（2017）鄂0106民初6721号
裁判日期: 2017-10-24
公开日期: 2017-12-01
案件名称
赵平与武汉宏大安诚房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
武汉市武昌区人民法院
所属地区
武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
赵平,武汉宏大安诚房地产经纪有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第二百二十六条，第二百二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0106民初6721号原告：赵平。被告：武汉宏大安诚房地产经纪有限公司，住所地武汉市洪山区鲁磨路118号国光大厦B座16层1-2室。法定代表人：马文斌，总经理。委托诉讼代理人：周传文（公司经理）。原告赵平诉被告武汉宏大安诚房地产经纪有限公司（以下简称宏大安诚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月2日立案后，依法由审判员李红适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵平、被告宏大安诚公司的委托诉讼代理人周传文均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵平向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2016年10月20日签订的《房屋委托代理合同》；2、责令被告立刻将位于武汉市武昌区姚家岭XXX号原告的房屋恢复原状（拆除隔断、封闭后院擅自开建的院门、还原后院墙地面装修等），将房屋交还给原告；3、被告支付原告拖欠的房屋租金1386.67元（截止到2017年7月30日），按每月3200元租金和拖欠13天计算；4、被告支付原告4763.73元免租期房租（合同规定的60天免租金是分摊到3年的，合同未执行满3年，据实计算）；5、被告赔偿原告擅自放置在院子里面，已经损坏的原告家具（真皮沙发一组、折叠桌一张、折叠板凳4只、电视柜一组等），计1500元；6、由被告结清已产生的水电费。事实和理由：原、被告于2016年10月20日签订《房屋出租委托代理合同》。后经武汉市武昌区住房保障和住房管理局查处，判定被告的做法违反了《武汉市房屋租赁管理办法》的规定，并于2017年7月5日开具《行政执法责令改正通知书》，限定5日内自行拆除。被告不顾原告多次电话、微信和短信敦促仍置若罔闻。被告与原告签订房屋出租合同后，从未按照合同的约定支付租金，从2017年7月19日起居然拒付租金，威胁让原告降低租金。被告还擅自将原告配置在房间内的家具搬出房间，放置于露天，造成原告的财产损失。鉴于被告的所作所为，原告已于2017年7月21日以短信的方式向被告公司的联系人周某某、李敏告知了解除合同，并要求承担相应的责任。故诉至法院，请求判如所请。被告宏大安诚公司辩称，我公司同意与原告解除合同，同意拆除房间隔断等，但是是原告的原因导致合同无法继续履行。理由如下：1、我公司与赵平于2016年10月25日签订的委托租赁合同，当时室内有一部分家具（沙发、折叠桌一个、折叠板凳4个、电视柜、上下铺床），原告称这些家具不提供给我公司使用（有物品交接单为证），原告说他会拉走，但结果一直未运走，这些物件一直占用房间影响我公司正常出租，现在损坏原告无理由要求我公司赔偿；2、2017年3月，承租的房屋室内出现大量白蚁，我们多次和原告沟通，但是原告没有采取任何措施，他只说要租金，不会承担其他任何责任；3、2017年7月5日房管局下了整改通知书，要求必须要把房屋内隔断拆除，而实际上在签订合同的时候，我们打隔断是经过了原告的同意，整改通知书下来后我公司积极和原告协商，希望隔断拆除后降低租金，他不同意降租金，我公司要求解除合同，他说如果解除合同就要我公司赔偿违约金。