（2017）琼0107民初5591号
裁判日期: 2017-10-24
公开日期: 2018-09-13
案件名称
王伟表与海南裕泰投资有限公司合同纠纷一审民事判决书
法院
海口市琼山区人民法院
所属地区
海口市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王伟表,海南裕泰投资有限公司
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
海南省海口市琼山区人民法院民 事 判 决 书（2017）琼0107民初5591号原告：王伟表，男，1954年3月6日出生，汉族，住浙江省嵊州市。委托诉讼代理人：姜惠珍，海南瑞来律师事务所律师。委托诉讼代理人：云露月，海南瑞来律师事务所律师。被告：海南裕泰投资有限公司，住所地海口市府城镇琼州大道。法定代表人：郑牛圈，该公司董事长。委托诉讼代理人：林奕材，海南海新律师事务所律师。委托诉讼代理人：岳宏，海南裕泰投资有限公司职员。原告王伟表与被告海南裕泰投资有限公司（以下简称裕泰公司）合同纠纷一案，本院于2017年8月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王伟表及委托诉讼代理人姜惠珍、云露月与被告裕泰公司的委托诉讼代理人林奕材到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王伟表向本院提出诉讼请求：1、被告双倍返还原告所交诚意金500000元；2、被告赔偿原告信赖利益损失2736000元［计算方法：（40000元／平方米-28000元／平方米）×228平方米=2736000元］；3、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2017年3月12日，原告因看到被告开发的位于海口市琼山区云龙镇云岭管理区薛村的桃李春风项目产品介绍(该产品介绍说明其单价在25000-30000元之间)，遂到售楼处看房。与售楼人员反复沟通后，双方约定原告以单价每平方米28000元认购绿城-桃李春风项目中面积228平方的33号精装中式别墅，原告于当日向被告交付购房诚意金200000元。当时明确约定4月上旬开盘时再签订正式的商品房买卖合同。2017年3月16日，被告要求原告再次交付300000元诚意金，并承诺可确保原告能按总价6500000元以下的价格购买33号别墅。2017年3月21日，原告按被告要求再次交付诚意金300000元。至此，原告共交付诚意金500000元。3月30日被告明确告知原告4月上旬开盘。2017年4月17日，被告又告知原告可按35000-45000元每平方米的价格购买33号别墅，原告不同意。被告又让原告购买160平方米的户型，单价25827.84元/平方米，原、被告未达成一致。4月19日，原告再次要求按6500000元以下的总价购买33号别墅，被告不同意。5、6月份原告多次向被告询问购房事项均未果。2017年7月5日，被告以邮寄的方式向原告发出《关于退还诚意金的告知函》，以原告明确表示不再购买裕泰龙湖湾项目房屋为由，要求退还所收诚意金500000元。原告收函后明确表示不接受被告单方面退款。2017年7月17日，被告自行将原告所交诚意金500000元沿原路退回原告账户。原告认为，双方的预约认购真实有效，应予履行；被告单方违约，应承担违约责任。一、本案为商品房预约合同纠纷，双方的真实意思表示合法有效，双方应按照约定内容严格履行。双方虽未签订书面合同，但双方约定以总价6500000元购买涉案别墅的意思表示是真实清楚的。被告通过各种公开消息也明确表示销售价为25000-30000元/平方米。被告两次要求原告交付诚意金，且承诺可确保原告按约定的价格购买房产，原告是在明确以上所有信息的前提下才交付的诚意金，故原告对涉案别墅享有按约定价格购买的权利，被告应按约定条件将房产出售给原告。二、现被告不按约定条件售房已构成违约，应双倍返还诚意金并赔偿原告的损失。