（2017）沪01民终8674号

裁判日期: 2017-10-24

公开日期: 2017-12-01

案件名称

郑丽珍诉上海高正企业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书

法院

上海市第一中级人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

郑丽珍,上海高正企业发展有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

上海市第一中级人民法院民事判决书（2017）沪01民终8674号上诉人（原审被告、反诉原告）：郑丽珍，女，1981年6月15日生，汉族，户籍地浙江省温州市鹿城区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海高正企业发展有限公司，住所地上海市松江区荣乐西路786、860号。法定代表人：杨瑜，董事长。委托诉讼代理人：张俊杰，上海市锦天城律师事务所律师。上诉人郑丽珍因与被上诉人上海高正企业发展有限公司（以下简称高正公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初17450号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人郑丽珍上诉请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人高正公司作为原审��告在一审中提出的所有诉讼请求，并支持其作为反诉原告在一审中提出的诉讼请求；郑丽珍另表示同意支付租金至2016年5月31日，金额为8,000元。主要事实理由：1、涉案房屋属违章建筑，且高正公司存在招商欺诈行为；2、高正公司在双方房屋租赁合同未解除前即将涉案房屋租给其他商户，该公司存在违约行为，应赔偿其装修损失；3、双方签订的房屋租赁合同系格式合同，违约责任不对等，实质上加重了租户责任，违反了公平原则。被上诉人高正公司不接受上诉人郑丽珍的上诉请求。高正公司辩称：1、其公司对涉案房屋合法享有产权，该店铺并非违章建筑；2、双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，违约条款同样适用双方，不存在加重一方责任的情形；3、郑丽珍逾期履行缴纳租金、物业管理费等合同义务，并在未经许可的情况下自行撤场以实际行��表示不愿意继续履行合同，故一审法院认定的相关责任并无不当。高正公司向一审法院起诉请求：1、解除其公司与郑丽珍签订的租赁合同；2、郑丽珍支付自2015年12月1日起至2016年10月14日止的欠付租金及使用费（以每月3,042元为标准，暂计算至2016年8月31日为27,378元）；3、郑丽珍支付租金滞纳金（暂时计算至2016年8月31日为6,212元,实际计算至实际支付之日）；4、郑丽珍支付解除合同的违约金9,126元；5、郑丽珍支付自2015年10月1日起至实际返还房屋之日止欠付物业管理费（以每月1,125元为标准，暂时计算至2016年8月31日为12,375元）；6、郑丽珍支付物业管理费滞纳金（暂时计算至2016年8月31日为2,351元，实际计算至实际支付之日）。郑丽珍向一审法院起诉请求：高正公司赔偿装修费损失8万元。一审法院认定事实：2015年8月9日，高正公��与郑丽珍签订租赁合同一份，约定高正公司将位于本市松江区XX路XX弄XX号XX层XX号的房屋租给郑丽珍，面积为25平方米。合同第6条约定，自2015年8月30日起至2017年8月29日止的保底租金为每日每平方米4元。合同第6.2条约定，郑丽珍应以先付后用的原则按2个月的租金标准预付房屋保底租金，应于每月25日前按本条前款约定的保底租金标准向高正公司预付下2个月的保底租金，所述日期恰逢法定休假日的，则相应提前。合同6.5条约定，郑丽珍逾期支付租金的，每逾期一日，则郑丽珍需按未付租金的千分之一支付滞纳金，如郑丽珍逾期30天以上的，高正公司有权解除合同，没收租赁保证金，并要求郑丽珍承担相应的违约责任。