（2017）沪02民终7772号
裁判日期: 2017-10-24
公开日期: 2017-11-03
案件名称
虞粹莹与冯敏房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
虞粹莹,冯敏
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终7772号上诉人(原审被告)：虞粹莹，女，1943年11月16日出生，汉族，住上海市静安区。被上诉人(原审原告)：冯敏，女，1989年11月12日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：蔡君宇，上海嘉澜达律师事务所律师。委托诉讼代理人：何国平，上海嘉澜达律师事务所律师。上诉人虞粹莹因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2017)沪0114民初3677号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人虞粹莹上诉请求：撤销一审判决，改判驳回冯敏一审诉请。事实和理由：一审没有对冯敏在买卖过程中的违约行为进行认定，导致判决错误。一、虞粹莹由于急需筹钱给丈夫治病，在挂牌和签署居间协议时都强调需要购房人一次性支付房款，中介公司和冯敏对此都是明知的。二、买卖合同中关于付款的内容是中介公司根据双方协商结果填写的，是双方对付款约定真实客观的反映，冯敏不愿意签署买卖合同是严重的违约行为。三、冯敏违约后多次骚扰虞粹莹，导致虞粹莹丈夫受到惊吓后离世。四、一审根据上海市房地产买卖合同(编号：XXXXXXX)的补充条款(一)第11条认定虞粹莹更改，但虞粹莹直到收到一审起诉状才知晓该合同，且该合同无虞粹莹签名、画押，一审据此认定虞粹莹存在过错是缺乏依据的。五、房屋买卖合同第十四条补充约定是中介写的，一审认定是虞粹莹所写是错误的。六、2016年10月29日网签后，冯敏应当按约支付总房款的30%首付款，至今虞粹莹未收到其首付款，冯敏存在严重的违约行为。被上诉人冯敏辩称：虞粹莹的部分上诉理由与本案无关，其余理由一审法院均已作认定。冯敏同意一审判决，请求予以维持。冯敏向一审法院提起诉讼的诉讼请求：虞粹莹返还定金人民币(以下币种均为人民币)5万元。一审法院认定事实如下：2016年10月5日，虞粹莹(甲方，出售方)与冯敏(乙方，买受方)在上海佳歆房地产投资顾问有限公司的居间下签订了《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》，约定甲方将其所有的建筑面积为45.30平方米的上海市嘉定区江桥镇华江支路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)作价205万元出售给乙方，双方同意于2016年10月24日前前往居间方处签订网签合同；并约定付款时间和付款方式如下：买卖合同4.1条约定，乙方应于网签当日支付首期房价款(含定金)65万元；买卖合同4.2条约定，乙方应于网签后7日内向银行申请贷款，以贷款方式支付第二期房款140万元，若乙方的贷款申请未在过户前获得足额批准，应当在过户当日以现金形式向甲方补足，贷款的放款时间以银行为准，但乙方应当在取得房款所需材料后5日内将材料送交贷款银行；合同另约定，双方应于2016年1月1日前(2016年为笔误，实际应为2017年1月1日前)向房地产交易中心申请办理产权过户手续；关于定金责任，双方约定，乙方所支付的定金系为担保本次交易的履行。若甲方违约不出售该房地产，则应向乙方双倍返还定金，若乙方违约不购买该房地产，则已经支付的定金由甲方没收。上述合同签订当日，冯敏向虞粹莹转账支付了定金5万元。2016年10月24日，双方至居间方处，因对二期房款的付款时间存在争议，双方均未在网签合同上签字。一审中，对于网签合同未能签署的责任归属，双方意见不一。冯敏为证明其主张，提供如下证据：1、《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》，证明双方在买卖合同第4.2条中已明确约定若乙方的贷款申请未在过户前获得足额批准，应当在过户当日以现金形式向甲方补足，若已经获得批准，则贷款的放款时间以银行为准；2、情况说明，系居间方出具，证明网签当日虞粹莹提出补充条款(一)中附加第11条，变更了原来的合同约定，对其不公平，故双方没有办理网签，后居间方工作人员多次通知虞粹莹，虞粹莹以家里有事情推辞不来办理；3、网签合同样张，证明网签时，虞粹莹要求居间方将二期房款的支付方式变更为2016年12月30日前一定付清，故双方并未在合同上签字。