（2017）辽0214民初4497号
裁判日期: 2017-10-24
公开日期: 2017-12-01
案件名称
大连瑞祥物业管理有限公司与代某某物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
大连市普兰店区人民法院
所属地区
大连市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
大连瑞祥物业管理有限公司,代某某
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条，第六条，第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
大连市普兰店区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0214民初4497号原告：大连瑞祥物业管理有限公司，住所地大连市沙河口区五一路福祥园8号2单元6层1号。法定代表人：穆某某，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李某，系辽宁明峰律师事务所律师。被告：代某某，男，1956年11月13日出生，汉族，无业，户籍地普兰店区，现住大连市普兰店区，公民身份号码：×××。原告大连瑞祥物业管理有限公司与被告代某某物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连瑞祥物业管理有限公司委托诉讼代理人李某，被告代某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连瑞祥物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告立即支付2015年4月15日至2016年4月15日一年的物业费1477元（87.91平方米×1.4元/平方米），并要求按欠缴的物业费计算违约金1595元（1477元×0.003×360天）；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年4月15日，原、被告双方签订了物业管理服务协议，原告履行了物业管理相关职责，截止2016年4月15日，被告拖欠2015年4月15日至2016年4月15日的物业费1477元，原告曾多次以不同方式催促被告按期交纳物业费，但被告至今拒缴，故诉至法院，请求判如所请。被告代某某辩称，2016年5月25日交纳了2016年6月18日至2017年6月18日普兰店区白领公寓小区6号楼2单元1101户的物业费，以前物业姓张的经理考虑到我房子多，我又没有工作，免了6号楼11-1、6-1两套房子2015年6月至2016年6月一年的物业费。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提供的前期物业管理协议及承诺书、物价局收费标准、公告栏催费单均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月19日，被告代某某与原告大连瑞祥物业管理有限公司双方就位于普兰店区白领公寓小区6号楼2单元1101户住宅的物业管理事宜签订了《前期物业管理服务协议》，同时，被告在附件《承诺书》上签字。原、被告对物业费服务标准、收费标准、违约责任等均有约定。被告对原告在本案中主张拖欠2015年4月15日至2016年4月15日的物业费1477元的事实无异议，但主张以前物业姓张的经理考虑到其房子多又没有工作，免了2015年6月至2016年6月一年的物业费，但没有提供证据证明，原告对此亦不予认可。本院认为，合法的物业服务合同应受法律保护。物业服务合同是指业主与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施的服务合同。《物业管理条例》规定，物业管理是指由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场所进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。可见，物业服务合同是一种有偿、双务合同，合同双方应履行各自合同义务。原告应按照合同约定提供物业服务，被告应按照合同约定期限及标准向原告交纳物业费。庭审中，被告主张原告本次起诉拖欠的2015年6月至2016年6月的物业费原告已同意免除但没有提供证据证明，原告在庭审中亦不予认可，故被告应承担举证不能的法律后果。原告要求被告支付拖欠的2015年4月15日至2016年4月15日的物业费1477元，于法有据，故本院予以支持。关于原告主张违约金一节，被告未能提供相关证据证明原告的公共服务质量存在问题，故被告拖欠物业费应当承担违约责任支付相应的违约金（滞纳金），但考虑到原告主张的违约金的数额应与逾期交费所造成的损失大体相当，《前期物业服务协议》中约定的滞纳金（违约金）标准明显过高，同时考虑到本案是物业服务合同纠纷，原、被告双方是物业服务公司及业主，为了有效缓和原、被告间矛盾，更好地营造和谐的居住环境，故本院将违约金计算标准调整为按照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率标准计算。被告对原告主张的物业费违约金计算的起止时间无异议，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告代某某于本判决生效后十日内支付原告大连瑞祥物业管理有限公司2015年4月15日至2016年4月15日的物业费1477元，并按照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计付违约金；二、驳回原告大连瑞祥物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告代某某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员 宋 丽二〇一七年十月二十四日书记员 梁心奕 关注微信公众号“”