原告是个没有任何社会责任心的人，无法与之沟通，无奈只能从2017年7月25日之后停止支付租金。基于原告的违约行为，导致合同无法履行，故要求原告赔偿被告违约金6400元，即两个月的租金，并退还房屋押金3200元。经庭审举证、质证，本院予以采信的证据及双方当事人的当庭陈述，本院确认以下事实：赵平系武汉市武昌区水果湖街姚家岭XXX房屋（建筑面积97.33平方米）的所有权人。2016年10月20日赵平（甲方）与宏大安诚公司（乙方）签订《房屋委托代理合同》，合同约定：甲方将坐落于武汉市武昌区水果湖街姚家岭XXX房屋，委托乙方对外出租，甲方提供房屋的现有装修及设施情况，由双方在合同附件《物品交接单》中具体说明；委托期限共计36个月，即2016年10月26日至2019年10月26日，委托期满后，如乙方仍有客户居住该房，乙方应提前通知甲方，甲方应配合乙方将租期延长，但最长不超过3个月，延长期内，乙方应按委托期标准支付租金；合同签订后，甲方同意第一年预留60天不计算租金，作为乙方接洽承租的工作期。工作期后从2016年12月20日开始计算租金，即自委托之日起每年（应为三年租赁期内）乙方给甲方34个月的房租；房屋每月3200元，房租按季缴付，具体付款时间第一次2016年10月20日（3200元），第二次2017年1月20日（9600元），第三次2017年4月19日（9600元），第四次2017年7月19日（9600元）……;违约责任：1、委托期内，乙方提前退租的，应赔偿甲方贰个月合同约定的月租金违约金；2、委托期内，乙方提前收回房屋，无论转租、自用或自身原因造成本合同不能履行的，甲方应提前一个月通知乙方，赔偿乙方贰个月合同约定的月租金为违约金，并承担给乙方承租人造成的损失；3、甲方应在解除合同当日，无条件将剩余的房租全部退还乙方；依照政府租赁政策或法规必须变更或终止合同的，甲方应给乙方调客户时间，并承担乙方投入及乙方已经缴纳给甲方未实际使用的房屋租金；有下列情形可以变更或者解除合同的，双方均不承担违约责任：1、甲乙双方协商一致；2、不可抗力致使合同无法继续履行；3、依照政府租赁政策或法规必须变更或终止合同的；4、依照政府房屋拆迁公告规定时间需要拆除房屋的。双方还在补充协议中约定：1、乙方付给甲方押金3200元。2、甲方同意乙方在客厅打隔断分租，此价格为分租价格。同时双方还对双方的权利义务及委托期限内双方各自应负责的事项和费用（合同期内发生的水、电、气费用由乙方代理客户负担）进行了约定。2016年10月25日赵平向宏大安诚公司出具房屋委托代理书1份，内容为：我赵平全权委托宏大安诚公司代理武汉市武昌区姚家岭XXX居室房出租事宜，相关条件可与宏大安诚公司咨询洽谈。同日，赵平与宏大安诚公司的经办人周权进行了物品交接，物品交接单上载明：热水器1台、洗衣机1台、空调3台，水表表数（厨房）156，表数（卫生间）1357，电表查表22037，双方在该交接单上签字确认。2016年10月25日赵平还在双方签订的《房屋委托代理合同》上的第二面写下“今收到周权房屋租金3200元、押金3200元”，当日宏大安诚公司的经办人周权接收了租赁房屋。宏大安诚公司承租房屋后，将客厅隔成一个房间和过道，厨房租给他人使用，该房屋内有多户租客使用。后宏大安诚公司依约向赵平支付了2017年1月20日至2017年7月19日期间的租金。2017年7月5日武汉市武昌区住房保障和房屋管理局向赵平下发了昌责改字【2017】第0190号行政执法责令改正通知书，内容为：经查，你（赵平）将坐落于姚家岭XXX房屋分隔出租。现依法责令拟在收到本通知书之日起5日内予以整改。逾期不整改的，我局将依据的相关规定予以处罚，同日还向赵平下达了出（承）租房屋安全使用告知书。责令改正通知书下发后，双方就租金、解除事宜等多次进行沟通未果，自2017年7月19日起宏大安诚公司再未向赵平支付租金。故赵平于2017年7月31日诉至本院，请求判如所请。经本院主持调解，双方未能协商一致。本案在审理过程中，宏大安诚公司自述该房屋内尚有租户居住。