（2017）皖13民终2089号

裁判日期: 2017-10-24

公开日期: 2017-12-13

案件名称

张海良、宿州市埇桥区西关办事处和园社区薛南村民组房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

安徽省宿州市中级人民法院

所属地区

安徽省宿州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

张海良,宿州市埇桥区西关办事处和园社区薛南村民组

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

安徽省宿州市中级人民法院民事判决书（2017）皖13民终2089号上诉人（原审被告）：张海良（曾用名张同新），男，1968年12月26日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。委托诉讼代理人：马莉，安徽三联律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宿州市埇桥区西关办事处和园社区薛南村民组。委托诉讼代理人：薛培影，男，住安徽省宿州市埇桥区，村民。委托诉讼代理人：周步海，安徽步海律师事务所律师。上诉人张海良因与被上诉人宿州市埇桥区西关办事处和园社区薛南村民组（以下简称薛南村民组）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院（2014）埇民一初字第05933-1号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张海良上诉请求：撤销原判，改判由薛南村民组继续履行合同。事实和理由：一审适用法律错误。1、《中华人民共和国城市居民委员会组织法》第十条系居民自治的指导性规范，对居民以外的第三人无拘束力，且该条属于管理性规范，不属于效力性规范，违反该规定不会导致合同无效；应适用合同法审理本案。2、案涉房屋买卖合同约定的房屋价格与签订合同时的市场价格相符，薛南村民组因“一房两卖”无法收场，即以涉案合同未经居民会议讨论为由要求确认该合同无效，有违诚信。3、一审确认涉案合同无效，但未查明张海良的损失，程序违法。薛南村民组辩称，1、一审适用法律正确。居民委员会组织法是特别法，合同法是普通法，应适用居民委员会组织法处理本案。2、张海良无证据证明薛南村民组“一房两卖”，无效合同自始无效，时间跨度不影响法院裁判。张海良是否存在损失与本案无关，其可以另行主张。请求驳回上诉，维持原判。薛南村民组向一审法院起诉请求：1、确认薛南村民组与张海良于2011年12月2日签订的购房合同无效；2、依法处理财产返还；3、由张海良承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2004年10月25日，薛南村民组时任负责人闫庆太收张海良购房定金5000元，并出具由薛南村民组签章、闫庆太签名的收据一张。2011年12月2日，闫庆太与张海良签订《购房合同》一份，约定薛南村民组自愿将宿州市胜利西路119号的自建房屋（四至五层及相关附属权益）出售给张海良，价款为120000元。2012年7月17日，张海良支付购房款10000元。2013年1月23日，张海良支付购房款10000元。2013年2月14日，张海良支付购房款60000元。上述购房款由闫庆太签名。另查明，涉案房屋没有土地使用权证及建设工程规划许可证。闫庆太曾为薛南村民组组长。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。《中华人民共和国城市居民委员会组织法》第十条规定，涉及全体居民利益的重要问题，居民委员会必须提请居民会议讨论决定。本案中，薛南村民组时任组长闫庆太以该组的名义将涉案房屋出卖给张海良，未经过居民会议讨论，违反民主议定原则，故薛南村民组与张海良签订的《购买合同》违反国家有关法律规定，属无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。闫庆太收取张海良购房款，并向其出具薛南村民组签章的收条，其行为在客观上具备了代理权的表象，张海良有理由相信闫庆太具有代理权，闫庆太代理行为的法律效果应归属于薛南村民组。购房合同签订后，薛南村民组将涉案房屋交付张海良，张海良也向薛南村民组支付购房款85000元，闫庆太收取购房款行为的后果应由薛南村民组承担。因购房合同被确认无效，张海良应将涉案房屋返还薛南村民组，薛南村民组应返还张海良购房款85000元。张海良关于涉案房屋未办理产权证不能转让不是效力性规定及薛南村民组出售房屋未召开村民会议是内部问题，不影响合同效力的抗辩理由，无法律依据，不予支持。薛南村民组的诉讼请求成立，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十二条规定，判决：一、薛南村民组与张海良于2011年12月2日签订的《购房合同》无效；二、张海良于判决生效之日起十日内将宿州市胜利路119号楼房4-5层返还薛南村民组；同时薛南村民组于判决生效之日起十日内返还张海良购房款85000元。案件受理费2700元，由薛南村民组、张海良各负担1350元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：张海良提供证据1，《宿州市建筑工程施工申请书》、《关于薛元村六户居民联合改建旧房协议书》及图纸各一份（复印件），以证明涉案房屋有施工许可证明，房屋种类是商住楼，上述证据申请建设单位体现不出为薛南村民组，协议载明房屋所有权、土地使用权归各户，图纸的绘制单位、涉案房屋是否包含在图纸中等均不清楚，无法证明与涉案房屋的关联性，本案不予认定；薛南村民组虽然对张海良提供证据2，《房屋买卖合同书》的真实性不持异议，但薛南村民组是否有“一房两卖”行为与确认涉案合同效力无关，本案不予认定；张海良提供证据3，《告知》、《会议记录》以证明出售房屋是薛南村民组的真实意思，本院认为，虽薛南村民组对该组证据真实性无异议，但上述证据形成时间为2013年12月2日，且出售的房屋的价款1500000元与涉案协议约定的120000元不同，不能证明薛南村民组同意将房屋出售给张海良，故本案不予认定。一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，确认合同是否无效应审查合同是否具有合同法第五十二条规定的无效情形。就本案而言，应审查张海良与薛南村民组签订的购房合同是否违反法律、行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国城市居民委员会组织法》第十条规定：涉及全体居民利益的重要问题，居民委员会必须提请居民会议讨论决定。从文义上理解，该条中“必须”系不得违反或禁止违反之意，违反该条款将导致行为无效，故，该条款为效力性条款。本案中，涉案房屋属薛南村民组全体居民集体所有，对该房屋的处分涉及全体居民的重大利益，依据上述法律规定，处分该房屋必须提请居民会议讨论决定，而闫庆太代表薛南村民组与张海良签订的购房合同未经薛南村民组集体讨论决定，与《中华人民共和国城市居民委员会组织法》由城市居民群众依法办理自己的事情的立法目的相悖，侵害了薛南村民组全体村民的利益，因此，该合同为无效合同。张海良主张该合同有效的上诉理由无法律依据，本院不予采信。根据合同法规定，合同被确认无效后，因该合同取得的财产应相互返还，故一审判决确认合同无效，薛南村民组与张海良相互返还财产正确。对一审程序是否违法的问题，张海良在一审期间未主张损害赔偿，也未提供证据证明损失数额，且法律并未规定合同确认无效后，人民法院应向当事人释明是否主张损害赔偿，故张海良关于一审法院未向其进行释明，程序违法的上诉理由亦无法律依据，本院亦不予采信。综上所述，张海良的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元，由张海良负担。本判决为终审判决。审判长　周亚丽审判员　杨俊举审判员　李德道二〇一七年十月二十四日法官助理　李　震书记员　王珊珊附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。来源：百度“”