一审中，虞粹莹对上述证据发表质证意见如下：对证据1，真实性无异议，对于买卖合同4.2条的二期房款的付款时间与约定的过户时间相对应，表明双方约定2017年1月1日前要付清房款；对证据2，真实性和内容均有异议；对证据3，真实性无异议，网签当日，是虞粹莹提出2016年12月底付清全部房款，因为此前中居间方工作人员表示贷款在12月底前一定能够下来，且双方对此亦有约定，所以将该条款加在网签合同中，后来冯敏来签约时，认为无法确保在该时间内付清房款，故不同意网签，后三方协商另支付3,000元给居间方，以保证在2016年12月31日前将贷款放款至虞粹莹账户，该笔费用由买卖双方各半负担，冯敏不同意并表示不愿意买房了，故买卖合同未能签订成功的责任在冯敏；对证据3，认为补充条款(一)第11条约定的付款时间并未对之前的买卖合同条款进行变更。一审庭审中，冯敏申请居间方工作人员杨亚各出庭作证，杨亚各陈述：是其对冯敏、虞粹莹之间的房屋买卖进行的居间，看房时，虞粹莹希望能一次性付款，而冯敏要求贷款，后虞粹莹亦同意，故双方签订了居间协议和买卖合同，当时通过一般流程预估年底前可以放款至虞粹莹账户，亦告知过虞粹莹，贷款合同审批下来到放款需要一定时间，所以银行放款只能预估时间。网签当日，是由另一位同事组织双方签约，双方因为一些条款协商不成，虞粹莹要求年底前拿到全部房款，否则冯敏违约，而冯敏则认为无法保证银行年底前能放款，认为虞粹莹的要求不合理，后双方协商无法达成一致，故合同并未正常签订。补充条款(一)第11条之所以写入网签合同样张，是因为虞粹莹提出后，双方已初步达成一致，但签字的时候，虞粹莹表示不同意。冯敏对证人证言并无异议，且表示证人并未承诺银行年底前可以放款。虞粹莹对证人证言质证意见如下：居间方明确2016年12月31日前可以办出贷款并放款至虞粹莹账户，冯敏亦知晓，故网签合同约定称2017年1月1日之前付清全部房款符合双方约定。虞粹莹在一审中并未提交证据。一审法院认为：冯敏、虞粹莹之间签订的《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律规定，双方应当遵照履行。合同中虽约定冯敏应于网签后7日内向银行申请贷款，以贷款方式支付第二期房款140万元，若冯敏的贷款申请未在过户前获得足额批准，应当在过户当日以现金形式向虞粹莹补足，贷款的放款时间以银行为准。但双方对银行贷款是否应于过户前放款至虞粹莹账户存在不同意见，导致双方在2016年10月24日进行网签时，因网签合同补充条款(一)第11条列明二期房款140万元应于2016年12月30日前一定付清，否则冯敏违约，而双方就该条款无法协商一致，故均并未在网签合同上签字，后双方对返还定金事宜进行协商，表明双方间买卖合同已实际解除。因双方磋商未成，致合同未能继续履行，合同的解除不应归责于冯敏，现冯敏要求返还定金合法有据，一审法院予以支持。至于虞粹莹辩称居间方保证二期房款的贷款将于2016年12月30日前到账，并且冯敏签约时亦知晓该约定，故网签合同补充条款(一)第11条符合双方约定，冯敏以此为由拒绝签约系违约。然虞粹莹并未提交充分的证据证明冯敏认可上述约定，居间方工作人员亦否认其承诺了贷款到账时间，且虞粹莹该陈述与双方已签订的房屋买卖合同4.2条的约定并不一致，因此，虞粹莹并无充分证据证明系冯敏违约致网签未成，故对虞粹莹上述辩称意见，法院不予采纳。一审法院据此判决：虞粹莹应于判决生效之日起十日内返还冯敏购房定金人民币50,000元。二审中，当事人均未提供新的证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，根据查明的事实，一审法院认定双方当事人之间签订的《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》合法有效，并无不当。根据上述合同内容的记载，双方对第二期140万元房款以贷款形式支付已经达成合意，但并未对贷款到账时间作出明确约定。而根据一审中作为证据提交的网签合同文本内容，相关条款对140万元支付时间严格限定于2016年12月31日之前，显然与已签署的《房屋买卖合同》约定并不一致。在此情况下，双方当事人因就该条款未能协商一致，导致未能最终签署网签合同并完成系争房屋的交易，不能归责于任何一方。鉴此，一审法院判令虞粹莹返还5万元定金并无不当，本院予以认同。此外，如一审法院所述，虞粹莹并未提供证据足以证明冯敏有违反《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》约定的行为，故在未能按约签订网签合同的情况下，虞粹莹不同意返还定金的主张，亦缺乏事实依据及合同依据，本院难以采纳。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,050元，由上诉人虞粹莹负担。本判决为终审判决。审 判 长 彭 辰审 判 员 姚 跃代理审判员 陈家旭二〇一七年十月二十四日书 记 员 张末然附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 百度搜索“”