（2017）浙0782民初11172号
裁判日期: 2017-10-24
公开日期: 2018-05-31
案件名称
王伟潮与冯中元房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
义乌市人民法院
所属地区
义乌市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王伟潮,冯中元
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第一百一十三条第一款
全文
浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0782民初11172号原告：王伟潮，男，1957年2月3日出生，汉族，住义乌市。委托诉讼代理人：洪艳芝、傅建文，浙江浩伦律师事务所律师。被告：冯中元，男，1969年12月25日出生，汉族，住江山市。委托诉讼代理人：余胜，浙江远图律师事务所律师。原告王伟潮与被告冯中元房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月5日立案后，依法适用简易程序，由审判员李永群独任审判，于2017年8月8日、9月26日两次公开开庭进行了审理。原告王伟潮及其委托代理人洪艳芝、被告冯中元及其委托诉讼代理人余胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王伟潮向本院提出诉讼请求：一、被告冯中元支付2017年4月24日起至2018年4月23日止义乌市的房租27万元并赔偿利息损失（从2017年3月24日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付至实际履行之日止）；二、被告冯中元支付自2017年6月23日起至2018年6月23日止义乌市义驾山一街十五号一楼房租4200元及赔偿利息损失（自2017年5月24日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付至实际履行之日止）；三、被告冯中元支付拖欠的水电费15192元并赔偿利息损失（自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付至实际履行之日止）。第二次庭审中，原告变更诉讼请求：一、确认原被告2014年4月24日签订的《房屋租赁协议》、2014年6月23日签订的《房屋租赁协议》及2016年3月25日签订的《协议》于诉请变更之日解除；二、被告在合同解除后七日内与原告进行租赁房屋的腾退移交手续，每延迟一日，应支付延迟期间的房屋占用费740元/日；三、被告支付原告2017年4月24日起至解除之日止的义乌市义驾山一街15号2-6楼的房屋租金114000元并赔偿利息损失（自2017年3月24日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付至实际履行之日止）；四、被告支付原告2017年6月23日起至解除之日止义乌市义驾山一街15号楼梯间（一楼）房租1085元并赔偿利息损失（自2017年5月24日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付至实际履行之日止）；五、被告支付拖欠的水电费共计15191元并赔偿利息损失（自起诉之日起按中国人银行同期同类贷款利率计付至实际履行之日止）。事实和理由：2014年4月24日，原告与被告签订《房屋租赁协议》一份，约定被告冯中元向原告租赁位于义乌市的房屋，租期从2014年4月24日起至2024年4月23日止，前5年每年租金每年270000元，第6年开始后五年租金为283500元，租金每年提前一个月支付。2014年6月23日，原被告另行签订了一份《房屋租赁协议》，约定将原告所有的坐落于义驾山一街十五号一楼楼梯间出租给被告，租期为2014年6月23日至2024年6月23日止，租金每年4200元，每年提前一个月付清。2016年3月25日，原告与被告签订《协议》一份，约定从2016年2月20日后，义驾山一街15号一至六层总水费由被告冯中元交水厂，各分租户的水费由被告收取，被告每月补偿原告水费150元。现被告未按约于是2017年3月24日前支付房租，自2016年3月起拖欠水电费14467.2元，也未支付水费补偿款。原告多次催讨，被告均推脱。被告冯中元辩称，一、被告对以下事实予以确认：原被告于2014年4月24日、6月23日分别签订《房屋租赁协议》2份，被告承租了义驾山一街15号2-6楼及一楼楼梯间，用于对外出租经营。被告除交付3万元押金外，至2017年4月23日的房屋租金已经缴纳。期间，被告对所租赁的房屋内的全部家俱及部分空调进行了更换。二、被告对原告起诉的事实有争议的有：1、租赁合同已经解除。被告于2017年1月27日前已通知原告在2016年至2017年度（2017年4月23日止）租金期满时，解除合同。2017年4月23日，被告将全部租客的房屋租赁合同解除，腾空全部房屋后，于2017年4月24日交钥匙，但原告故意不予接受退房钥匙，被告无奈之下将钥匙交到社区警务室。故被告认为不需要支付2017年4月23日以后的租金。2、相关水电费已经支付至2017年3月止，上述租赁场地的水电费已经由被告向原告支付，如果有差错，双方可以进行对账结算。