（2017）川0104民初6732号

裁判日期: 2017-10-24

公开日期: 2017-12-16

案件名称

刘婕与王兰、第三人四川尚东乐居房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

成都市锦江区人民法院

所属地区

成都市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

刘婕,王兰,四川尚东乐居房地产经纪有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

全文

成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0104民初6732号原告（反诉被告）刘婕，女，1989年2月15日出生，汉族，住成都市青羊区。委托代理人陈娜，四川迪泰律师事务所律师。委托代理人姚杨，四川迪泰律师事务所律师。被告（反诉原告）王兰，女，1967年1月8日出生，汉族，住成都市锦江区。委托代理人褚志娟，四川昊通律师事务所律师。委托代理人孙雷，四川昊通律师事务所律师。第三人四川尚东乐居房地产经纪有限公司。住所地：成都市锦江区茶花街***号附**号*楼。法定代表人：万飞。原告刘婕与被告王兰、第三人四川尚东乐居房地产经纪有限公司（简称尚东乐居公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月3日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。被告王兰在举证期限届满前提出反诉，本院依法受理。2017年9月22日本反诉案进行了公开开庭审理。刘婕以及委托诉讼代理人陈娜、姚杨，王兰以及委托诉讼代理人褚志娟、孙雷到庭参加诉讼。尚东乐居公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，本案现已审理终结。本诉原告刘婕向本院提出诉讼请求：1、解除刘婕与王兰、尚东乐居公司签订的《存量房买卖合同》中有关房屋买卖合同的内容；2、王兰向刘婕支付违约金210000元；3、王兰承担本诉诉讼费。事实和理由：2017年4月4日，就刘婕向王兰出售成都市锦江区牡丹街XXX号X栋X单元XX层XXXX号房屋一事，刘婕（卖方）、王兰（买方）以及尚东乐居公司（中介方）签订了《存量房买卖合同》，其中约定：王兰应当于2017年4月10日备齐办理贷款的全部手续并前往银行办理贷款事宜。合同签订后，刘婕依约已经完成了解除案涉房屋抵押的合同义务。反之，王兰未能按合同要求按时完成贷款申请，且经刘婕及尚东乐居公司多次催促后仍不配合，导致至今无法完成贷款。期间，刘婕多次与王兰主动协商合同解除事宜，王兰均找各种理由予以推脱。合同签订至今已三个月，因王兰拒不履行合同主要义务，根据合同相关约定，合同解除条件已经具备，且王兰应当根据合同规定向刘婕支付违约金。本诉被告王兰辩称，导致案涉合同不能履行的过错是刘婕，而不是王兰。其一、根据案涉合同的约定，在合同签订后3日内刘婕就应偿还银行贷款并解除案涉房屋的抵押，但刘婕是在2017年6月9日才对案涉房屋进行解除，刘婕存在违约行为。其二、案涉合同的签订时间在成都市人民政府办公厅出台的房屋限购政策后，在7月份成都的房价又有上涨，因房价上涨，刘婕主观上不愿意履行合同。其三、案涉合同约定房屋的登记产权人为王兰之女程妙珩，因在合同签订时尚东乐居公司并未提示王兰程妙珩须具备在成都市锦江区购房的资格，但在办理中尚东乐居公司又说王兰提交的程妙珩的社保资料不能证明程妙珩已购买了两年社保，程妙珩不能在成都市锦江区购房。王兰根据尚东乐居公司的意见，又将儿子程柯斯的户口于2017年6月28日迁入成都市锦江区，准备以程柯斯的名义购买案涉房屋。但在2017年7月初，刘婕就提出解除合同的要求，才使案涉合同不能履行。综上，在案涉合同的履行中是刘婕违约在先，王兰并未违约，刘婕要求王兰给付违约金210000元不应得到支付。反诉原告王兰向本院提出诉讼请求，1、解除刘婕与王兰、尚东乐居公司签订的《存量房买卖合同》中有关房屋买卖合同的内容；2、刘婕向王兰双倍返还定金40000元；3、反诉案件诉讼费由刘婕负担。事实和理由：王兰、刘婕、尚东乐居公司于2017年4月4日签订《存量房买卖合同》，在该合同履行过程中，刘婕多次要求王兰解除前述房屋买卖合同。王兰认为：《存量房买卖合同》是双方真实意思表达，且不违反法律规定。