1、原告交纳的500000元系作为将来订立商品房买卖合同的担保，实为定金，应予双倍返还；2、依照相关法律规定，被告违约应赔偿原告的损失；被告因市场价格上涨故不同意按原定价格与原告签订商品房买卖合同并单方面退回了原告所交诚意金。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条已明确规定。3、基于对被告的信赖，原告本认为能按约定价格买到心仪的房屋。目前市场价上涨很多，该房产现市场价已达35000-45000元/平方米，原告损失巨大，故原告的信赖利益损失为约定价格与市场价的差额。综上，为促使民事主体以善意方式履行其民事义务，维护交易的安全和秩序，充分保护守约方的民事权益，请求判如所请。被告裕泰公司辩称，一、原告诉请判令被告双倍返还诚意金依法应予驳回。首先该主张的法律依据系《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，该法条规定的系向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，而本案被告自始至终从未与原告签订任何定金协议、认购协议、预订协议以及原告陈述仅收到原告支付的500000元诚意金。众所周知，诚意金在商品房销售中，由于供求关系紧张，处于卖方市场的开发商普遍强势，由此采取了收取费用的方式，用来甄别、圈定客户。这种做法往往不能保证所有缴纳诚意金的客户都买到房，只是提供一种与买房相关的潜在机会。因此，所谓诚意金不具有合同效力及法律保护的性质，其作用仅是证明原告有诚意购买被告处的房产而已。”诚意金”并非”定金”。这种资金并不具有”定金”性质。从法律意义上讲，定金有担保效力，担保未来双方将签订具体买卖合同，缴纳定金时，双方已明确标的物以及价格。但本案中，原、被告之间从未签订书面合同，被告也从未答应按照多少价格出售特定的房产给原告。其次，根据相关法律规定，要成立商品房预约合同必须具备以下特征：第一，预约合同是诺成合同，诺成合同不受要物约束，强调当事人主观意志在合同成立中的决定作用的特征，对于预约尤其明显和重要；第二，预约是谈判期间对未来事项的预先规划；第三，预约之标的是当事人为将来订立本约而谈判；第四，预约必须具备书面形式；第五，预约合同的内容应具有确定性。由此可见，预约合同是当事人约定将来订立一定合同的合同，预约合同应以书面方式为之，在预约中，应当含有未来本约的基本（主要）条款和基本内容（内容就包括了标的的信息，确定的房屋的单价，购买人，双方于何时签订商品房买卖合同等等），否则就不能视为预约。再次根据原告提供的证据也明确证明了原告明确不再购买被告的房产，在此基础上被告向原告发出告知函，并将其支付的诚意金已经返还，根据《民法通则》第92条规定，被告将收取的诚意金原数返还，符合法律规定，不应当承担双倍返还的义务。原告的诉请没有事实及法律依据。二、原告诉请判令被告赔偿原告信赖利益损失2736000元依法应予驳回。首先，根据上述的陈述，本案双方不是商品房预约合同关系。双方不具有合同约束力。故而原告根据该法条要求被告赔偿损失，没有法律依据。其次在本案中，原告提供的证据中，均不能证明被告曾明确表示涉案房产卖给原告28000元/平方米，更不能证明现在的房价为40000元/平方米。这全是原告的一面之词，没有任何证据支撑。且原告诉状中称”2017年4月17日告知原告4月开盘”、”2017年3月12日与售楼人员反复沟通后，双方约定原告以单价每平方米28000元认购被告项目”那么请问原告，明确约定是否签订认购书？是否约定单价、总价、房号、双方签订合同的时间？而为什么双方既然达成协议，为什么不签订书面的合同？涉案金额几百万元的巨额合同，而被告又是正规的房地产企业，有着专业的法律部门及法律顾问，与原告仅仅达成口头协议？这显然不仅仅是违背法律关于预约合同必须系书面合同的规定，更是违背了人之常理，所以原告的陈述均为原告的一面之词，被告从未作出任何承诺，且没有任何证据证明。所以原告该诉请没有事实及法律依据，依法不予支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了质证。