原告王伟潮为证明自己的主张，向法院提供了以下证据：第一组证据：《房屋租赁协议》2份，证明原被告存在房屋租赁合同关系，被告应当支付租金274200元。第二组证据：《协议》1份，证明自2016年2月20日起原告位于义乌市的总水费由被告收取，并由被告汇入水费扣款账户及每月补偿原告150元的事实。第三组证据：1、用水情况查询单1份；2、分户明细对账单1份，证明被告未缴纳水费的时候，水费是从原告妻子账户扣款的；3、水电费单据1份；4、截止2017年6月28日电表读数照片（复印件），证明电至今仍在使用。上述证据证明被告尚欠原告水、电费15192元。第四组证据：短信（打印件，并当庭与手机核对），证明被告没有提前通知原告解除合同。第五组证据：火车票4张，证明原告去被告处催讨房租。第六组证据：房间内设施表，证明被告租赁原告房屋时，双方进行过房屋内的物品交接，如果解除合同，也应进行相应的交接。对于原告提供的证据，被告质证如下：1、对第一组证据，对真实性没有异议，对双方存在租赁合同关系没有异议，但只有继续租赁才存在续交租金的可能，租赁协议不能直接证明被告还应支付房屋租金274000元。如果确认解除租赁协议，被告无需支付租金。2、对第二组证据，真实性无异议，协议确认了被告有权收取1-6楼其他租客的水费。补充一点，原告提出2016年2月20日后，水费应当由被告交纳并交给水厂，但实际是由原告交纳，我们认为用水清单反映出自2015年1月开始，一直由原告向水厂交纳到2017年6月，这证明双方没有按2016年3月25日双方约定的协议方式履行，从水电费欠款明细表明，原告部分确认收取了被告水电费。原告的现有证据，不能证明欠费情况。3、对第三组证据，只能证明每月用水的使用量及费用，不能证明被告欠原告水费，不能证明被告和原告之间存在欠水费的法律关系。对证据1，被告确实汇入户名赵爱卿账户一些款项，但是证据形式和证据对象之间缺乏关联性，除了向赵爱卿汇款的方式予以支付水电费，被告还以现金的方式支付水电费，特别是2014年4月到2016年4月之间，基本上是以现金方式支付。对证据2，原告只提供了2016年3月到2017年3月的，2016年3月之前原告也开具过类似的收款收据给被告，所以截止2017年3月相关款项均已付清。2017年4月的水电费双方因为存在争议，没有全部结清。对证据3，如果这张照片是总表的话，还应该包括一楼店面租户使用的数量，对被告退租之后数额的增加是正常现象，这份证据不能证明被告还拖欠原告电费。补充一点，原告本人认为是2-6楼的专用表，原告的房子是有公共用电设施，存在被告退租后电表仍然可能继续走动的情形。4、对第四组证据，我们收到原告的回复的短信，我们坚持通知解除合同的观点。5、对第五组证据，被告质证认为缺乏关联性，火车票能证明原告坐过火车。这个房屋本来就有争议，坚持合同已经解除。6、对第六组证据，被告质证认为，双方确实签订过房间内设施表，同时，在被告租赁期间对房屋内的家俱、电视、洁具、空调都进行过更换。双方没有相应交接是因为原告不同意接受房间钥匙。被告冯中元为证明自己的主张，向法院提供了以下证据：第一组证据：房屋租赁协议30份，证明2017年4月23日之前被告已经将相关租客的租赁关系解除，并结清租金和押金。第二组证据：短信截图（打印件），被告于2017年7月26日发短信表述解除合同。证明被告于2017年7月26日再次发短信表述解除合同的观点。短信中提到解除租赁的原因是2016年下半年开始，G20之前，浙江的管理严格后，义乌二手房生意十分惨淡，加上之前的租金十分高，原告不同意降低，导致被告决定2017年4月23日当年租期到期后解除租赁合同，不再续租，并清空全部租客。本院依据被告冯中元的申请，准许证人姜某出庭作证。证人姜某在庭审中陈述：其系被告冯中元的表兄，自2016年7月1日开始，为被告冯中元管理房屋。2017年年前，因为不能挣钱，被告说要解除合同，2017年4月23日把租户退租，解除合同。2017年年前就通知了原告，过年后，其亦通知了原告。2017年4月23日，因为原告阻止其收取水费，与原告夫妻发生纠纷。原告打110报警，义乌市公安局稠城派出所出警。因为原告不同意接收钥匙，2017年4月25日，其将房屋钥匙交到社区警务室。对于被告冯中元提供的证据，原告王伟潮质证认为：对第一组证据，对证据的三性均有异议，不知道是否为伪造，即使是真实的，也是被告与租客之间的协议，与原告无关。而且，许多协议是2017年3月或4月签订，租期为1年。对第二组证据，该信息的内容是被告单方的说辞，被告有意隐去了原告反驳的信息，原告在催讨租金时，被告各种拖延。对于证人姜某的证言，原告王伟潮质证认为，证人姜某系被告冯中元的表哥，且其在法庭询问时陈述与被告是好朋友，更是被告员工，因此证人与被告不仅是亲戚且关系良好，更有利益关系，其不能客观陈述事实，不排除证人为了被告逃避法律责任而作伪证的可能。对于证人姜某的证言，被告冯中元质证认为证人的证言客观真实的，没有异议。对原告王伟潮提供的证据，经被告冯中元质证，本院认证如下：1、第一组、第二组证据，被告冯中元对证据的真实性没有异议，该证据证明以下事实：1、原、被告于2014年4月24日、6月23日分别签订房屋租赁协议各1份，由被告承租义乌市义驾山一街15号二至六楼及一楼楼梯间，双方对权利义务进行了约定；2、双方约定义乌市义驾山一街15号一至六层总水费由被告冯中元收缴并缴纳至水厂，被告冯中元每月补贴给原告王伟潮150元。