（2017）苏0812民初3744号
裁判日期: 2017-10-24
公开日期: 2018-05-03
案件名称
赵永刚与淮安中宏家居市场经营管理有限公司挂靠经营合同纠纷、委托合同纠纷一审民事判决书
法院
淮安市清江浦区人民法院
所属地区
淮安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
赵永刚,淮安中宏家居市场经营管理有限公司
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第三百九十六条，第四百条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0812民初3744号原告：赵永刚，男，1966年4月22日生，汉族，无业，住邳州市。委托诉讼代理人：周立太、杜江，重庆周立太律师事务所律师。被告：淮安中宏家居市场经营管理有限公司，住所地淮安市水渡口大道111号。法定代表人：徐文银，该公司董事长。委托诉讼代理人：章炳骏，江苏冠誉律师事务所律师。原告赵永刚与被告淮安中宏家居市场经营管理有限公司（下简称“中宏管理公司”）委托经营合同纠纷一案，本院于2017年5月4日立案受理后，依法于2017年6月8日、2017年6月28日由代理审判员赵夜适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案依法转为普通程序，组成合议庭，于2017年8月28日再次公开开庭审理。原告赵永刚的委托诉讼代理人杜江，被告中宏管理公司的委托诉讼代理人章炳骏到庭参加诉讼。现已审理终结。原告赵永刚向本院提出诉讼请求：被告中宏管理公司支付经营回报收益（自购买商铺时起至2016年12月31日，每年按照购房款的4%计算）并承担本案诉讼费用。事实与理由：我与被告中宏管理公司签订《委托经营管理合同》，约定将我所有的位于淮安市水渡大道111号一层F1489号商铺委托给其经营。合同签订后，被告中宏管理公司没有如实按照承诺向我足额支付经营回报收益，遂诉至贵院判如所请。被告中宏管理公司辩称：我公司已经按照合同约定，每半年向原告赵永刚支付了其应得的经营回报收益。现原告要求每年按照购房款4%的标准补给收益，无合同依据，请求法院依法驳回原告赵永刚的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2011年1月28日，原告赵永刚与淮安中宏置业有限公司签订商品房买卖合同，购得位于淮安市清河新区水渡口大道南侧、广州街西侧中宏国际家居生活广场（下简称“家居广场”）一层F1489号房，总价款145812元。2011年1月28日，原告赵永刚（甲方，委托方）与被告中宏管理公司（乙方，受托方）签订一份《委托经营管理合同》，主要约定甲方将其位于家居广场一层F1489商铺委托乙方经营和管理；委托经营期限为2011年1月1日至2025年12月31日止，甲方同意在合同约定的委托期限内将涉及该商铺经营管理的一切事项全部委托给乙方处理，并同意乙方有权以乙方的名义从事该商铺经营管理的一切活动（包括但不限于自行确定、调整该商铺经营范围及经营模式；独立处理一切与商铺经营有关的内外事务）；经营回报收益支付方式：为支持培育市场，甲方承诺在2011年1月1日至2013年12月31日的三年期间，每年以房价2%的租金价格出租给承租方，签订本协议后，乙方代为向甲方先行一次性付清前述三年的租金。在2014年1月1日至2025年12月31日止的租金收益按七五、二五分成，乙方按该物业租金的75%支付给甲方，收入的25%作为乙方管理费用。租金收益在每半年（即6月底和12月底）的月末结算一次，乙方应及时支付。如乙方超过1个月未及时支付租金收益的，应按银行同期活期存款利率的4倍给予甲方赔偿。计算方法如下：楼层已售面积半年总租金÷楼层已售面积合同总价×委托方购房合同价×0.75系数＝委托方半年租金。被告中宏管理公司实际委托上海红星美凯龙品牌管理有限公司淮安分公司（下简称“红星美凯龙”）对家居广场进行管理，由租赁商户与红星美凯龙、被告中宏管理公司签订三方协议，协议中约定租赁商户应每半年交纳物业管理费和租金。另查明，原告赵永刚购买的是虚拟产权式商铺。被告中宏管理公司实际向原告赵永刚支付经营回报收益情况如下：2014年上半年803.73元，2014年下半年807.78元，2015年上半年829.49元，2015年下半年794.39元，2016年上半年738.1元，2016年下半年562.53元，共计4536.02元。庭审中，原、被告对被告中宏管理公司是否依据合同约定向原告支付2011年1月1日至2013年12月31日期间的租金产生争议。被告中宏管理公司为证明其抗辩主张，提交原告签名的收据三份。