（2017）沪01民终8650号
裁判日期: 2017-10-24
公开日期: 2017-12-01
案件名称
张烨培诉王家才房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张烨培,郭亚东,王家才,沈丽华
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终8650号上诉人（原审原告、反诉被告）：张烨培，女，1987年10月16日生，汉族，住上海市杨浦区。上诉人（原审原告、反诉被告）：郭亚东，男，1989年1月20��生，汉族，住上海市宝山区。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：冯莎莎，上海谧竹律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王家才，男，1962年5月31日生，汉族，住上海市。被上诉人（原审被告、反诉原告）：沈丽华，女，1970年6月1日生，住上海市。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：刘克华，上海市大公律师事务所律师。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：戴义家，上海市大公律师事务所律师。上诉人张烨培、郭亚东因与被上诉人王家才、沈丽华房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初18092号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张烨培、郭亚东上诉请求：撤销原审判决，改判驳回王家才、沈丽华的原审反诉请求，并支持其原审全部本诉请求或将本案发回重审。事实与理由：原审认定事实错误，适用法律不当。一审法院未明确解除张烨培、郭亚东与王家才、沈丽华之间签署的《上海市房地产买卖合同》的合同或法定依据，仅笼统以张烨培、郭亚东的行为构成违约，即确定双方签署的上述买卖合同于2016年12月1日解除，难以令人信服。一审法院认定张烨培、郭亚东构成违约的情形与事实不符，张烨培、郭亚东并不构成违约，也不存在迟延支付购房款的情形，更不构成上述合同约定的可解除的情形。2016年9月20日未能按约办理房屋过户手续非张烨培、郭亚东的主观意志所致，确因银行的公积金贷款审批程序尚未完成，张烨培、郭亚东希望完成公积金审批后再办理过户手续以满足公积金放款条件。对于张烨培、郭亚东后来提出的预留尾��的主张，在未得到王家才、沈丽华认可的情况下，不发生任何效力，也不构成违约。依据双方所签的合同约定，银行贷款的具体放款时间以银行规定为准，若贷款不足，则张烨培、郭亚东应在过户当日以现金方式补足。根据公积金贷款的流程，过户为放款的前提条件。2016年9月22日公积金贷款审批通过，同日，张烨培、郭亚东即通知王家才、沈丽华办理过户手续，但王家才、沈丽华一直不予配合，致使付款条件至今未能成就，因此，张烨培、郭亚东后续购房款未支付不构成违约，无需承担任何违约责任。现张烨培、郭亚东已将最后一笔购房尾款60万元于2017年1月22日支付至一审法院，因此，双方的买卖合同仍可履行。原审法院认定合同解除无依据，故一审法院确定的按照购房款20%来确定违约金也属错误。此外，即使张烨培、郭亚东存在违约行为，一审确定的违约金也属过高。被上诉人王家才、沈丽华共同辩称，不同意张烨培、郭亚东的上诉请求，要求维持原判。张烨培、郭亚东向一审法院起诉请求：1.判令王家才、沈丽华继续履行房屋买卖合同，配合将上海市松江区XX镇XX公路XX弄XX号XX室房屋（以下简称涉案房屋）过户至张烨培、郭亚东名下；2.判令王家才、沈丽华向张烨培、郭亚东支付逾期过户违约金(以74.50万元为本金，按每日万分之五计算，自2016年9月21日起，暂计2个月为22,350元，实际计算至判决生效之日止）。一审审理中，张烨培、郭亚东增加诉讼请求：判令王家才、沈丽华在全款付清之后7日内交付房屋。一审中，王家才、沈丽华不同意张烨培、郭亚东的诉讼请求，并提出反诉请求：1.判令张烨培、郭亚东赔偿30万元违约金。2.张烨培、郭亚东支付王家才、沈丽华律师费4万元。