（2017）冀0102民初5878号
裁判日期: 2017-10-24
公开日期: 2017-11-23
案件名称
檀勇涛与石家庄兆业房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
石家庄市长安区人民法院
所属地区
石家庄市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
檀勇涛,石家庄兆业房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条
全文
石家庄市长安区人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0102民初5878号原告：檀勇涛，男，1987年3月10日生，汉族，河北省建筑科学研究院职员，住石家庄市裕华区。委托代理人：檀晓卓，女，1988年6月22日生，汉族，河北翔腾律师事务所实习律师，住石家庄市裕华区。被告：石家庄兆业房地产开发有限公司（以下简称兆业公司），住所地：石家庄市长安区307复线西兆通镇国税分局东行600米南。法定代表人：董长海，该公司执行董事。委托代理人孙志辉、刘薇，河北圣佑律师事务所律师。原告檀勇涛与被告石家庄兆业房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员苏亚萍适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告檀勇涛及其委托代理人檀晓卓，被告兆业公司之委托代理人孙志辉、刘薇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告檀勇涛向本院提出诉讼请求：1、请求判决确认原、被告双方签订的《内营鑫园购房协议》无效；2、请求判决被告返还原告向其支付的定金及首付款共计291457元及利息3562.5元，并依照定金罚则另行向原告支付款项人民币1万；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2016年7月10日签订《内营鑫园购房协议》，约定由原告购买位于内营鑫园项目房屋，交房日为2017年6月30日，同时协议第八条约定：被告方保证房屋无产权及其他债务纠纷。直至2017年7月，被告不仅未按协议约定交付房产，且告知原告前述房产仍未取得预售许可证。依据相关解释，原被告所签购房协议应依法确认为无效，且依据相关解释，买受人可以请求返还购房款及利息并赔偿损失。2017年4月10日经被告宣传其开发的楼盘五证齐全，原告支付定金1万元，6月29日双方签订《内营鑫园购房协议》，于2017年6月30日交房同日被告以方便入账为借口将合同签订日期及首付款缴纳日期更改为2016年7月10日。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求依法判决。被告兆业公司辩称,一、双方签订的合同合法有效。内营鑫园项目已办理三证，预售许可证也正在办理过程中，《内营鑫园购房协议》合法有效。二、原告主张双倍定金赔偿无事实及法律依据。首先，原告没有任何证据表明其支付过定金，其次，既然原告主张合同无效，便无权再要求双倍返还定金的违约责任，定金罚则的条款只能适用于合同有效的前提下，原告不能既主张合同无效又主张双倍返还定金。被告未向原告宣传该楼盘五证齐全也没有以定金的名义收取1万元。原告诉讼请求不清，主张不明，请求驳回其全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定的事实如下：原、被告于2017年4月29日(合同载明为2016年7月10日，实际签订日期原、被告均认可为2017年4月29日)签订的《内营鑫园购房协议》载明：甲方：石家庄兆业房地产开发有限公司，乙方：檀勇涛，第一条乙方所购房屋位于内营鑫园项目第2号楼1单元2层201号房，建筑面积约118.15平方米；地下室编号215＃，建筑面积约21.42平方米。该房的用途为住宅，砖混结构，层高为2.8米，建筑层数：地上6层，地下1层。第二条计价方式与价款。甲、乙双方约定按建筑面积计算房款，地上房屋单价为6850元/平方米，总金额809327元，大写捌拾零万玖仟叁佰贰拾柒元整；地下室价格：1500元/平方米；总金额32130元，大写叁万贰仟壹佰叁拾零元整；合计总金额841457元，大写：捌拾肆万壹仟肆佰伍拾柒元整。第四条付款方式按揭贷款，第五条甲方于2017年6月30日前将房屋交付乙方。落款：甲方：石家庄兆业房地产开发有限公司，乙方：檀勇涛。签于内营鑫园售楼部。2017年7月10日收据显示交款单位檀勇涛，人民币贰拾捌万壹仟肆佰伍拾柒元整，收款事项内营鑫园2号楼1单元2层201室购房款，单位盖章显示石家庄兆业房地产开发有限公司。现该项目已经具备三证（土地证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证），建设工程施工许可证及商品房预售许可证正在办理当中。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供微信记录及通话录音，欲证实将定金1万元转入被告工作人员李振涛名下，被告对该笔款项为定金不予认可，根据原告自己所述该笔费用为更名费，并非定金，对微信截图的真实性有异议。对于该1万元款项是否转入被告兆业公司，原告未提供充分证据予以证实，即便根据通话录音，原告亦认可该费用为更名费，故对原告主张该笔费用为定金，本院不予认可。原告提交内营鑫园购房补充协议复印件证实原告并未与被告签订该协议。因该补充协议没有原告本人签名，故对该项协议，本院不予认可。原告提交被告公司工商行政处罚明细及宣传材料，证实被告公司对涉案房产进行虚假宣传被工商部门进行了处罚。被告兆业公司以该处罚决定是复印件，真实性有异议且曾经登记过信息也不能证实行政机关的执行情况，对内容的真实性有异议。对宣传材料，被告称无公司印章无法证明真实性。上述处罚决定信息及宣传材料均为复印件，本院对其真实性不予认可。原告提供本院的协助执行通知书复印件，证实涉案房屋已经在2016年10月21日被本院进行了查封，该房产在查封期限内不能买卖。被告对该协助执行通知书真实性无异议，本院予以认可。本院认为，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。购房协议是原、被告双方真实意思表示，被告在未取得商品房预售许可证的情况下向原告销售该房屋，并且在本案开庭前亦未取得该许可证，导致原、被告双方签订的《内营鑫园购房协议》无效。原告未提交充分证据证实其微信转给案外人李振涛的1万元为定金，故对原告要求被告返还定金并按照定金罚则双倍返还，本院不予支持。原告提交的内营鑫园2号楼1单元2层201室购房款281451元的收据盖有被告兆业公司的财务专用章，且被告认可该购房款转入了被告方股东徐龙飞的账户中，故对被告收取的原告购房款281451元，应予退回。对于原告主张的利息，自原、被告均认可的合同签订之日即2017年4月29日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至开庭之日已超出原告主张，故以原告主张的3562.5元为准。基此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：原、被告双方签订的《内营鑫园购房协议》无效；二、被告石家庄兆业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告购房款281451元并支付利息3562.5元共计285013.5元；三、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当根据《中华人民共和国》第二百五十三条之规定，加倍支付履行期间的债务利息。案件受理费5875元，减半收取2937.5元，由原告檀勇涛负担135.5元，被告石家庄兆业房地产开发有限公司负担2802元。（该项费用原告已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。审判员 苏亚萍二〇一七年十月二十四日书记员 张 旭 关注微信公众号“”