（2017）晋0107民初2933号
裁判日期: 2017-10-24
公开日期: 2017-12-02
案件名称
袁进治与姬君一、邱宇等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
太原市杏花岭区人民法院
所属地区
太原市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
袁进治,姬君一,邱宇,李光炎
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
太原市杏花岭区人民法院民 事 判 决 书（2017）晋0107民初2933号原告：袁进治，男，1981年2月5日出生，汉族，无业，住太原市。委托诉讼代理人：岳永强，男，太原市迎泽区正大法律服务所法律工作者，住太原市。被告：姬君一，女，1937年11月8日出生，汉族，太原市煤矿物资供应中心退休职工，住太原市。委托诉讼代理人：耿雁菲，山西神牛律师事务所律师。被告：邱宇，男，1969年8月20日出生，汉族，太原留学人员创业园职工，住太原市。委托诉讼代理人：耿雁菲，山西神牛律师事务所律师。被告：李光炎，男，1977年9月9日出生，汉族，住太原市。原告袁进治与被告姬君一、邱宇、李光炎房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人岳永强、被告姬君一的委托诉讼代理人耿雁菲、被告邱宇的委托诉讼代理人耿雁菲、被告李光炎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁进治向本院提出诉讼请求：1、三被告姬君一、邱宇、李光炎连带赔偿原告房屋租赁合同违约金200000元整;2、诉讼费由三被告分担。事实和理由：2010年10月开始，原告委托舅舅马孝与被告姬君一的儿子被告邱宇、被告邱宇的代表李光炎、李冰等人陆续商谈租赁被告姬君一购买的太原市杏花岭区东仓巷永和家园三单元一、二层门面房（建筑面积667平米）事宜。2010年10月9日，原告代理人依照邱宇的指示与李光炎商谈，确定好租赁合同文本，由李光炎取走，房主姬君一签字后，双方达成房屋租赁合同。租赁房屋当时是毛墙毛地，未通水、通电、通煤气，周围的商铺生意很萧条。原告经被告同意，投资约55万元接通了水电煤气，并对房屋铺地、挂墙、吊顶、做卫生间、厨房、安装门窗、门窗套、做铁艺楼梯、安装中央空调等进行了全面系统的装修。租赁期间，原告将房屋分别转租给太原市福布斯国际教育培训中心和许学勇，用于教育培训和饭店。在原告的经营下，该商铺及附近的商铺生意都被带动搞活了。原告代理人在前四年将房屋租金以银行汇款或现金方式支付给被告邱宇，2015年在邱宇的指示下打款给李光炎。2015年是最后一年租赁期，依照合同约定，原告可以在租赁届满后，优先租用。然7月5日，被告李光炎给原告代理人发短信，声称今年房屋到期后，不再出租了，要自己经营使用，让原告代理人通知租用的商户腾房，在与原告商谈期间，被告也多次声称自营使用，不再出租，同时，被告在”福布斯”培训机构大门上张贴律师函，说明自营使用与要求腾房的意思，经原告代理人协调未果，原告只好撤出租赁。合同到期后，原告发现”福布斯”培训机构依然使用房屋，经抗议，取得被告姬君一与”福布斯”签订的房屋租赁合同，方才知道，被告侵犯了原告的优先租用权，将房屋收回租给了”福布斯”。原告认为被告使用欺诈手段，以”自用不再出租”为名，剥夺了原告的优先承租权，应认定为严重违约。原告因为有承租优先权才重金投资55万元装修，从没有水、电、煤气、空调的667平米的毛坯房，装修成如今的设施完备的房子，被告却只让原告使用5年。造成原告的实际装修损失至少20万元。另原告因此损失了未来至少5年的转租收益30万元（6万元/年），被告应赔偿原告共计50万元损失。原告本着解决问题的态度，只诉求赔偿20万元。被告邱宇和李光炎实际与原告签订合同、管理租赁、并接收了原告的租金，是该房屋的实际控制人和受益人，特依据《合同法》《民法通则》等相关法律请求判如所请。被告姬君一辩称，房屋租赁合同已经履行完毕，已经使用至约定的2015年12月15日，合同到期后，原告没有按期腾房，多用2月之久。出租的房屋进行过基础装修，不是毛墙毛地，原告私自将房屋转租。原告装修是因为要转租，不应由被告承担费用。原告租金本身低于市场价格，故原告不享有优先承租权。被告邱宇辩称，与其无关，房屋并非其所有，本案诉讼主体错误。被告李光炎辩称，被告姬君一委托其办理此事，与被告邱宇没有任何关系。房屋不是其所有，其也不是受益人，不应承担责任。原告袁进治为证明其主张向本院提交了如下证据：证据一，三被告身份证明，证明被告身份信息。证据二，姬君一购房收据，证明诉争房屋权属是被告姬君一购买及被告是适格主体。证据三，房屋租赁合同，证明原、被告房屋租赁关系及相关约定。证据四，房屋装修合同及收款收据，证明原告租赁房屋后装修该房屋花费的投资。证据五，房屋装修照片，证明原告装修房屋花费的投资。证据六，银行打款流水单，证明原告支付租赁费。证据七，原告与福布斯租赁合同三份及收据，证明原告转租事实与转租的收益。