一审审理中���王家才、沈丽华增加反诉请求：解除双方签订的房屋买卖合同。一审法院认定事实：2016年6月1日，郭亚东、沈丽华及案外人上海XX事务所（以下称为中介公司）签订《房地产买卖居间协议》一份，约定郭亚东愿意委托中介公司居间购买王家才、沈丽华所有的涉案房屋，建筑面积50.49平方米，房价款134.50万元。合同另对其他相关事宜进行了约定。同日，郭亚东向沈丽华支付定金5万元，沈丽华出具了相应《定金收条》。2016年6月10日，王家才、沈丽华与案外人董某签订《房地产买卖居间协议》一份，约定董某将位于上海市宝山区XX路XX弄XX号XX室的房屋出售给王家才、沈丽华，建筑面积64.93平方米，房价款305万元。协议另对其他相关事宜进行了约定。同日，王家才、沈丽华支付董某订金30万元，董某出具了相应收据。2016年7月31日，��烨培、郭亚东（乙方）与王家才、沈丽华（甲方）签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定乙方向甲方购买涉案房屋，转让价款共计134.50万元，甲方于2016年10月31日前腾出该房屋并通知乙方验收交接，2016年9月20日前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第九条约定，乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款的日万分之五计算，自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止；逾期超过7日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付7日的违约金外，甲方有权单方解除合同，甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%，甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到��面通知之日起7日内向甲方支付。合同第十条约定，甲方未按照本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，自本合同约定的交接、过户之日起至实际交付之日止，逾期超过7日后，甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付7日的违约金外，乙方有权单方解除合同，乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%，甲方应在收到书面通知之日起7日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。附件三（付款协议）约定，乙方于2016年6月1日支付甲方定金5万元；于2016年7月31日支付甲方首付款22.50万元；向银行贷款107万元，由银行代乙方支付至甲方指定账户，具体放款时间以银行规定为准，若乙方贷款不足，则乙方应在过户当��以现金方式补足甲方；待甲方收到银行放款后，七日内交房交钥匙给乙方，交房当日甲方结清该房屋水、电、煤气、物业费、有线电视费等所有费用。合同另对其他相关事宜进行了约定。同日，郭亚东通过银行转账的方式向沈丽华支付22.5万元，沈丽华出具了相应《收款收据》。2016年9月6日，张烨培与沈丽华签订《协议书》一份，约定由于王家才、沈丽华急需资金周转，而张烨培、郭亚东的公积金贷款仍在办理中，故张烨培、郭亚东向案外人Z公司借款47万元并先行向王家才、沈丽华支付该47万元，待王家才、沈丽华收到公积金贷款之日起的2个工作日内向张烨培、郭亚东返还该47万元，逾期未偿还的按银行同期贷款利率支付利息。同日，张烨培通过银行转账的方式向沈丽华支付47万元。张烨培、郭亚东完成公积金贷款信息录入。2016年9月20日，王家才、沈丽华前往交易中心处准备办理过户手续，但张烨培、郭亚东因贷款未审批而未按约前往。2016年9月23日，张烨培、郭亚东完成公积金贷款受理审批（等待通知过户）。郭亚东向沈丽华发送短信称，若王家才、沈丽华要求过户当日全款结清，则过户当日张烨培、郭亚东需预留5万元尾款，待交房验收当日结清；按照买卖合同，9月24日全款付清后7日内需交房，如果房子中有租客，请王家才、沈丽华做好沟通。