合同生效后，各方都应当尊重合同约定完全履行合同义务，刘婕多次要求王兰解除合同的行为，已经严重侵害了王兰的合同去权益。请求支付王兰的诉讼请求。反诉被告刘婕辩称，王兰的陈述与事实不符，刘婕向王兰提出解除案涉合同，其原因是王兰存在不履行合同义务即按约办理贷款的违约行为，此行为已构成实质性违约。刘婕要求王兰对解除案涉合同的事宜进行协商，配合刘婕签订解除合同的书面文件，刘婕行为不属违约行为。王兰要求刘婕双倍返还定金40000元的请求不能成立。第三人尚东乐居公司对本反诉均未作陈述。经审理查明，刘婕是成都市锦江区牡丹街XXX号X栋X单元XX层XXXX号房屋的所有权人，于2012年6月6日取得房屋产权(权XXXXXXX)。刘婕将该房屋向中国农业银行股份有限公司成都光华支行曾设置抵押，2017年5月26日刘婕向中国农业银行股份有限公司成都光华支行结算全部贷款490000元。2017年6月9日成都市锦江区牡丹街XXX号X栋X单元X层XXXX号房屋的抵押登记注销。2017年4月4日，刘婕(卖方、甲方)与王兰(买方、乙方)、尚东乐居公司(经纪方、丙方)签订《存量房买卖合同》，约定：一、甲方向乙方出卖位于成都市锦江区牡丹街XXX号X栋X单元XX层XXXX号房屋(权XXXXXXX)，该房屋未出租、有房屋所有权证，该房屋有抵押，甲方应在签署本合同后3个工作日内向银行申请偿还贷款，按照银行规定时间还清并办理注销抵押登记；二、甲乙双方商定，该房屋按套计价，房屋总价为1400000元；三、乙方在签订本合同的同时支付甲方购房定金20000元，该购房定金由甲方自行收取，如甲方违约，需向乙方双倍返还定金，如乙方违约，甲方不返还定金，首付款1180000元，乙方在递件成功当日支付甲方，尾款200000元乙方以向银行贷款的形式支付，即由贷款银行直接划付甲方，甲乙双方应在2017年4月10日前备齐办理贷款所需的相关资料，前往相关银行签订贷款合同，由丙方办理本合同项下房屋的按揭贷款，若贷款申请未获批准或贷款额度不足的，乙方须自行筹齐房屋尾款，并于办理房屋产权登记申请前支付给甲方；四、全部税费由乙方承担；五、甲方银行解除抵押且乙方贷款审核通过后7个工作日内前往房产交易中心办理手续；六、乙方承担居间费35000元并承担贷款服务费1000元；七、甲乙任何一方未按合同约定的期限办理过户、贷款等事宜，每逾期1日，违约方应向守约方支付该房屋总价千分之五的违约金，乙方未按本合同约定期限、约定方式支付各项款项的，甲方有权向乙方要求违约金，违约金自本合同约定的付款期限到期的第二日起至实际付款之日止，每逾期1日，乙方向甲方支付逾期未付款的千分之五的违约金，合同继续履行，逾期超过七日，乙方仍未付款的，甲方书面通知乙方后，有权单方面解除本合同，乙方应向甲方支付该房屋总价15%的违约金，并承担其他违约责任。卖房时甲方在该房屋设立抵押的，甲方如未能按本合同约定的时间还清欠款并办理注销抵押登记手续……甲方应向乙方支付该房屋总价15%的违约金，并承担其他违约责任。甲方任何一方不履行合同约定的义务或履行合同义务不符合约定致使合同目的无法达到的，守约方有权单方面解除本合同，本合同自守约方向违约方发出的解除合同的书面通知到达违约方之日起解除，违约方应向守约方支付房屋总价15%的违约金……第十二条甲方已悉知乙方最终上户人为程妙珩(身份证为51XXXXXXXXXXXXXXXX)，经甲乙双方友好协商，首付款支付日期如有问题，则最终以甲乙双方协商为准。上述合同签订的同日，王兰向刘婕支付了定金20000元，刘婕向王兰出具了定金收条，载明收到王兰购买位于成都市锦江区牡丹街XXX号X栋X单元XX层XXXX号房屋定金20000元。2017年5月27日，中国农业银行股份有限公司成都光华支行出具《贷款结清证明》，主要内容为：借款人刘婕在我行办理贷款490000元，于2017年5月26日结清。2017年6月9日，成都市锦江区牡丹街XXX号X栋X单元XX层XXXX号房屋的抵押注销。在《存量房买卖合同》的履行中，尚东乐居公司工作人员于2017年4月5日与王兰微信，要求王兰准备女儿的收入证明及银行流水。2017年5月23日，尚东乐居公司工作人员向王兰发微信询问资料准备齐没。王兰回答与女儿联系。2017年7月1日后，刘婕与王兰对如何履行合同进行协商，刘婕向王兰提出了解除合同的建议即将钱退还给王兰，双方交易结束。王兰认为要解除合同需要尚东乐居公司在场。刘婕与王兰未协商好，刘婕向法院提起诉讼，王兰提出反诉。