本院认为，赵平与宏大安诚公司于2016年10月20日签订的《房屋委托代理合同》系双方真实意思的表示，其中涉及委托租赁事项、委托出租期限、租金等内容未违反法律、行政性法规的规定，双方之间的委托代理租赁关系成立。但该合同补充协议中的第二条涉及“甲方同意乙方在客厅打隔断分租”，此内容违反了行政法规的规定，该约定属于无效条款，但不影响其他部分的效力。合同签订后，赵平依约向宏大安诚公司交付了案涉房屋，宏大安诚公司将房屋客厅打隔断后进行分租。赵平在接到行政主管部门的整改通知后，随即通知宏大安诚公司，双方在协商过程中就拆除隔断、调低租金、解除合同等事宜均未能协商一致，宏大安诚公司即自2017年7月19日再未支付租金，导致本案的纠纷。赵平于2017年7月31日诉至本院，要求解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款的规定，赵平有权要求解除合同，因赵平要求解除合同至今已近3个月，宏大安诚公司不得再以租赁房屋内尚有其他租户为由拒绝腾退，故对赵平要求宏大安诚公司将案涉房屋恢复原状后交还给本人的诉请，本院予以支持。宏大安诚公司抗辩，赵平的家具未及时拖走并占用房间影响其出租，大量的白蚁影响租客，整改通知下达后也不积极配合，因赵平违约，导致解除合同，故要求赵平赔偿违约金6400元。本案中，作为出租人的赵平和作为从事房地产经纪代理的宏大安诚公司，均应知晓房屋租赁管理办法中有关严禁违法分隔房间出租的相关规定，但赵平仍全权委托宏大安诚公司代理其进行出租，而宏大安诚公司为谋取更大的利益，违规将房屋分隔出租，双方在本案中均有一定过错。现赵平要求按合同约定的分租价格计算从2017年7月19日起至腾退房屋期间的租金（占用费），因该价格属分租价格，本不应全额支持，但考虑赵平在三年租赁期未满（实际9个月租期，仅收取7个月房租）的情况下已给付宏大安诚公司2个月的免租期的事实，并结合当地的整租价格，对该诉请本院予以支持；宏大安诚公司虽得到赵平同意打隔断分租，但不影响其行为的违法性，故宏大安诚公司无权要求赵平支付违约金6400元；赵平还要求因基于三年租期的情况下，预留了60天不计算租金，现要求宏大安诚公司补足免租期房租。考虑赵平在本案中存在一定过错，对其要求补足免租期租金的诉请，本院不予支持；另，赵平要求宏大安诚公司赔偿租赁房屋内已损坏的物品，因其所陈述的物品在物品交接单上并未向宏大安诚公司移交，故对赵平要求宏大安诚公司赔偿物品损失1500元的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款、第九十七条、第二百二十六条、第二百二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告赵平与被告武汉宏大安诚房地产经纪有限公司于2016年10月20日签订的《房屋委托代理合同》；二、被告武汉宏大安诚房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起5日内将位于武汉市武昌区水果湖街姚家岭XXX房屋内的隔断拆除后返还给原告赵平，并据实结清该房屋在腾退前发生的水费、电费；三、被告武汉宏大安诚房地产经纪有限公司应于本判决生效之日5日内向原告赵平支付自2017年7月19日起至房屋腾退之日止的房屋占用费（缴纳标准3200元/月，不足月按天计算，此款中应扣除押金3200元）；四、驳回原告赵平的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，减半收取275元，由原告赵平负担25元，被告武汉宏大安诚房地产经纪有限公司负担250元（上述款项已由原告赵平垫付，被告武汉宏大安诚房地产经纪有限公司应将该款随本判决第三项款项一并支付给原告赵平）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。当事人必须履行发生法律效力的民事判决书，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为二年。逾期不申请的，即丧失向法院申请强制执行的权利。审判员 李红二〇一七年十月二十四日书记员 刘茜 来自