对此，沈丽华于次日回复短信称，现在张烨培、郭亚东又要改变付款时间和方式，总要协商好。之后，双方因对张烨培、郭亚东违约赔偿金的数额协商未果，遂涉诉。2016年9月26日、10月26日，沈丽华分别支付了律师费3,000元、37,000元，并收到相应发票。一审法院另查明，涉案房屋于2016年7月19日登记于王家才、沈丽华名下。2016年9月23日、12月1日，郭亚东的银行存款余额均在60万元以上。一审审理中，张烨培、郭亚东提交短信、录音，拟证明张烨培、郭亚东积极履行，但王家才、沈丽华拒绝配合过户，不给张烨培、郭亚东税单，沈丽华答应了去办理过户却没有履行承诺。王家才、沈丽华对证据的真实性没有异议，但认为沈丽华并未答应去办理过户。同时，王家才、沈丽华提交短信，拟证明王家才、沈丽华买房的上家把王家才、沈丽华的定金30万元没收了。张烨培、郭亚东对短信的真实性、合法性不予认可，并认为无法证明其上家把定金没收了。一审法院认为：张烨培、郭亚东与王家才、沈丽华签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规关于效力性的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行自��的义务。根据查明的事实，导致双方未能按约履行的原因在于张烨培、郭亚东未能在2016年9月20日按约办理过户手续，同时，张烨培、郭亚东在同年9月23日又要求预留尾款待交房验收付清，对此，法院认为，上述两项争议均系张烨培、郭亚东单方原因所致，其提出预留尾款的问题，又与双方签订的合同不符，故张烨培、郭亚东的行为构成违约，由此导致合同未履行的责任在于张烨培、郭亚东。故其要求继续履行的相关主张，法院均不予支持，相应王家才、沈丽华要求解除合同的诉请，法院予以支持。至于解除时间，鉴于王家才、沈丽华并未发送过书面解除通知，法院以庭审之日即2016年12月1日作为合同解除之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损��。合同既已解除，王家才、沈丽华应返还张烨培、郭亚东已付的房款74.50万元。关于王家才、沈丽华主张的违约金的问题，如前所述，张烨培、郭亚东的行为构成违约，王家才、沈丽华主张违约金符合合同约定，法院予以支持。至于违约金的金额，依据合同约定按总价款的20%计算为269,000元（1,345,000元×20%）。经抵扣，王家才、沈丽华还需返还张烨培、郭亚东房款476,000元。至于张烨培、郭亚东主张王家才、沈丽华逾期交付契税发票系拒绝履行合同的行为，法院认为，合同并未对交付契税发票的时间进行约定，即使王家才、沈丽华逾期交付契税发票也并不导致张烨培、郭亚东的合同目的无法实现，故对张烨培、郭亚东的相应主张法院不予支持。张烨培、郭亚东主张王家才、沈丽华拒绝配合办理过户手续系拒绝履行合同的行为，王家才、沈丽华主张律师费，缺乏合同和法律依据，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条的规定，判决如下：一、张烨培、郭亚东与王家才、沈丽华于2016年7月31日签订的《上海市房地产买卖合同》于2016年12月1日解除；二、王家才、沈丽华于判决生效之日起十日内返还张烨培、郭亚东房款476,000元；三、驳回张烨培、郭亚东的诉讼请求；四、驳回王家才、沈丽华的其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费17,186元，减半收取8,593元，财产保全费5,000元，反诉案件受理费3,240元，合计诉讼费16,833元，由张烨培、郭亚东负担16,300.50元，王家才、沈丽华负担532.50元。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院另查明，2016年9月22日，张烨培、郭亚东在获悉公积金贷款审批通过后，郭亚东在发短信给沈丽华要求过户过程中，曾提及“我们的贷款已经审批通过。今天即可办理过户。通过与您电话沟通，您选择周六（9月24日），请届时准时去房产交易中心协助我办理过户手续。