上述事实，有刘婕提交的刘婕、王兰、尚东乐居公司的身份信息、房屋产权证、《存量房买卖合同》、贷款结清证明微信记录和王兰提交的《存量房买卖合同》、房地产抵押权注销登记申请书、聊天记录、定金收条、借记卡明细清单以及刘婕和王兰陈述一致的事实在案为证。刘婕提交的情况说明，因该说明上只有尚东乐居公司盖章，没有负责人和经办理的签名，缺乏证据要件，本院不予采信，不作为本案证据。刘婕提交的提前还款温馨提示，也缺乏证据的实质性要件，本院不予采信，不作为本案证据。王兰提交的程秒珩缴纳社保的记录和程柯斯的户口本，与本案无关，不作为本案证据。本院认为，2017年4月4日，刘婕与王兰、尚东乐居公司签订的《存量房买卖合同》，是当事的真实意思表示，且合同约定的内容不违反我国法律法规的禁止性规定，合法有效。《存量房买卖合同》签订后，王兰向刘婕支付了定金20000元，刘婕在2017年5月26日向银行结清了案涉房屋的贷款，并于2017年6月9日解除了案涉房屋的抵押。本案刘婕和王兰均以对方违约要求解除《存量房买卖合同》中有关房屋买卖的内容，并要求对方承担违约责任，其理由是否成立，分析如下：一、关于《存量房买卖合同》的解除问题。合同是当事人之间的法律，对于依法成立的有效合同，一般不应轻易予以解除。《中华人民共和国合同法》规定的合同解除有三种情形，即协商解除、约定解除、法定解除。本案中，刘婕以“王兰未在约定的期限内向银行申请贷款，违反合同约定，王兰已构成违约，要求解除合同”，刘婕行使的合同解除权系约定解除权；而王兰则以“刘婕在合同履行中多次要求解除合同，已表明不愿出让房屋，已经严重侵害了王兰的合同权益，要求解除合同”，王兰行使的合同解除权系法定解除权。1、本案查明，刘婕和王兰在签订的《存量房买卖合同》中特别约定“刘婕已悉知王兰最终上户人为程妙珩(身份证为51XXXXXXXXXXXXXXX)”。该约定表明程妙珩应为实际购房人，合同中约定的办理贷款申请的义务以及过户事项均要有程妙珩配合。换言之，在办理贷款申请以及过户之前，刘婕要与程妙珩重新签订房屋买卖合同，否则《存量房买卖合同》中约定的相关权利义务就无法履行。因《存量房买卖合同》设定第三方程妙珩应履行的权利义务，而程妙珩如何与刘婕签订合同，刘婕、王兰、尚东乐居公司在签订合同时未考虑，其后又未形成一致意见。故王兰未向贷款银行申请贷款，不能归责于王兰，属签约各方的原因所致。刘婕认为未向贷款银行申请贷款属王兰单方过错，约定解除合同的条件成就，其理由不能成立。2、刘婕为履行《存量房买卖合同》，已涤除了案涉房屋的抵押，此行为表明刘婕在按合同约定履行义务。虽然刘婕在与王兰协商中提出过解除合同的建议，但该建议并不构成对王兰权益的损害。故王兰认为刘婕构成违约，侵害了王兰的合法权益，法定解除合同的条件成立，其理由也不能成立。3、在本案中，刘婕和王兰均提出解除合同，表明双方均不愿再履行《存量房买卖合同》约定的涉及房屋买卖内容的权利义务，对《存量房买卖合同》中涉及房屋买卖内容的解除，可认定为双方协商一致，属协商解除，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，本院予以确认。二、关于违约金问题。《存量房买卖合同》中涉及房屋买卖的内容不能完全履行的原因，属不可归责于双方的过错，刘婕要求王兰给付违约金210000元和王兰要求刘婕双倍返还定金40000元，本院均不予支持。但根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，刘婕应退还王兰定金20000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除刘婕与王兰、四川尚东乐居房地产经纪有限公司于2017年4月4日签订的《存量房买卖合同》中有关房屋买卖合同的内容；二、刘婕应于本判决发生法律效力之日起十日内退还王兰定金20000元；三、驳回刘婕本诉的其他诉讼请求；驳回王兰反诉的其他诉讼请求。如果刘婕未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费17400元，减半收取8700元，由刘婕负担。本案反诉案件受理费17400元，减半收取8700元，由王兰负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员　　徐国书二〇一七年十月二十四日书记员　　徐嘉源 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