（2017）云01民终4097号
裁判日期: 2017-10-24
公开日期: 2017-11-13
案件名称
邓向东、李强买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
云南省昆明市中级人民法院
所属地区
云南省昆明市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
邓向东,李强,昆明至祥房地产经纪有限公司
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百一十八条
全文
云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云01民终4097号上诉人（原审被告、反诉原告）：邓向东，男，汉族，1982年12月28日出生。委托诉讼代理人：金尚江、李军，系云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李强，男，汉族，1975年10月9日出生。原审第三人：昆明至祥房地产经纪有限公司。法定代表人：周曼。委托诉讼代理人：杨廷丽，女，汉族，1985年3月25日出生，系公司员工，特别授权代理。委托诉讼代理人：杜跃蓝，女，汉族，1986年9月14日出生，系公司员工，特别授权代理。上诉人邓向东因与被上诉人李强、原审第三人昆明至祥房地产经纪有限公司买卖合同纠纷一案，不服云南省昆明市盘龙区人民法院（2016）云0103民初6391号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案，上诉人邓向东及其特别授权代理人金尚江、李军、被上诉人李强及原审第三人昆明至祥房地产经纪有限公司的特别授权代理人杨廷丽、杜跃蓝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人邓向东的上诉请求：1.撤销昆明市盘龙区人民法院作出的（2017）云0103民初6391号判决书；2.判决驳回被上诉人一审本诉诉讼请求；3.判决支持上诉人一审反诉诉讼请求；4.判决被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：上诉人邓向东、被上诉人李强、第三人至祥公司(经纪方)买卖合同纠纷一案已由昆明市盘龙区人民法院审理并作出判决，但一审法院所认定的有关基本事实及使用法律存在错误：一、在本案中，上诉人已按照合同约定配合过户并将相关材料交于第三人全权负责过户，如约完成三方合同约定的义务，不存在违约，一审法院以标的物不能更名认定上诉人违约事实不清。在本案中，三方签订买卖合同后���上诉人即将转让房屋所有相关材料交于第三人由第三人全权办理相关过户手续，上述事实有第三人出具的《收据》予以证明，也就是说上诉人已如约完成合同所约定的义务，而且上诉人多次督促第三人办理过户手续，第三人一直无故拖延，且未以任何方式通知上诉人不能更名，而且在本案中，第三人也未提供任何证据证明其已如约履行合同约定的相关义务，未能够证明其如约及时到房管部门办理更名手续，故一审法院根据房屋不能更名判决我方违约没有事实依据。二、本案合同的根本目的在于房屋所有权的交易，而本案所涉及的房屋自始至终都具有交易的条件，而不是如一审法院所认定的更名是合同的根本目的。本案的涉案合同系上诉人与被上诉人之前签订的《房地产买卖合同》，其对应的标的物是位于昆明市盘龙区昆明同德广场中央B区6幢2205号住房，而此合同��最终目的在于交易房屋，转让房屋所有权，无论通过合同更名还是不动产登记证更名都可以实现房屋所有权转移的目的，更重要的是在双方签订的合同当时根本就没有提及合同更名的情形，就目前标的物的现状而言，此标的物自三方签订合同之日至今,该房屋都具备转让的条件，而此房屋产权未能够转让给被上诉人的原因在于被上诉人未能够履行其支付全部定金的义务。综上，此案标的物未能够转让之原因在于被上诉人及第三人未能够履行合同约定的义务，在被上诉人未按约定支付定金的情况下，上诉人行使先履行抗辩权。因此应当由被上诉人承担违约责任，然一审法院对本案的基本事实认定不清，法律适用错误，故请求二审法院依法查明事实，为上诉人主持公道，依法纠正一审错误且极其不公正的判决，以维护法律的尊严，维护上诉人的合法权益。被上诉人李强答辩称，双方合同签订后房屋至今都无法更名，而合同是以更名为目的。当时上诉人在第三人处挂出交易的条件是房屋可以更名，更名需要上诉人撤销与地产公司的房产购销合同备案，由被上诉人与云南房地产公司签订房产购销合同并进行登记备案，合同中的更名与二手房买卖不同。被上诉人不认可上诉人的上诉，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人昆明至祥房地产经纪有限公司述称：公司现已经没有正常营业，现正在办理注销。