合同第7.1条约定，郑丽珍同意接受高正公司指定的物业管理公司提供物业管理服务，并自房屋交付日起向高正公司或高正公司指定的物业管理公司支付物��管理费，物业管理费标准为45元/平方米/月。合同第7.2条约定，郑丽珍应于每月的25日前向物业管理公司支付下一月的管理费，所述日期恰逢法定休假日的则相应提前。合同第7.7条约定，如郑丽珍逾期支付物业管理费或其他费用，高正公司有权以未交金额为基数，每天收取千分之一的滞纳金，如郑丽珍逾期30天以上的，高正公司有权解除合同，并要求郑丽珍承担相应的违约责任。合同第8.1条约定，郑丽珍应于签署本合同之日起三个工作日内并在房屋交付前向高正公司支付租赁保证金6,084元（相当于2个月的租金标准）。合同第11.1条约定，郑丽珍应在本合同终止或提前解除之日起的7日内返还房屋，未经高正公司同意逾期返还房屋的，每逾期一日，郑丽珍需按照当期租金及物业管理费的2倍的标准向高正公司支付房屋占用期间的使用费。合同第11.2条约定，郑丽珍返还房屋��应当将房屋恢复原状或者高正公司书面认可的可租用及良好的使用状态（双方另有约定的除外），若郑丽珍拒绝恢复原状的，高正公司有权自行恢复，费用由郑丽珍承担。合同第15.2条约定，双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按相当于三个月的租金承担违约金：……（6）郑丽珍逾期不支付租金、物业管理费或本合同其他费用累计超过30日的……。合同第17.5条约定，若本合同被解除或期满，郑丽珍未能按照本合同规定向高正公司返还该房屋，则双方同意，高正公司有权进入该房屋并对该房屋内的物品做如下处理，将该房屋重新租与其他租户：如该房屋内有郑丽珍遗留的任何装饰、家具、装备、物件、物料、设备或其他任何物品，均视为郑丽珍放弃前述物品，高正公司有权以任何方式处理前述物品，郑丽珍不得异议，也不得追究高正公司责任和要求高正公司赔偿；同时，高正公司亦有权向郑丽珍追讨因清除、清理、处理前述物品所产生的一切费用，或从郑丽珍缴付的租赁保证金内先行扣除该等费用，然后将余款退还给高正公司，如郑丽珍所缴付的租赁保证金不足以支付该等费用时，则高正公司仍有权继续向郑丽珍追讨不足部分的款项。合同另对其他相关事宜进行了约定。合同签订后，高正公司向郑丽珍交付了涉案房屋。2015年8月14日，郑丽珍支付高正公司2015年10月、11月份的租金合计6,084元以及租赁保证金6,084元。郑丽珍曾支付案外人上海A有限公司装修保证金2,000元，装修工作证保证金300元。郑丽珍未支付过物业管理费。2016年5月24日，高正公司向郑丽珍发送催缴函，要求郑丽珍支付欠付费用。2016年5月底，郑丽珍自行搬离涉案房屋，并自行对房屋上锁。2016年8月25日，案外人上海A有限公司出具证明，明确其公司同意由高正公司代向郑丽珍收取物业管理费，其公司不会再行主张该费用。本市松江区XX路XX弄XX号房屋于2012年12月13日登记于高正公司名下。一审中，高正公司提交了2016年9月20日签订的租赁合同。该合同约定高正公司将涉案房屋租给案外人上海B有限公司（以下简称B公司），租期自2016年10月15日起至2019年10月14日止。该合同拟证明高正公司于2016年10月15日才将涉案房屋另租他人，故该日之前的租金、使用费均需郑丽珍承担。郑丽珍对该证据不予认可，坚称其在2016年5月底就已经搬离了。同时，郑丽珍为证明其主张提交了房屋照片，拟证明装修情况以及高正公司已经将房屋另租他人。高正公司认可郑丽珍装修过房屋，目前房屋的状态也如照片所示，但对于郑丽珍所述��拍摄时间存疑。一审中，对装修保证金2,000元、装修工作证保证金300元，高正公司与郑丽珍均表示同意抵扣应付费用。对租赁保证金，高正公司认为应按约没收，郑丽珍认为应该退还。高正公司表示，对于郑丽珍遗留的装修已由后续租户进行拆除，仅遗留了地板及2个柜子，其中地板由后续租户继续使用。一审法院认为：高正公司与郑丽珍签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规关于效力性的强制性规定，应属有效。双方均应按约履行自己的义务。