（2017）沪0115民初76927号
裁判日期: 2017-10-24
公开日期: 2017-12-01
案件名称
徐岚与刘云荣房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐岚,刘云荣
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款，第一百一十四条第一款，第二百二十四条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十一条
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初76927号原告：徐岚，女，1989年1月22日生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：叶露，上海市公民律师事务所律师。被告：刘云荣，女，1980年9月9日生，汉族，住安徽省。委托诉讼代理人：薛春福。原告徐岚与被告刘云荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐岚及其委托诉讼代理人叶露、被告刘云荣的委托诉讼代理人薛春福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐岚向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原、被告于2014年6月28日签订的《租赁合同》；2、判令被告立即搬离位于上海市浦东新区鹤韵路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，并将房屋恢复原状交还原告；3、判令被告结清系争房屋内的水、电、煤、宽带、物业管理费等一切使用房屋期间产生的费用；4、判令被告支付原告违约金人民币1,000元；5、本案诉讼费用全部由被告承担。审理中，原告撤回第三项诉讼请求。事实和理由：2014年6月28日，原告经房产中介居间介绍，将其所有的系争房屋出租给被告居某使用，双方签订租赁合同，约定租期为五年，自2014年7月10日起至2019年7月10日止，租金为首年每月700元，后四年每年每月递增100元。合同约定被告不得转租租赁房屋，被告亦保证不群租。2017年6月，原告发现被告将系争房屋转租给他人使用，原告立即通知被告不得转租，并告知因被告违约要收回系争房屋。经多次联系，被告承认转租事实，并由次承租人承诺于2017年8月3日搬离系争房屋并交还门卡钥匙。但2017年8月3日，承租人并未搬离，原告与被告联系，被告不予理睬。当日下午，在社区民警组织下各方进行调解，次承租人拒绝归还房屋，且原告发现现系争房屋实际由案外人居某。被告未经原告允许擅自将租赁房屋转租，违反合同约定，原告有权解除合同并要求被告承担违约责任，故原告诉至本院。被告刘云荣辩称，合同中特别约定不得群租，被告遵守。其未完整阅看租赁合同，感觉转租未违反合同。2017年6月，其被告知系争房屋不得转租，发现违反合同后，经与两租客协商后2017年8月下旬已收回房屋，其将两租客赶走，并承担了两租客的违约金。2017年9月初系争房屋为被告自己居某，按照原合同继续履行，故其不同意原告的诉讼请求。考虑到租期较长，被告对系争房屋进行装修花费5万元，若原告支付该笔装修费用，则被告同意解除租赁合同。本院经审理认定事实如下：2014年6月28日，原告作为出租方(甲方)与作为承租方(乙方)的被告签订《租赁合同》一份，约定原告将位于上海市浦东新区鹤韵路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给被告居某使用，租赁期限自2014年7月10日起至2019年7月10日止，月租金为700元。合同第五条约定：“甲、乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付该房屋租赁保证金，保证金为一个月的租金，即700元。甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金无息归还给乙方。”第八条第2项约定：“甲、乙双方同意，有下列情形之一的，乙方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按一个月租金支付违约金；给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(五)乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的。”补充条款约定：“租期为五年，起始租金为700元/月，后四年每年每月递增100元，装修时不可破坏原房屋结构，乙方保证不群租，乙方居某期间一切安全问题由乙方自行负责，与甲方无关……”合同还约定其他事宜。合同签订后，原告将系争房屋交付被告，被告支付原告押金700元，并陆续支付租金至2018年7月10日止。2017年8月初，原告发现案外人王瑞居某于系争房屋内，后王瑞书写承诺书一份：“本人将在2017年8月3日搬离鹤韵路XXX弄XXX号XXX室，搬离时不得破坏房屋结构，并交还门卡钥匙。”2017年8月7日，上海市浦东新区航头镇航武嘉园社区工作站出具《证明》三份，分别证明兹有泰国籍的张小薇于2016年1月至2017年2月、福建省的林枫于2017年2月至今、安徽省的侯梅梅于2017年5月至今居某在系争房屋内。现原告认为被告擅自转租系争房屋的行为违反合同约定，故原告于2017年10月诉至本院，要求判如所请。审理中，原告提供短信记录一份，2016年1月28日下午10时9分，原告曾向被告发送短信：“请空的时候回个短信或者电话！我可以让我舅舅过来帮我看下房子，主要我当时和你说过房屋结构不能破坏也不能转租给他人的！所以每年你们方便的时候，我需要过来看下…谢谢”，证明原告曾告知过被告系争房屋不得转租，被告应当知晓。被告对该短信记录不予认可。被告表示租客王瑞承租时间不长，居某人员多为老乡关系，与租客多为口头合同。以上事实由原告递交的《上海市不动产权证》、《租赁合同》、《证明》，以及庭审笔录等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的禁止性规定，依法成立并生效，原、被告均应恪守。根据法律规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，原、被告在合同中亦约定了擅自转租可构成解除合同的条件，根据被告陈述以及相关部门出具的《证明》，即使被告之后将系争房屋收回自住，但已存在被告将系争房屋转租给案外人的某某，故原告要求解除租赁合同，具有事实和法律依据，本院予以支持。根据合同约定，原告因被告的违约行为而主张一个月的租金作为违约金，与法并无不合，本院予以支持。合同解除后，被告已无继续占有使用系争房屋的依据，故理应搬离系争房屋，并将房屋恢复原状返还给原告。根据法律规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿租赁期内装饰装修残值损失的，法院不予支持。本案中，由于被告存在违约致使双方之间签订的合同被解除，故被告要求赔偿装修损失，本院不予采纳。审理中，原告同意于合同解除后返还被告押金，本院予以照准。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百一十四条、第二百二十四条第二款,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(二)项的规定，判决如下：一、解除原告徐岚与被告刘云荣于2014年6月28日签订的《租赁合同》；二、被告刘云荣应于本判决生效之日起十日内迁出位于上海市浦东新区鹤韵路XXX弄XXX号XXX室房屋，并将上述房屋恢复原状后移交给原告徐岚；三、被告刘云荣应于本判决生效之日起十日内支付原告徐岚违约金1,000元；四、原告徐岚应于被告刘云荣实际履行本判决第二项内容之日退还被告押金700元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告刘云荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 邱连祥二〇一七年十月二十四日书记员 顾 慧附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十四条……承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来源：百度“”