公司于2017年6月16日已将李强的更名费退还，合同中更名的意思同意被上诉人的意见。原审原告（反诉被告）李强向一审法院起诉请求：1.依法判令解除原被告及第三人2015年3月11日签订的《房地产买卖合同》；2.依法判令被告双倍返还定金共计100000元；3.案件受理费由被告承担。原审被告（��诉原告）邓向东向一审法院反诉请求：1.判令被反诉人继续履行《房地产买卖合同》，并支付剩余定金164500元；2.判令被反诉人承担违约责任并按照转让成交价的万分之四计算违约金自2015年3月11日起至履行合同完为止，暂计至2016年12月14日为110510.4元；3.判令被反诉人承担全案的诉讼费。一审法院认定事实：2015年3月11日，原告（反诉被告）李强（买方）与被告（反诉原告）邓向东（卖方）、第三人至祥公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》，约定“买卖双方出售及购入位于昆明市盘龙区昆明同德广场中央B区6幢2205号房，建筑面积约为43.69平方米，购销合同号码为tkpb099。该物业转让成交价为429000元，买方在签署本合同时向卖方支付定金214500元，本条所约定的定金交由经纪方托管或由买方直接支付给卖方，即视为卖方收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，���方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金已交付的认定。第二部分楼款214500元买方须在签署本合同更名成功当日内全部付清。卖方的房产证产权现状为更名，买卖双方均清楚该物业的产权状况，各方不得以此为由拒绝履行合同义务。买卖双方协商同意在购房定金或一次性付款买房的第二部分楼款或银行按揭付款买房的首期房款中预留1000元作为该物业之交房保证金，此款在完成产权转移登记及卖方实际交付房产时进行结算。买卖双方约定更名成功当日交清全部房款。如买卖双方未按合同约定的期限履行义务，守约方有权要求违约方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如一方逾期履行义务超过七日或有其他根本违约行为的，守约方可解除合同并选择要求违约方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任，双倍返还定金（卖方违约）���不退还定金（买方违约）。合同中还备注，非买卖双方个人原因，不可抗因素，致买卖房屋不成功，卖方应将定金无条件退还给买方。因卖方个人原因，致买卖房屋不成功，卖方应双倍退还买方定金。因买方个人原因，致买卖房屋不成功，卖方不予退回买方定金”。2015年3月11日，被告签订《收款收据》，确认收到原告交来的昆明市盘龙区同德昆明广场6幢2205号房购房定金50000元，该收据备注：如可从更名，从双方所签属合同，合同号0100359中第三条中第1条所写，买方补齐余下定金164500元。2015年3月11日，第三人出具《收据》，确认收到被告邓向东交来的商品房购销合同（合同编号：tkpb099）。2015年3月20日，第三人至祥公司向原告出具《综合收据》，确认收到原告李强交付的作为同德昆明广场B区6栋2205号房的更名费10000元（如更名不成功此款退还）。一审法院认为，针��原告（反诉被告）李强的诉讼请求，原告（反诉被告）李强与被告（反诉原告）邓向东、第三人至祥公司签订的《房地产买卖合同》是合同签订各方的真实意思表示，合同签订各方均应按合同的约定履行义务。《房地产买卖合同》明确被告的产权现状为更名并约定更名成功当日交清全部房款，即合同履行的前提是更名。现被告与开发商签订的合同已备案登记，第三人至祥公司认为本案房屋已无法更名，合同无法继续履行，应当解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，本案中，更名的合同目的已不能实现，原告有解除合同的权利，对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。被告辩称原告没有足额支付定金，但被告签字确认的《收款收据》中明确“如可从更名，买方补齐剩下定金”，即原告补齐剩下定金的前提是可以更名，被告认为可以更名并继续履行合同应当提交证据予以证实，被告没有证据证实其主张，且合同签订已近两年的时间却未履行，对被告的辩称本院不予采纳。关于原告双倍返还定金的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。