此外由于知晓您目前急需资金用于买房，我通过两种付款方式，请您事先考虑，二选一：（一）107万公积金贷款，银行放款时间约在11月中旬。银行放款成功后，两个工作日内返还47万借款。（二）之前47万转化为购房款，余款60万在过户当日以银行转账方式结清。需签订新的付款协议。如果选择第二种付款方式，请您考虑好交房时间，尾款结清7日内是否能办理交房？（由于之前您说房子目前处于租赁状态，请与租客做好沟通）。”二审审理��程中，张烨培、郭亚东提供了办理房屋过户应履行的程序及应提供的相关材料的书面文字材料说明，以证明王家才、沈丽华未及时提供涉案房屋的契税发票导致其也无法于2016年9月20日办理房屋过户手续。王家才、沈丽华对此的质证意见为：上述证据与本案无关。合同并未约定契税发票交付的问题，不影响买卖合同目的的实现。二审审理过程中，张烨培、郭亚东向法院表示，不管是同王家才、沈丽华进行调解，还是法院判决涉案房屋的买卖合同继续履行，其均愿意支付王家才、沈丽华补偿款40万元。本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力。本案中，张烨培、郭亚东与王家才、沈丽华经协商就涉案房屋先后签订了《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》、《协议书》，前述合同是当事人的真实意思表示，依法成立并对当事人��有法律约束力。前述《上海市房地产买卖合同》约定了买卖双方应在2016年9月20日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。根据现已查明的事实，确因买受方张烨培、郭亚东未及时办妥银行贷款审批手续而未按约前往房屋交易中心配合出卖方王家才、沈丽华办理房屋过户手续，张烨培、郭亚东的行为构成违约。但由于对于张烨培、郭亚东未按约配合办理房屋过户手续的违约行为应如何追责，双方合同对此并未明确约定。王家才、沈丽华以及原审均依据《上海市房地产买卖合同》中第九条有关乙方未按合同付款协议约定期限付款而应承担的违约责任的条款内容来主张张烨培、郭亚东前述违约行为的责任承担。对此，本院认为，虽然买受方逾期配合出卖方办理房屋过户手续会对后续银行贷款的发放有影响，但王家才、沈丽华以及原审直接适用第九条追究张烨培��郭亚东的违约行为，则缺乏充分的依据。退一步说，即使张烨培、郭亚东的上述违约行为可以被认定为逾期支付房款的行为，王家才、沈丽华有权以该条追究张烨培、郭亚东的违约责任，但根据该条对于逾期付款导致的守约方单方解约权成就的约定内容，张烨培、郭亚东未按约配合办理过户手续，应当向王家才、沈丽华支付违约金，违约金自合同应办理过户期限之第二日起算至实际过户之日止；逾期超过7日后张烨培、郭亚东仍未办理过户的，除张烨培、郭亚东应向王家才、沈丽华支付7日的违约金外，王家才、沈丽华有权单方解除合同。双方约定应于2016年9月20日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，当日张烨培、郭亚东违约未去交易中心。2016年9月23日，张烨培、郭亚东完成了公积金贷款受理审批。郭亚东遂向沈丽华发送短信，要求办理过户手续。张烨培、郭亚东提示履行过户的日期仍在9月20日起计算的7日宽限期内。在该宽限期内，张烨培、郭亚东应当承担按日计算的违约金的逾期付款违约责任，超过7日，王家才、沈丽华才有权单方解除合同。因此，在张烨培、郭亚东于宽限期内办妥了公积金贷款手续并向王家才、沈丽华要求办理房屋过户手续后，双方最终未能在宽限期内办理涉案房屋的过户手续不能归责于张烨培、郭亚东一方，王家才、沈丽华据此要求解除合同，缺乏充分的依据。至于张烨培、郭亚东在9月23日要求预留尾款待交房验收付清是否与双方签订的合同不符的问题，本院认为，双方合同约定了张烨培、郭亚东向银行贷款107万元，由银行代张烨培、郭亚东支付至王家才、沈丽华指定账户，具体放款时间以银行规定为准，若张烨培、郭亚东贷款不足，则张烨培、郭亚东应在过户当日以现金方式补足王家才、沈丽华；待王家才、沈丽华收到银行放款后，七日内交房交钥匙给张烨培、郭亚东。根据现已查明的事实，王家才、沈丽华在与张烨培、郭亚东签订关于涉案房屋的《房地产买卖居间协议》后不久，与案外人董某签订了关于上海市宝山区XX路XX弄XX号XX室房屋的《房地产买卖居间协议》，王家才、沈丽华属于出售涉案房屋置换他处房屋的情况，对于资金周转的要求较高。