585元×4.35%÷365天×355天），以上经济损失合计11093元。被告那荣峰还应以未付租金257285元为基数，按照年利率4.35%支付自2017年6月10日至判决确定的付款履行期限届满之日的经济损失。原告要求被告鲁志慧、杨海军赔偿逾期退还房屋造成的经济损失的诉讼请求，因原告与被告鲁志慧、杨海军之间没有直接的合同关系，且原告已经向被告那荣峰主张了经济损失，该经济损失足以弥补原告的损失，故本院对原告要求被告鲁志慧、杨海军赔偿逾期退还房屋造成原告的经济损失38142.9元及自2017年6月10日至涉案房屋实际退回之日止的经济损失的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十二条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国邮政集团公司银川市分公司与被告那荣峰签订的《房屋租赁合同》；二、被告那荣峰、鲁志慧、杨海军于判决生效之日起十五日内向原告中国邮政集团公司银川市分公司返还贺兰县银河东路2号1幢房屋（一层和二层）；三、被告那荣峰于判决生效之日起十五日内向原告中国邮政集团公司银川市分公司支付未付租金257285元、违约金10000元、赔偿经济损失11093元，合计278378元；四、被告那荣峰还应以租金257285元为基数，按照年利率4.35%，向原告中国邮政集团公司银川市分公司支付自2017年6月10日至判决确定的付款履行期限届满之日的利息损失；五、驳回原告中国邮政集团公司银川市分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11894元，由被告那荣峰负担10407元，由原告中国邮政集团公司银川市分公司负担1487元。公告费600元，由被告那荣峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判长梁郭人民陪审员汪世明人民陪审员郭同合二〇一七年十月二十四日法官助理周烨书记员张海丽 来源：百度“”