本案的合同已无法继���履行的主要原因在于被告，根据定金罚则，被告的行为构成违约，对原告返还双倍定金的请求，本院予以支持。针对被告（反诉原告）的反诉请求，因合同更名的目的已不能实现，对被告要求继续履行合同、支付剩余定金及承担违约金的反诉请求本院不予支持。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）李强与被告（反诉原告）邓向东、第三人昆明至祥房地产经纪有限公司签订的《房地产买卖合同》；二、被告（反诉原告）邓向东于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）李强返还双倍定金100000元；三、驳回被告（反诉原告）邓向东的反诉请求。案件受理费2300元、反诉费2713元由被告（反诉原告）邓向东负担。二审中，上诉人提交了云南信息报一份，欲证明上诉人因第三人一直不退还当时交给第三人的办理更名手续的房屋资料，上诉人只能登报房屋资料遗失，同时能够证明上诉人为完成房屋交易做了积极准备。另外，上诉人认为其除交给第三人的购销合同外，还提交了缴纳房屋各项费用的收据，因第三人未将上述材料退回上诉人，上诉人只能登报予以作废，一审法院遗漏了该事实。经质证，被上诉人对真实性无异议，但认为与本案无关，该证据只能证明上诉人与第三人的关系，与被上诉人无关。同时对一审判决确认的事实无异议。第三人对该证据无异议，亦认可收到上诉人提交的收据且未将收据退回，同时对一审判决确认的事实无异议。被上诉人未提交证据。第三人提交了富滇银行的电子回单一份，欲证明第三人已将更名费10000元退还被上诉人。经质证，上诉人、被上诉人无异议。本院认为，上诉人及第三人提交的上述证据，各方对真实性均无异议，故本院对真实性予以确认并补充确认以下法律事实：为办理更名，上诉人邓向东交给第三人同德广场中央B区6幢2205号购房收据4张（票号分别为：0211360、0306773、0072365、0088604），第三人至今仍未将上述收据退回上诉人。上诉人于2017年6月15日在云南信息报上将上述四张收据登报作废。2017年6月16日，第三人将其收取的更名费10000元退回被上诉人李强。其余事实与一审判决认定事实相一致，本院予以确认。本院认为：本案的争议焦点为：一、本案合同是应解除还是继续履行？二、上诉人的上诉请求能否得到支持？关于争议焦点一：上诉人虽主张合同目的是房屋产权的转移，认为只要被上诉人履行支付相应价款的义务，上诉人仍能将房屋过户，合同是能继续履行的。但合同的另外两方当事人，即被上诉人及第三人一致认为合同目的是更名，而更名现已无法完成，应解除合同。从上诉人、被上诉人与第三人签订的《房地产买卖合同》内容“涉案房屋的产权现状为更名，并约定更名成功当日交清全部房款”来看，签订合同时房屋并未取得产权证，合同中专门对房屋的产权状况是更名进行注明，更名是被上诉人履行合同主要义务的前提，而非上诉人主张的过户。现上诉人与开发商签订的合同已备案登记，且合同签订至今2年多时间仍未更名，故本案房屋已无法更名，各方签订的《房地产买卖合同》应予以解除。上诉人主张继续履行合同并支付剩余定金164500元的上诉请求，本院不予支持。一审法院对此处理正确，本院予以维持。关于争议焦点二：上诉人主张被上诉人存在未按约定支付定金的违约责任，上诉人不应双倍返还定金及应由被上诉人承担相应违约责任；被上诉人则认为合同不能更名的责任在于上诉人，故应由其双倍返还定金；本院认为，在卷证据中的上诉人签字确认的《收款收据》中明确“如可更名，买方补齐剩下定订金”，现已无法更名，故被上诉人据此不支付剩余定金的行为并未违约，上诉人要求被上诉人承担违约金的上诉请求，本院不予支持。合同签订后，为办理更名被上诉人作为买方依约支付了部分定金，上诉人作为出售涉案房屋的卖方，需更名的合同是其与开发商签订的，变更合同当事人应由其负责与开发商解决，现房屋无法更名，故责任是在于上诉人，根据“因卖方个人原因，致买卖房屋不成功，卖方应双倍退还买方定金”的合同约定，上诉人应双倍返还被上诉人定金，一审对此处理正确，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳��。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及第一百一十八条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费人民币5013元，由上诉人邓向东负担。本判决为终审判决。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审 判 长 李 娜审 判 员 杨章亮审 判 员 刘 涛二〇一七年十月二十四日法官助理 何永伦书 记 员 罗 冉