有鉴于此，王家才、沈丽华与张烨培、郭亚东在2016年9月6日签订的《协议书》中，提及“由于王家才、沈丽华急需资金周转，而张烨培、郭亚东的公积金贷款仍在办理中，故张烨培、郭亚东向案外人Z公司借款47万元并先行向王家才、沈丽华支付该47万元，待王家才、沈丽华收到公积金贷款之日起的2个工作日内向张烨培、郭亚东返还该47万元”。在张烨培、郭亚东完成了公积金贷款受理审批，郭亚东向沈丽华发送要求办理过户手续的短信中，郭亚东也提及“由于知晓您目前急需资金用于买房，我通过两种付款方式，请您事先考虑，二选一：（一）107万公积金贷款……（二）之前47万转化为购房款，余款60万在过户当日以银行转账方式结清”，结合2016年9月23日、12月1日，郭亚东的银行存款余额均在60万元以上的事实，本院认为，虽然2016年9月20日张烨培、郭亚东未按约办理过户手续，但在该违约行为尚不足以导致王家才、沈丽华合同解除权的成就时，张烨培、郭亚东已经要求办理过户手续，且在能够以公积金贷款方式支付房款的情况下，从体谅王家才、沈丽华急需资金出发，张烨培、郭亚东才提出了可以在过户当日支付房款，但要求预留尾款待交房验收付清，该要求并不属于不合理，亦不导致王家才、沈丽华合同根本目的无法实现。况且，张烨培、郭亚东��提出可于过户当日全额付清房款。综上，在王家才、沈丽华未取得约定的合同单方解除权的情况下，张烨培、郭亚东要求继续履行合同的诉请，具有相应的合同依据和法律依据。王家才、沈丽华基于解除合同情况下所提的诉请，则无相应依据。一审法院驳回张烨培、郭亚东要求继续履行的诉请以及支持王家才、沈丽华解除合同等的诉请不当，本院依法予以纠正。张烨培、郭亚东现已将剩余房款60万元缴纳至一审法院代管，涉案房屋的买卖合同履行也不存在任何障碍。一审审理过程中，王家才、沈丽华曾提出若张烨培、郭亚东赔偿其30万元的违约金并承担诉讼费，其则同意继续履行合同；二审审理过程中，张烨培、郭亚东有关在涉案房屋的买卖合同继续履行情况下，其愿意支付王家才、沈丽华补偿款40万元的表述实际是对其未及时按约办理过户手续所应承担���约责任的意思表示，该40万元与张烨培、郭亚东应承担的违约责任大体相当，故本院在判决合同继续履行，王家才、沈丽华配合办理房屋过户手续（交易过程中的税费承担以双方的约定为准）以及交房的情况下，张烨培、郭亚东除应同时支付剩余房款外，还应向王家才、沈丽华支付补偿款40万元。另外，本院需要指出的是，双方房屋买卖合同履行受阻，房屋未能及时过户的起因在于张烨培、郭亚东一方，故张烨培、郭亚东要求王家才、沈丽华承担逾期过户违约金的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初18092号民事判决；二、王家才、沈丽华应于本判决生效���日起三十日内配合张烨培、郭亚东办理上海市松江区XX镇XX公路XX弄XX号XX室房屋过户至张烨培、郭亚东名下的手续；三、王家才、沈丽华应于本判决生效之日起三十日内将上海市松江区XX镇XX公路XX弄XX号XX室房屋交付给张烨培、郭亚东；四、张烨培、郭亚东应于本判决生效之日起三十日内向王家才、沈丽华支付剩余房款人民币60万元；五、张烨培、郭亚东应于本判决生效之日起三十日内向王家才、沈丽华支付补偿金人民币40万元；六、驳回张烨培、郭亚东的一审本诉其余诉讼请求；七、驳回王家才、沈丽华的一审反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费17,186元，减半收取8,593元，财产保全费5,000元，反诉案件受理费3,240元，合计诉讼费16,833元，由张烨培、郭亚东负担16,300.50元，王家才、沈丽华负担532.50元。二审案件受理费17,186元，由张烨培、郭亚东负担15,000元，王家才、沈丽华负担2,186元。本判决为终审判决。审 判 长 金绍奇代理审判员 潘俊秀审 判 员 翟从海二〇一七年十月二十四日书 记 员 罗静深附：相关法律条文1.《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。…… 更多数据：搜索“”来源：