2、第三组证据，用水情况查询清单、分户明细对账单均系相关职能部门出具的材料，本院予以确认。结合被告自认系按照原告出具的单据缴纳电费，以及双方交接时电表显示的度数，表明该证据系真实的，本院予以确认。3、第四组证据，被告确认收到原告回复的短信，本院予以确认。4、第五组证据，被告对真实性没有异议，从证据内容看，双方就合同解除并未达成协议，本院对该证据予以确认。5、第六组证据，被告对真实性没有异议，本院予以确认。对于被告冯中元提供的证据，经原告质证，本院认证如下：1、第一组证据，原告对真实性有异议，本院认为，该证据系被告与他人签订的房屋租赁合同，无法达到被告的证明目的，本院不予确认。2、第二组证据，结合原告提供的短信，从证据内容看，该证据无法达到被告的证明目的。对于证人姜某的证言，本院认为证人姜某系被告冯中元的亲戚，其证言缺乏相应的证据印证，且无法达到被告的证明目的，本院不予确认。本院经审理，认定事实如下：2014年4月24日，原告王伟潮与被告冯中元签订《房屋租赁合同》，双方约定，被告冯中元租赁原告王伟潮位于义乌市的房屋，租期自2014年4月24日至2024年4月23日止，前5年租金为27万元/年，第6年开始后五年租金为283500元/年，租金每年提前一个月付清。2014年6月23日，原、被告签订《房屋租赁协议》，双方约定，被告冯中元租赁原告王伟潮位于义乌市间，租期自2014年6月23日至2024年6月23日，租金为4200元/年，于每年提前一个月付清。2016年3月25日，原、被告双方签订《协议》，双方约定，自2016年2月20日之后，义乌市义驾山一街15号一至六楼的水费由被告冯中元收取，并由被告冯中元交给水厂，被告冯中元每月补给原告王伟潮150元。因双方就房屋租赁问题发生纠纷，被告于2017年4月25日自行将房屋腾空，并自行将钥匙交到社区警务室。2017年9月26日，原、被告双方就本案所涉租赁房屋进行了交接。另查明，被告冯中元尚欠租赁期水电费15191元。本院认为，本院双方争议的焦点为两个方面：一、合同是否已经解除？何时解除？二、被告是否尚欠原告水电费？欠水电费的数额？一、关于合同是否已经解除？何时解除？本院认为，被告冯中元在租赁合同履行期限内单方搬离房屋的行为，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，其搬离房屋的行为不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力，故被告认为合同已于2017年4月23日解除的主张于法无据。考虑到被告不愿继续履行合同，该义务又不宜强制履行，原告据此要求解除合同的，应予支持。因原告于2017年9月26日当庭提出解除合同的诉请，本院认为合同解除的时间应为原告提出解除合同诉请并通知被告的当日，即2017年9月26日。二、关于被告是否尚欠原告水电费？欠水电费的数额？本院认为，被告自认系按照原告出具的水电费收据缴纳水电费，而被告所租赁的房屋水电费均从原告银行账户中扣款缴纳。自2016年3月始，被告共汇（存）入人民币65965.8元，应缴纳水费为15874.3元、电费62882.5元，应补助原告水费2400元，被告尚欠水电费应15191元。被告辩称水电费已付至2017年3月止的辩解证据不足，本院不予支持。综上，本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告冯中元在履行期限届满之前明确表示不履行主要债务，原告王伟潮主张解除合同并要求支付合同解除之前的租金及水电费的诉请，应予支持。因原、被告已于2017年9月26日对案涉房产进行交接，故原告要求被告腾退房屋并支付迟延期间占用费的诉请已无判决之必要。被告尚欠二至六楼租金为270000÷365×155=114657元，一楼楼梯间租金为4200÷365×94=1082元。原告诉请被告支付二至六楼租金114000元，系对其权利的处分，符合法律规定。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十四条第（二）项、第一百一十三条规定，判决如下：一、确认原告王伟潮与被告冯中元2014年4月24日签订的《房屋租赁协议》、2014年6月23日签订的《房屋租赁协议》、2016年3月25日签订的《协议》于2017年9月26日解除；二、被告冯中元于本判决生效后十日内支付原告王伟潮义乌市义驾山一街15号二至六楼房屋租金114000元并赔偿利息损失（自2017年3月24日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计付至本判决履行完毕之日止）；三、被告冯中元于本判决生效后十日内支付原告王伟潮义乌市间租金1082元并赔偿利息损失（自2017年5月24日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计付至本判决履行完毕之日止）；四、被告冯中元于本判决生效后十日内支付原告王伟潮水电费15191元；五、驳回原告王伟潮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1455元（已减半），由被告冯中元负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审判员 李永群二〇一七年十月二十四日书记员 胡玲燕?PAGE???PAGE?-12-? 来源：百度“”