（2017）粤0403民初1979号
裁判日期: 2017-10-24
公开日期: 2018-07-18
案件名称
李迎春与珠海依云房地产有限公司商品房预约合同纠纷一审民事判决书
法院
珠海市斗门区人民法院
所属地区
珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李迎春,珠海依云房地产有限公司
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十五条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0403民初1979号原告：李迎春，女，1980年4月5日出生，满族，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：刘昱颖，广东正觉律师事务所律师。委托诉讼代理人：李旭，广东正觉律师事务所律师。被告：珠海依云房地产有限公司，住所地广东省珠海市斗门区白蕉镇桥湖北路308号企业大厦2楼205室，统一社会信用代码914404000975243602。法定代表人：萧睿，执行董事。委托诉讼代理人：林春芳，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈微，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。原告李迎春诉被告珠海依云房地产有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2017年8月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李迎春及其委托诉讼代理人刘昱颖、被告珠海依云房地产有限公司的委托诉讼代理人林春芳、陈微到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李迎春向本院提出诉讼请求：1、确认《商品房买卖认购书》（下称“认购书”）无效；2、被告返还认购定金50000元；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2017年3月29日经珠海正顺房地产代理有限公司（下称“正顺公司”）销售人员介绍，在被告销售人员的陪同下参观了样板房。原告向被告销售人员询问，其配偶在国外无法回国，能否购买涉案房产。被告销售人员告知原告，可以帮助原告办理假的离婚证提供给按揭银行，不需要原告的配偶回国配合签字及办理相关手续，不影响原告办理购房手续。原告按正顺公司销售人员的要求将50000元定金转入其指定账户，案外人谢卫思代表原告与被告签订认购书，购买被告位于珠海市××区××镇××房。后被告销售人员让原告提供办理假离婚证所需手续资料及手续费用时，原告认为被告诱导及恶意串通原告办理假离婚证的行为，损害了贷款银行的利益，拟以此免除原告配偶的责任，办理假离婚证的行为表面上是合法的，实际是掩盖非法目的，被告在明知原告的配偶无法回国协助办理购房和按揭手续的情形下，怂恿并协助原告办理假离婚证的行为，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第三项规定的无效情形“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的”，遂起诉。被告珠海依云房地产有限公司辩称：应驳回原告的诉讼请求。一、签订认购书是双方真实意思表示，不存在损害第三人利益的情形，是依法成立、有效的合同。原告具有购买房屋的主观意愿，签署认购书、支付定金是其真实意思表示，不涉及原告所称被告欺骗其办理假离婚证的情况。依据原告在签订认购书前向被告提交的各项资料，原告当时是具备购房资格的，不存在原告所称需办理假离婚证才可以购房的情况；被告无需且不可能作出协助原告办理假离婚证的承诺，不存在损害第三人利益的情况。二、原告没有履行认购书约定的义务，应承担相应的违约责任，被告无需向其返还定金。认购书约定被告应于2017年4月5日前支付首期款并签署《商品房买卖合同》，但原告未依约履行。被告于同月26日向原告发出《逾期签约通知书》，催促原告履行合同义务，但原告没有理会。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条及《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，原告延期付款的行为已构成违约，被告有权依据认购书的约定不予退回定金。原告李迎春对其诉称提供了如下证据：1、认购书、收款收据、延期付款申请书、增名减名申请书；2、通话记录、视频聊天记录；3、原告婚姻证明；4、户口本；5、短信记录。被告珠海依云房地产有限公司就其辩称向本院提供了如下证据：1、认购书；2、延期付款申请书；3、原告微信个人资料截图；4、原告与正顺公司销售郑小云微信聊天记录截图；5、原告与正顺公司销售郑小云微信聊天文字记录；6、原告身份证复印件；7、不动产产权登记表；8、不动产抵押（按揭）登记表；9、逾期签约通知书及EMS快递单；10、解除《商品房买卖认购书》通知书及EMS快递单。