证据八，李光炎给原告代理人短信，证明被告欺诈原告，严重违约的事实。证据九，原告付款给李光炎明细，证明付款事实与被告适格地位。证据十，被告与福布斯租赁合同，证明房屋并非自用，而是转租了。被告欺诈的事实。证据十一，民事撤诉裁定书，证明原告曾起诉事实与时效未过。证据十二，居住证明，证明原告居住地。被告姬君一为证明其主张向本院提交了如下证据：证据一，身份信息，证明被告姬君一为适格当事人。证据二，《售商铺协议书》，证据三，中国人民解放军往来票据收据，证据二、三共同证明被告姬君一是商铺所有人。证据四，《装修工程合同》证据五，《装饰预算》证据四、五共同证明被告姬君一对商铺进行了基础装修，开工时间为2010年6月30日。证据六，太原多维设计装饰工程有限公司出具的《事由说明》，证明太原多维设计装饰工程有限公司承揽装修，竣工时间是2010年9月10日，被告出租房屋之前已经对房屋进行装修，并非原告所称毛墙毛地。证据七，姬君一与袁进治签订的《房屋租赁协议》，证明姬君一与袁进治2011年4月27日签订为期5年的房屋租赁合同，自2010年12月15日至2015年12月15日到期，现合同已经履行完毕，不存在原告所述违约问题。证据八，姬君一与太原福布斯培训机构《房屋租赁合同》，姬君一与太原福布斯学校2016年2月19日签订为期3年的房屋租赁合同，2019年1月31日到期，房屋租金为不含税人民币每年36万元，含税价为45万元（450281元），税率20.05%明显高于原告约定租金，原告不享有优先承租权。被告邱宇、李光炎未提供证据。原、被告提供的证据，均经当庭质证。被告姬君一对原告袁进治提供的证据质证后认为：对证据一、二，无异议。对证据三，真实性合法性无异议，证明内容有异议，不能证明我方违约，合同第10条约定，原告在房屋租赁合同到期仍没有提出续租。对证据四，真实性有异议，该合同有明显矛盾，装修合同第4条，在双方签的收条上在本合同未履行完毕，未到2011年3月，原告已经将16万元打到所谓的承接方，是矛盾的，其租赁给原告时进行过基础装修，没有明确材料的具体价格，也没有收据来证明。对证据五，假使其进行过简单装修，其是为了自用，不应由被告承担这些费用。对证据六，合同第四条，乙方应于2011年5月7日一次性向甲方支付第一年租金的一半，从第二个租赁年度开始乙方在每年的12月1日前一次性向甲方支付次年全部租金，事实上，在2015年1月10日才支付2015的全部租金。原告违约在先，构成合同违约。对证据七，与其无关。对证据八，真实性无异议。证明内容有异议，短信称房子要自用，房屋所有权人对其转租都可以，不存在欺诈事实。对证据九，无异议。对证据十，真实性无异议。被告与福布斯明显高于租给原告的价格，在此情况下，原告不享有租赁优先权。对证据十一、十二无异议。被告邱宇、李光炎对原告袁进治提供的证据质证后认为：本案与其无关，不予质证。原告袁进治对被告姬君一提供的证据质证后认为：对证据一、二、三均没有异议。对证据四、五、六真实性和证明内容不认可，不能证明被告支付了装修费，应以装修公司收到款项为依据，单位个人签名不能说明公司收到装修费，没有票据佐证，被告装修事实不能证明。对证据七、八，真实性、关联性无异议，证明内容有异议，房屋租赁协议第十条，关于续租明确约定，规定了原告的优先租赁权。优先租赁权是双方预先约定的，不是以市场价格衡量的。被告邱宇、李光炎对被告姬君一的证据质证后认为：本案与其无关，不予质证。经审理查明，2011年4月27日，原告袁进治（乙方）与被告姬君一（甲方）签订《房屋租赁协议》，协议约定，房屋坐落于东仓巷永和家园三单元的一、二层的门面房，建筑面积667平方米，租赁期限自2010年12月15日至2015年12月15日止，租赁期满后，本协议即终止，乙方可继续租赁，但须在租赁期满前的二个月内书面向甲方提出，甲方在协议期满前一个月内向乙方正式书面答复，租赁期间双方必须信守协议，任何一方违反本协议的规定，按年度向对方交纳年度租金的100%作为违约金。租赁期满后，原告姬君一于2016年2月19日与太原福布斯教育培训学校签订了房屋租赁合同。本院认为，原告袁进治与被告姬君一于2011年4月27日签订《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照协议的约定履行自己的义务。签订协议时双方当事人对涉案房屋现状未作明确说明，根据法律规定，谁主张谁举证，此举证责任在原告，原告未能提供房屋现状的证据，故原告对租赁房屋时房屋现状毛墙毛地的主张，本院不予采信。根据协议约定，原告未能提供证据证明其在租赁期满前的二个月内书面向被告提出继续租赁的意思表示，故视为原告放弃继续租赁，其优先租赁权因此丧失，因此被告有权在与原告租赁期满后另行出租。故被告姬君一不构成违约。原告主张违约金，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告袁进治的诉讼请求。案件受理费减半收取2150元，由原告袁进治负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 贾凝琴二〇一七年十月二十四日书记员 刘 勤 更多数据：