（2017）赣04民终882号
裁判日期: 2017-10-24
公开日期: 2017-12-13
案件名称
苏丽芳、九江春晓物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
江西省九江市中级人民法院
所属地区
江西省九江市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
苏丽芳,九江春晓物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2017)赣04民终882号上诉人（原审被告）：苏丽芳，女，1979年12月16日出生，汉族，住江西省九江县。被上诉人（原审原告）：九江春晓物业管理有限公司，住所地：江西省九江市浔阳区华通巷14号2栋附2栋。法定代表人：郑家地，该公司董事长。委托诉讼代理人：苏玉华，女，该公司经理。委托诉讼代理人：陶仕马，江西开河律师事务所律师。上诉人苏丽芳因与被上诉人九江春晓物业管理有限公司（以下简称春晓公司）物业服务合同纠纷一案，不服江西省九江县人民法院（2016）赣0421民初739号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人苏丽芳、被上诉人春晓公司的委托诉讼代理人苏玉华、陶仕马到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苏丽芳上诉请求：要求二审法院依法撤销江西省九江县人民法院（2016）赣0421民初739号民事判决，依法改判驳回被上诉人春晓公司的诉讼请求。事实和理由：1、2010年5月1日开发商向上诉人交房后，上诉人与九江安居物业有限公司签订了《物业管理服务协议》，并且九江安居物业有限公司于2009年5月12日向上诉人承诺上诉人的物业费按每平方米0.35元收取，并免其三年物业费，而上诉人从未与被上诉人春晓公司签订任何物业服务合同；2、一审判决仅以九江县物价局价格批复就确认上诉人按每月每平方米1.2元交纳物业费不当；3、上诉人房屋多年来存在渗水问题，多次向被上诉人反映，而被上诉人春晓公司未依《物业管理服务协议》履行义务，被上诉人违约在前，上诉人具有合同履行抗辩权。春晓公司辩称，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人苏丽芳的上诉请求。春晓公司向一审法院起诉请求：要求法院判令：1、被告苏丽芳支付原告物业服务费6056元（自2013年5月1日起至2016年12月31日）；2、被告苏丽芳承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2012年9月,原告春晓公司与九江坤达房地产开发有限公司签订《庐山春天前期物业管理服务协议》，约定自2012年9月1日起至2015年9月1日止为庐山春天小区提供物业管理服务，并约定合同期满前三个月，业主大会尚未成立的，如双方无异议，合同自动延续，因此自2012年9月1日起原告接手庐山春天小区物业服务。被告苏丽芳系庐山春天7栋1单元202室业主，房屋系电梯房，建筑面积129.39平方米。2014年，经九江县物价局核准，小高、高层收费标准为1.2元/平方米，自2014年7月至2017年6月有效。一审法院认为，原告春晓公司根据《庐山春天前期物业管理服务协议》及《物业管理服务协议》的约定提供物业管理服务，业主应按约定支付相应的物业管理服务费。本案中被告苏丽芳作为庐山春天小区的业主，与原告之间已形成物业服务关系。因原告收取物业费的资格开始于2012年9月1日，自2013年5月1日起至2014年7月31日按照双方服务协议约定0.85元/月每平方米，计算得出应缴纳物业费1539.74元，自2014年8月1日至2016年12月31日，按原告请求的标准1.2元/月每平方米（国家新的物业收费许可标准1.2元/月每平方米），计算得出应缴纳物业费4502.77元，被告苏丽芳自2013年5月1日至2016年12月31日共计拖欠原告物业费6042.51元，故原告要求被告支付物业费6056元诉请，法院支持6042.51元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十二条、《中华人民共和国物业管理条例》第四十一条之规定，判决：被告苏丽芳于判决生效之日起十日内一次性支付原告九江春晓物业管理有限公司物业管理服务费6042.51元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由被告苏丽芳负担。本院二审期间，上诉人苏丽芳围绕上诉请求依法提交了以下证据：1、承诺书1份，以证明案外人九江安居物业有限公司于2009年5月12日向上诉人承诺上诉人的物业费按每平方米0.35元收取，并免其三年物业费；2、照片2张、销货记录卡1份，以证明上诉人所购房屋漏水，上诉人要求被上诉人处理，被上诉人没有处理，上诉人于2013年12月20日自行修复，花费了1009元；3、《物业管理服务协议》1份，以证明上诉人从未与被上诉人春晓公司签订任何物业服务合同。被上诉人春晓公司未提交新证据。本院组织当事人进行了质证。经庭审质证，被上诉人春晓公司对上诉人苏丽芳提交的证据1、2的真实性均提出异议，对证据3的真实性无异议，但对证据3的关联性提出异议。本院认为，因被上诉人春晓公司对上诉人苏丽芳提交的证据1、2的真实性均提出异议，且上诉人苏丽芳未提供其他有效证据予以佐证，故本院对上述证据不予采信。因被上诉人春晓公司对上诉人苏丽芳提交的证据3的真实性虽无异议，但对证据3的关联性提出异议，且该证据不能证实上诉人从未与被上诉人春晓公司签订任何物业服务合同，故本院对该证据不予采信。本院二审查明:庐山春天小区至今没有成立业主委员会。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，庐山春天小区的建设单位九江坤达房地产开发有限公司与被上诉人春晓公司签订的《庐山春天前期物业管理服务协议》，系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，均应认定为合法有效，对业主具有约束力。上诉人苏丽芳应按合同约定履行交纳物业管理服务费的义务。苏丽芳上诉称2010年5月1日开发商向其交房后，其与九江安居物业有限公司签订了《物业管理服务协议》，并且九江安居物业有限公司于2009年5月12日向上诉人承诺上诉人的物业费按每平方米0.35元收取，并免其三年物业费，因春晓公司诉请要求苏丽芳支付自2013年5月1日至2016年12月31日拖欠的物业费，且九江安居物业有限公司在2012年9月1日前已撤离庐山春天小区，故对上诉人的此项上诉请求，本院不予支持。苏丽芳上诉称一审判决仅以九江县物价局价格批复就确认上诉人按每月每平方米1.2元交纳物业费不当，因九江坤达房地产开发有限公司与被上诉人春晓公司签订的《庐山春天前期物业管理服务协议》约定物业服务收费高层住宅每月每平方米1.2元，苏丽芳所购房屋系高层住宅，故一审判决认定其按每月每平方米1.2元交纳物业费并无不当。苏丽芳上诉称其房屋多年来存在渗水问题，多次向被上诉人反映，而被上诉人春晓公司未依《物业管理服务协议》履行义务，被上诉人违约在前，上诉人具有合同履行抗辩权，因其房屋渗水问题属另一法律关系，而苏丽芳在一审时未对此提出反诉，本案对此不予处理，故对上诉人的此项上诉请求，本院不予支持。综上所述，上诉人苏丽芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人苏丽芳负担。本判决为终审判决。审判长 周卫辉审判员 高 猛审判员 晏纯贵二〇一七年十月二十四日书记员 王玉霞 来源：