原告赵永刚称，收据尾部的字是其签的，但签字当时没有注意是什么内容，被告亦没有作出说明。庭审中，原、被告对被告中宏管理公司是否依据客观真实的“楼层已售面积半年总租金”向原告赵永刚足额支付经营回报收益产生争议。被告中宏管理公司为证明其抗辩主张，提交2015年、2016年该公司收取租金专项审计报告，认为该公司依据该审计报告结果确定“楼层已售面积半年总租金”数额，按照合同约定的计算标准向原告赵永刚足额支付了经营收益回报。原告赵永刚对审计报告的真实性不予认可，理由为：1、审计报告系被告中宏管理公司单方委托；2、据以作出审计结论的材料由被告中宏管理公司自行提供，所提供材料的真实性、准确性、合法性、完整性无法保障。为证明上述主张，原告赵永刚提交红星美凯龙清河店出具给家居广场“弗士丹”商户的房租收缴通知单和2014年上半年审计报告附表，主张该商户实际缴纳2014年上半年的租金（64484元）远高于被告中宏管理公司向审计机构提供的收取租金数额（37432.92元），审计报告未能依据如实的数据作出审计结论。被告中宏管理公司对房租收缴通知单和附表的真实性不表异议，但抗辩通知单上催缴的费用除该公司应收租金以外还包括红星美凯龙向商铺收取的物业费用，审计报告是以该公司实际收取的租金部分作为审计依据。原告赵永刚对被告中宏管理公司的上述质证意见不予认可，认为被告中宏管理公司另行转委托红星美凯龙公司对家居广场进行管理的费用应由被告中宏管理公司自行承担。本院认为：委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。受托人应当亲自处理委托事务。被告中宏管理公司提交的该公司收取租金专项审计报告（下简称“审计报告”）不能客观反映“楼层已售面积半年总租金”数额，理由如下：一、原告赵永刚仅委托被告中宏管理公司对家居广场进行管理，而被告中宏管理公司单方转委托红星美凯龙管理家居广场所产生的费用应由其公司自行承担，即双方签订的《委托经营合同》中“楼层已售面积半年总租金”指租赁商户交纳的全部租金金额。现被告中宏管理公司以物业管理费名义将商户交纳的部分款项直接支付给红星美凯龙，而以剩余部分作为向原告赵永刚发放收益的计算基础，显与双方订立合同的原意相违背；二、原告赵永刚提交的“弗士丹”商户房租收缴通知单上反映该商铺2014年上半年交纳的费用与2014年上半年审计报告附表中载明的该商户交纳租金金额不一致，能够证明据以作出审计报告结论所依据的数据非双方合同约定的“楼层已售面积半年总租金”，该审计报告不能作为计算原告应得收益的依据。本案中，被告中宏管理公司应该提交一手收租明细作为审计依据，但未提交，应该承担举证不能的后果。本案无法依据原、被告签订的合同计算原告赵永刚应得收益的数额，故本院结合我市2014年至2016年期间房地产价格逐年攀升，家居行业与房地产市场发展状况紧密相关的经济规律以及被告中宏管理公司曾与部分业主达成2014年度按照总购房款的4.75%补足收益情况，酌情认定被告中宏管理公司应自约定支付经营回报收益之日（2014年1月1日）起至2016年12月31日，每年按照总房款的4%向原告赵永刚补足经营回报收益12961.42元（145812元×4%×3-4536.02元）。关于2011年1月1日至2013年12月31日期间被告中宏管理公司是否依约支付房租收益的问题，本院认为，原告赵永刚具有完全民事行为能力，应对其签名的收据上载明的内容承担责任，故对于其陈述，本院不予采信。故原告赵永刚主张超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三百九十六条，第四百条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告淮安中宏家居市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告赵永刚经营回报收益12961.42元；二、驳回原告赵永刚的其他诉讼请求。案件受理费488元，由被告淮安中宏家居市场经营管理有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长 程 军代理审判员 赵 夜人民陪审员 高东升二〇一七年十月二十四日书 记 员 梁 霄附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第四百条受托人应当亲自处理委托事务。经委托人同意，受托人可以转委托。转委托经同意的，委托人可以就委托事务直接指示转委托的第三人，受托人仅就第三人的选任及其对第三人的指示承担责任。转委托未经同意的，受托人应当对转委托的第三人的行为承担责任，但在紧急情况下受托人为维护委托人的利益需要转委托的除外。 更多数据：搜索“”来源：