本案中，郑丽珍逾期支付租金、物业管理费已经累计超过30日，高正公司依约有权解除合同，并没收租赁保证金。至于合同解除的日期，确认以诉状副本送达郑丽珍之日，即2016年10月12日作为合同解除之日。郑丽珍主张高正公司在没有解约的情况下另租他人，对��造成了损失，就此，一审法院认为，高正公司的行为系因郑丽珍未按期付款违约而行使合同解除权的方式，并未违反合同和法律的规定，故对郑丽珍的主张不予支持。郑丽珍提出的合同约定开业率高于70%才缴纳租金、高正公司曾承诺免租、减租的抗辩意见，缺乏合同和事实依据，不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同虽已解除，郑丽珍仍应支付欠付的租金。郑丽珍主张高正公司在2016年6月份对房屋上锁，高正公司不予认可，郑丽珍对此亦未提供证据予以证明，故对郑丽珍的主张不予采纳。从查明的情况来看，郑丽珍于2016年5月底自行搬离并自行上锁，并未将房屋返还给高正公司，而高正公司于2016年9月20日与案外人签订租赁合��将房屋另租他人，故高正公司应该在2016年9月20日之前已经实际收回了涉案房屋，鉴于郑丽珍未能就高正公司实际收回房屋的时间举证证明，一审法院综合上述情况酌情确定郑丽珍仍应支付高正公司自2015年12月1日起至2016年8月31日止的租金，故对高正公司的相应租金的诉请予以支持。经计算，欠付租金的金额为27,500元。高正公司主张合同解除违约金，符合合同的约定，予以支持。经计算，合同解除违约金金额为9,000元。高正公司主张物业管理费，同时案外人上海A有限公司亦明确表示物业费由高正公司收取，不会再行主张，故高正公司关于物业管理费的诉请，予以支持，相应期间应从2015年10月1日起计算至2016年8月31日止。经计算，物业管理费金额为12,375元。至于逾期支付租金滞纳金、逾期支付物业管理费滞纳金，性质上属于逾期付款违约金，对此郑丽珍主张计算标准过��，要求法院予以调整，且高正公司并未提供证据证明其实际损失，故兼顾合同的履行情况、双方当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定按每日万分之五的标准计算。同时，鉴于2015年10月25日、2016年6月25日为双休日，故按照合同约定，起算点应提前至2015年10月23日、2016年6月24日。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持；但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案中，郑丽珍主张高正公司赔偿装修费8万元，对此，一审法院认为，虽然地板由后续租户继续使用，但一则，郑丽珍并未提供证据证明其装饰装修的具体金额；二则，本案系因郑��珍未按时付款违约而导致合同解除，根据相关规定，郑丽珍请求高正公司赔偿装饰装修损失的，不予支持；三则，郑丽珍未能按约向高正公司返还房屋，根据合同约定，遗留的装饰、物品均视为郑丽珍放弃，高正公司有权以任何方式处理，同时，郑丽珍自行锁门、撤场，该行为亦应视为郑丽珍对遗留装饰装修、物品的放弃。综上，郑丽珍反诉主张装修费8万元，缺乏合同和法律依据，不予支持。另外，双方均同意装修保证金、装修工作证保证金抵扣应付费用，故在本案中一并予以处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项的规定，一审法院于2017年5月27日判决：一、��认上海高正企业发展有限公司与郑丽珍于2015年8月9日签订的租赁合同于2016年10月12日解除；二、郑丽珍于判决生效之日起十日内支付上海高正企业发展有限公司自2015年12月1日起至2016年8月31日止的租金27,500元；三、郑丽珍于判决生效之日起十日内支付上海高正企业发展有限公司逾期支付租金违约金（以2015年12月1日起至2016年1月31日止的租金6,200元为本金，自2015年11月25日起；以2016年2月1日起至2016年3月31日止的租金6,000元为本金，自2016年1月25日起；以2