（2017）赣0502民初4567号

裁判日期: 2017-10-24

公开日期: 2017-12-04

案件名称

江西雅园物业管理有限公司与胡娟物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

新余市渝水区人民法院

所属地区

新余市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

江西雅园物业管理有限公司,胡娟

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

全文

新余市渝水区人民法院民事判决书（2017）赣0502民初4567号原告江西雅园物业管理有限公司，住所地新余市康泰路19号。法定代表人张灿文，该公司总经理。委托诉讼代理人陈永红，江西至开律师事务所律师。被告胡娟，女，1962年9月16日生，住新余市渝水区。原告江西雅园物业管理有限公司（下称原告）诉被告胡娟（下称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的诉讼代理人陈永红与被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业管理费2108.76元；2、判令被告支付违约金人民币2467.25元（从2015年8月时起暂算至2017年8月时止）；3、判令被告支付从2017年9月1日时起至清偿完毕前述物业费及违约金时止的违约金；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告是春江花月小区10栋2单元x室业主，2011年10月26日被告与原告签订《前期物业管理服务协议》，约定原告为被告提供物业管理服务，费用为每月0.65元/平方米，原告按合同约定履行了义务，但被告从2015年8月起再未付物业管理费，原告多次向被告催缴，但被告至今没有交纳物业管理费。被告辩称，被告收房后到2012年才入住，一直与原告相安无事。从2014年3月起原告发现房屋漏水，被告房屋的墙壁及放在室内的家具等物品发霉，被告发现后漏水现象后，经常找被告要求维修补漏，一开始被告服务还可以，并到被告处修了二次，但是一到雨季，被告的房屋还是会漏水，原告又派人来粉刷一下。由于原告没有解决好被告房屋漏水的问题，最后被告却说不是房屋漏水问题，而是被告自己没有注意造成。因此，被告才很生气，还找到开发商要求维修，也没有处理好漏水问题，最后只得到新余市房管局投诉，市房管局物业科组织原告、开发商等到现场看了以后，认为是房屋漏水。确定由被告与开发商通过吊绳对外墙进行防漏处理，漏水问题处理好后，由被告补齐物业费，由原告与开发商赔偿被告的损失。但是直到今天开庭原告才派人对漏水问题进行处理。原告围绕诉讼请求向本院提交了以下证据：（一）前期物业管理服务协议和业主缴费情况。拟证明，1、被告是春江花月小区10栋2单元x室业主；2、原、被告之间存在物业管理服务协议；3、双方约定物业管理费每月每平方米6毛5；（二）物业服务等记录。拟证明原告依约定履行了物业管理义务。被告对原告所举上述证据进行了质证，对第一号证据无异议，本院予以确认；对第二号证据，被告认为原告没有对被告房屋漏水问题进行服务。本院认为，原告的第二号证据是对小区大范围的服务记录，不能证明原告对被告房屋漏水问题按要求提供了服务。被告围绕抗辩理由提出照片7张。拟证明原告因物业服务管理不到位，没有及时维修被告房屋漏水，造成被告房屋墙壁霉变等。原告质证认为对证据的关联性有异议，1、照片没有时间而且不能够直接反应是被告的房子；2、这是开发商与被告之间的矛盾，与原告无关。本院认为，被告所举证据属于自己所有的房屋内的情况，对原告是否履行物业管理服务职责具有关联，因此，本院予以确认。本院根据上述证据及庭审调查，查明以下事实：被告是春江花月小区10栋2单元x室业主，房屋面积为129.77平方米。2011年10月26日被告与原告签订《前期物业管理服务协议》，其中约定被告服务管理的内容是共用部位的维护和管理，包括房屋主体承重结构部位的基础、内外承重墙体、梁、柱、楼板、屋顶等，户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、设备机房等；约定被告向原告交纳的服务费用为每月0.65元/平方米，每月物业管理费用84.35元，每月的十日之前交纳当月的费用；约定的违约责任为原告未达到管理服务质量目标，被告有权要求原告限期改正，逾期未改正给被告造成损失的，原告承担相应的法律责任，被告没有按协议约定收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按欠费总额每天千分之三交纳违约金等。合同签订后，被告一直按约定时间向被告交纳物业管理费用。但是由于墙体墙面漏水，被告要求原告履行维修义务，被告至今没有对漏水墙体进行维修，原告也从2015年8月起未向原告交纳物业管理费，到2017年8月物业费计2108.76元。本院认为，本案是物业服务合同纠纷，双方的合同关系符合法律规定，被告在签订合同后一直按约定履行了交费义务。双方约定的服务内容中包括对墙体墙面进行服务，被告在发现房屋墙体墙面漏水后通知了原告进行维修，但原告没有及时履行服务职责对漏水的墙体墙面进行维修，原告的行为违反了双方的约定，属于违约行为。由于原告违约，使被告的房屋长时间处在漏水状态，给被告的财产造成一定损失，原告从2015年8月开始采取拒付物业管理费用的方式属于正当行为，对被告的损失，酌情认定1000元。因此，原告要求被告支付违约金的请求，本院不予支持，原告要求被告交纳物业费2108.76元的诉讼请求，在扣除被告损失后，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告胡娟应在本判决生效之日起十日内付给原告江西雅园物业管理有限公司到2017年8月止的物业服务费1108.76元；二、驳回原告江西雅园物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告江西雅园物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西新余市人民法院。审　判　长　　彭桃基人民陪审员　　胡正根人民陪审员　　梁永成二〇一七年十月二十四日书　记　员　　罗小倩来自：