本院依职权调取（2017）粤0403民初981号案卷中的如下资料：起诉状、情况说明、民事答辩状、开庭笔录、撤诉笔录、撤诉申请书、民事裁定书、原告证据[被告业务人员微信截图、认购书、收款收据、银行转账凭单、录音、录像光盘1张及文字记录、手机截图账户明细、汇款人身份证、户口本、公证书]；被告证据[微信聊天记录截屏、微信聊天文字记录、李迎春微信个人资料截图、认购书、收款收据、代办购房承诺书、增名减名申请书、延期付款申请书、逾期签约通知书、EMS快递单及物流信息、解除《商品房买卖认购书》通知书、EMS快递单及物流信息]、原告个人信用报告、珠府办函[2016]203号、珠府办函[2017]79号文、正顺公司的营业执照及谢卫思的工作证。上列证据，均经当庭出示及质证，经审查，上列证据，均来源合法、内容真实，与本案有关联，本院予以采信。本院根据确认的证据和庭审笔录，查明本案事实如下：原告委托正顺公司员工谢卫思，与被告于2017年3月29日签订认购书（买方署名为原告李迎春、谢卫思，谢卫思在买方代理人处签名；谢卫思于同日签署《增名减名申请书》，申请减去谢卫思的名字，将房主更名为原告李迎春），约定原告认购被告开发的位于××市××区××镇××路××号项目××栋××房，暂测建筑面积108.46平方米/套内面积85.58平方米，成交总价1677275元；原告在签订协议时支付定金50000元，于2017年4月5日前支付首期款（含定金）503275，并签署《商品房买卖合同》，在签署《商品房买卖合同》的同时，办结银行按揭贷款申请手续，并约定了违约责任。同日，原告通过其朋友的账户，以转账方式支付50000元到谢卫思的账户，谢卫思替原告以刷卡方式支付了50000元定金，被告出具了收据。同日，原告签署了《延期付款申请书》，因资金周转问题，申请将交付首期款的时间延期至同年4月25日。被告于2017年4月26日向原告邮寄《逾期签约通知书》，催促原告于同月29日前到被告处签署《商品房买卖合同》；于同年5月2日向原告邮寄《解除通知书》，通知解除认购书、没收定金50000元。另查明，正顺公司代理被告销售依云水岸项目的房屋。又查明，原告的丈夫是日本籍人士。再查明，原告曾于2017年4月20日向本院提起诉讼[案号：（2017）粤0403民初981号]，列本案被告为该案被告、谢卫思为该案第三人，以被告未审核原告的申购是否符合申购条件、要求原告办理假离婚证、销售人员欺骗其为由，诉请撤销认购书、返还定金50000元，后撤诉。本案争议焦点为，双方签订的认购书是否无效。本院认为，原、被告在平等、自愿的基础上签订认购书，不存在原告所主张的合同无效情形，认购书没有违反法律、行政法规的规定，合法有效。具体如下：（一）认购书的双方当事人是本案原告、被告，原告的丈夫并非合同当事人，无法律法规强制规定必须以夫妻双方名义购房，以夫妻一方名义购房，并未损害贷款银行的利益；（二）认购书第三条第2款第（2）项约定：“买方应于签署《商品房买卖合同》的同时，办结银行按揭贷款申请手续（买方办结银行按揭贷款申请手续是指①向银行提供了符合银行按揭贷款要求的全部相关资料；②按银行要求签署了贷款合同等全部法律文件；③缴清全部费用，包括但不限于维修基金、律师费、公证费等）”，根据上述约定，向贷款银行提供贷款所需资料，是买方即原告的义务，而非被告的义务。房产交易属于金额较大的大宗交易，原告应在交易前了解清楚自身是否符合银行发放按揭贷款的条件及所需资料、手续。从原告提供的在认购书签订之后一周与被告销售人员的录音、录像的对话内容进行分析，其中2017年4月7日的录像0分51秒被告销售人员说：“若果你让你先生过来，我们也可以帮你做，没有问题的，你不用办理假离婚，如果你先生一定不能过来，那就需要办理一个假离婚证”，即假如原告的丈夫能亲自或通过公证等手续向银行提供资料，则不需要提供假离婚证，办假离婚证的方式实际上是被告根据原告反映其丈夫不能亲自前来的情况而提出的建议，实际上是原告的自身需求，并非被告诱导或原、被告之间恶意串通，亦非以合法形式掩盖非法目的。（三）即使原告向银行提供了虚假的贷款所需资料，其可能影响的是原告与贷款银行之间的按揭贷款合同的效力，并不影响认购书的效力，无证据证明认购书存在合同无效的情形。认购书第四条第3款约定“……若未在约定的时间签署购房合同和付清约定款项，除非买卖双方书面同意本认购书时效延期，否则本认购书的效力即行终止，本房地产可另行出售，买方已交卖方的购房定金不予退回”，本案中，双方未签署购房合同且原告没有依约付款，故原告无权要求被告返还定金50000元。综上，原告的诉请理据不足，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告李迎春的诉讼请求。本案受理费525元（原告李迎春已预交），由原告李迎春负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 何颖坚二〇一七年十月二十四日书记员 黄 叶附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 更多数据：搜索“”来源：