被告对于原告提供的收据（两张）、《关于退还诚意金的告知函》的真实性没有异议，本院对真实性均予以确认。被告对销售员曹倩妮与原告的微信聊天记录真实性认可，对证明内容不予认可，对曹倩妮与俞爱娟微信聊天记录不予认可。本院认为微信聊天记录中销售员并没有给出确定的价格，只是表述为”大概””左右”，不能证明原、被告对房屋售价予以确认。对于原告提交的证据”绿城桃李春风”项目户型及售价介绍，被告不认可。该证据没有被告的公章或者工作人员签名确认，本院不予采信。本院经审理认定如下事实：2017年3月，原告看中了位于海口市琼山区云龙镇云岭管理区薛村的”桃李春风”项目中33号、面积为228平方米的别墅，预估开盘价为每平方米为25000元至30000元。因当时33号别墅在建还没有取得预售许可证，也未开盘，被告的销售员建议原告可先交诚意金。2017年3月12日原告向被告缴纳了200000元的购房诚意金。2017年3月16日，销售员告诉原告诚意金升到500000元才能确保选到房子。2017年3月21日，原告又缴纳300000元诚意金。2017年4月，销售员告诉原告228平方米的别墅开盘每平方米价格可能升到35000元左右。2017年6月，原告又被告知228平方米面积的别墅价格每平米可能在35000元-45000元。原告不能接受价格上涨，认为缴纳诚意金就表示双方已经约定好原告能以总房价6000000元至6500000元的价格购买33号别墅；被告则认为未开盘最终价格就无法确定，诚意金仅是确定原告能够优先选房的资格。双方为此协商不下。2017年7月1日，被告向原告出具《关于退还诚意金的告知函》，2017年7月17日将原告所缴纳的500000元诚意金按原路退还给原告。原告遂向本院提起本案诉讼。原告于2017年8月14日向本院提起财产保全申请，本院于2017年8月25日作出（2017）琼0107民初5591号民事裁定书，裁定查封被告名下位于海口市琼山区云龙镇管理区薛村的桃李春风H独栋住宅I-H-4#楼的预售房产，期限为三年。本院认为，本案的争议焦点一、原、被告之间是否存在商品房预约合同关系。商品房预约合同，一般是指买卖双方为将来订立正式商品房买卖合同所达成的协议，包括认购书、订购书、预订书、意向书等。预约合同双方当事人对本约合同部分内容达成初步意见，均负有订立本约的义务，受到预约合同的约束、限制。本案中，被告仅出具了一份收据，载明收到诚意金，没有其他权利义务约定。从原告与销售人员的微信聊天记录显示，原告在第二次交纳诚意金时，销售人员也告诉原告诚意金是确保能选到房子，是可以退的。至于销售人员谈到的价格，也只是对开盘价格进行大概预估，仍表示要以开盘时的价格为准。因此被告收取诚意金只保证原告有优先选房资格，原告可以基于任何理由放弃该资格，被告亦不能以原告放弃签订合同而拒绝退还诚意金。故开盘前，原告与销售人员的沟通内容并不能视为原、被告对房价达成一致，原告支付诚意金也并不代表原、被告之间形成商品房预约合同的法律关系。二、原告所缴纳的诚意金是否具有定金性质，是否应适用定金罚则。首先，从字面上，被告收取的不是”定金”而是”诚意金”；其次，原告没有证据证明支付诚意金是签订商品房买卖合同的担保；再次，开盘前交纳诚意金商品房销售业的普遍做法，用以确认购房人具有优先选房的资格，当任何一方拒绝签订合同时，被告只需退还诚意金，各方不承担违约责任。因此，原告缴纳的诚意金不具有定金性质，也不应适用定金罚则。三、原告主张的信赖利益损失是否有事实和法律依据。根据本院上述分析，原、被告之间未形成商品房预约合同的法律关系，且原告所缴纳的诚意金不具有定金性质。原告主张的信赖利益损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告王伟表的诉讼请求。本案受理费16344元（原告已预缴），由原告王伟表负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审 判 员 袁艺畅二〇一七年十月二十四日法官助理 庄梦婷书 记 员 许莹莹速 录 员 高莉瑶 来源：