016年4月1日起至2016年5月31日止的租金6,100元为本金，自2016年3月25日起；以2016年6月1日起至2016年7月31日止的租金6,100元为本金，自2016年5月25日起；以2016年8月1日起至2016年8月31日止的租金3,100元为本金，自2016年7月25日起；均计算至实际支付之日止，按每日万分之五的标准计算）；四、郑丽珍于判决生效之日起十日内支付上海高正企业发展有限公司合同解除违约金6,700元（已抵扣装修保证金2,000元、装修工作证保证金300元）;五、郑丽珍于判决生效之日起十日内支付上海高正企业发展有限公司自2015年10月1日起至2016年8月31日止的物业管理费12,375元；六、郑丽珍于判决生效之日起十日内支付上海高正企业发展有限公司逾期支付物业管理费违约金（以1,125元为本金，分别自2015年9月25日、2015年10月23日、2015年11月25日、2015年12月25日、2016年1月25日、2016年2月25日、2016年3月25日、2016年4月25日、2016年5月25日、2016年6月24日、2016年7月25日起，均计算至实际支付之日止，按每日万分之五的标准计算）；七、驳回郑丽珍的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,316元，减半收取计658元；反诉案件受理费900元，合计诉讼费1,558元，由上海高正企业发展有限公司负担51元，郑丽珍负担1,507元。二审中，上诉人郑丽珍补充提供下列证据：1、照片打印件，欲以证明被上诉人高正公司于2016年6月将涉案房屋上锁；2、公证书，欲以证明高正公司对外宣传涉案商场达10万平方米，存在招商欺诈行为；3、建设工程规划核准图及建设项目规划表，欲以证明涉案房屋系违章建筑。高正公司表示：1、照片打印件之真实性、合法性、关联性均不予认可；2、对公证书关联性不予认可，认为涉案商场是否满足10万平方米与本案租金等争议并无实际关联；3、对建设工程规划核准图及建设项目规划表关联性不予认可，认为其公司一审中提供的房地产权证可以证明涉案房屋系合法建筑。经查，1、照片打印件无原始载体予以核对，且其上难以反映出郑丽珍陈述的上��时间，故本院对该证据不予采信；2、高正公司是否存在招商虚假宣传行为与本案争议确实无直接关联，故本院对公证书不予审查及认定；3、涉案房屋是否为违章建筑应以房地产权证记载为准，高正公司于一审中就此已举证证明，故本院对建设工程规划核准图及建设项目规划表的待证事实不予认定。本院认为：上诉人郑丽珍主张涉案合同属格式合同，违约责任不对等，实质上加重了租户责任，违反了公平原则。因及时按约缴纳租金属承租方应履行的主要义务，双方就此约定承租方的逾期责任并无不当。经审查涉案合同条款，就双方违约行为均约定了责任，就承租方的逾期支付租金等违约行为设定的责任也难称过于严苛。由此，就郑丽珍的上述主张，本院不予采纳。合同订立后，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据查明事实，虽然双��合同第17.5条约定另租与其他租户的条件，但因上诉人郑丽珍存在未按时付款等违约行为在先，被上诉人高正公司在行使合同解除权前即将涉案房屋另行出租虽程序上存在欠妥之处，但也可认定为属《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定之防止损失扩大的措施。由此，一审法院将郑丽珍应承担的案涉房屋租金期限认定至2016年8月31日并无不当。关于本案的其他争执，一审法院已详尽理由进行判决，本院均予认同，不再赘述。综上所述，上诉人郑丽珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,216元，由上诉人郑丽珍负担。本判决为终审判决。审　判　长　　蔡建辉代理审判员　　叶　佳审　判　员　　杨　力二〇一七年十月二十四日书　记　员　　仇佳艺附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 更多数据：搜索“”来源：