（2017）豫01民终12788号

裁判日期: 2017-10-24

公开日期: 2017-12-04

案件名称

ＸＸ、商宝兰房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

河南省郑州市中级人民法院

所属地区

河南省郑州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

ＸＸ,商宝兰,郑州安居房地产咨询有限公司红专路分公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百七十条

全文

河南省郑州市中级人民法院民事判决书（2017）豫01民终12788号上诉人（原审被告）：ＸＸ，女，汉族，1962年11月15日出生，住河南省巩义市。委托代理人郭东兴、刘莫毅（实习），北京市中闻律师事务所郑州分所律师。被上诉人（原审原告）：商宝兰，女，汉族，1967年4月20日出生，住甘肃省兰州市城关区。委托代理人王继凯、李迎春，河南倚天剑律师事务所律师。原审被告：郑州安居房地产咨询有限公司红专路分公司，住所地郑州市金水区东明路北段193号2号楼，统一社会信用代码91410105698743905H。负责人孟芳芳。委托代理人翟政兴，员工。上诉人ＸＸ因与被上诉人商宝兰、原审被告郑州安居房地产咨询有限公司红专路分公司（以下简称“安居地产”）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初9216号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人ＸＸ及其委托代理人郭东兴、刘莫毅，被上诉人商宝兰的委托代理人王继凯、李迎春，原审被告安居地产委托代理人翟政兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。ＸＸ上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回被上诉人商宝兰的诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实错误，在办理涉案房产的按揭过程中，上诉人ＸＸ想以女儿的名义购买房屋，在和中介商量后，由中介告知了被上诉人，征求被上诉人同意后，上诉人与女儿去银行办理了按揭手续，并缴纳了全部费用。在办理网签过户时，被上诉人以上诉人和中介办理手续不及时耽误了其时间为由，拒不履行配合办理过户义务。而此时距双方约定的65日履行期尚有较长时间。上诉人从被上诉人交钥匙至今都在涉案房屋居住，从始至终都没有不履行合同不购买房屋的意思。现商宝兰以变更购房人未经其同意为由要求上诉人承担法律责任，没有事实依据。在合同约定条款范围内，为了促成交易，合同双方均负有一定的容忍配合义务，卖房人以手续办理过慢耽误其用钱为由要求解除合同，没有任何法律依据。且双方买卖合同主体已经由ＸＸ变更为了张鲁，被上诉人诉讼的主体错误。被上诉人拒不履行房屋买卖合同的行为构成根本违约。商宝兰辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。事实与理由：上诉人在上诉状中陈述的情况与事实不符。本案中是被上诉人与上诉人ＸＸ之间签订的商品房买卖合同，自始至终被上诉人从未同意过将购房人由ＸＸ变更为张鲁，在双方合同履行期间，由于上诉人的违约行为导致被上诉人不能在约定时间内取得购房款，严重侵害了被上诉人的相关利益。根据合同约定被上诉人要求解除合同，事实清楚，证据充分。一审答辩中，上诉人一方坚持的事实是，合同自始至终都是张鲁和被上诉人签订的，这一点和上诉人上诉状内容不符。原审被告安居地产没有发表意见。商宝兰向一审法院起诉请求：一、解除原告、被告于2016年5月23日签订的《房屋买卖合同》（合同编号3002278），并判令二被告立即将位于河南省郑州市金水区姚砦路133号7号楼1单元31层3110室的房屋和屋内设施（电视机1台、冰箱1台、空调1台、沙发、茶几1套），以及该房屋权属证书和房屋钥匙返还给原告，价值530000元；二、二被告按每月2000元的标准赔偿原告自2017年3月10日至实际返还该房屋期间的损失；三、诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实：2016年5月10日，张鲁出具个人授权委托书一份，内容显示：张鲁委托被告ＸＸ全权代表张鲁代缴购房定金，首付款，代签商品房购房合同，银行按揭贷款，以及办理商品房购买时的所有相关手续。2016年5月23日，原告与被告ＸＸ、安居地产签订《房屋买卖合同》（合同编号：3002278），合同约定：原告为卖方，被告ＸＸ为买方，被告安居地产为居间方。被告ＸＸ自愿购买原告所有的位于金水区××楼××单元××号房屋，房屋所有权证书号为16××17，建筑面积为52.82平方米。本合同房产及其配套设施的总价款为530000元，被告安居地产佣金占本合同约定房款的2%，被告ＸＸ支付佣金10600元、代办费1000元。被告ＸＸ于本合同签订时支付人民币50000元，其中佣金10600元，代办费1000元，余额作为被告安居地产代为保管的定金。付款方式为按揭贷款，原告与被告ＸＸ双方在签订本合同后共同到贷款银行办理相关按揭手续，被告ＸＸ应按照《郑州市存量房网上交易和结算资金管理办法》的要求，将首付款存入存量房交易资金监管账户，剩余房款由贷款银行于放款之日存入存量房资金监管账户，定金在冲抵首付款后转为物业交割保证金。原告与被告ＸＸ双方同意在签订本合同后陆拾伍个工作日内，持本合同和相关证件到房屋管理部门立契办理房产过户及相关手续或到相关部门办理相关手续。原告同意房款内包含以下物品：固定装修、冰箱1台、电视机1台、空调1台、沙发茶几1套。原告若违反本合同第五条的约定，视为其单方解除合同，应双倍返还被告ＸＸ交付的定金（原交被告安居地产代为保管的定金，原告无权取回，被告安居地产有权将定金给付被告ＸＸ，若原告与被告ＸＸ、安居地产三方能形成新的协议，按新协议进行）。被告ＸＸ若违反本合同第五条的约定，视为其单方解除合同，无权要求返还定金（被告安居地产有权直接将定金、房屋产权证或售房保证金交付原告，若原告与被告ＸＸ、安居地产三方能形成新的协议，按新协议进行）。双方同意在原告收到除物业交割保证金外的房款后对房屋及相关设施及相关费用进行交付、结清。2016年5月23日，被告安居地产出具收据一份，内容显示：今收到商宝兰房本一本，房权证号为16××17。2016年6月16日，郑州泽华房地产营销策划有限公司出具收据一份，内容显示：今收到张鲁人民币8556元系付贷款费用。2016年10月31日，中国银行股份有限公司河南省分行出具的张鲁申请的二手房贷款审批流水显示处理意见为同意。庭审中，原告称现被告ＸＸ占有该房屋，被告ＸＸ在银行征信上有问题，所以办理不了贷款，无法向原告交付房款，尽管张鲁是原告的女儿，但并不是合同的相对人。原告认为ＸＸ是合同的相对人，从未变更为张鲁，且原告是在签订合同当天和ＸＸ去银行办理的贷款手续，之后从未和张鲁去办理过手续。被告ＸＸ称2016年5月23日，签订合同当天其交给原告定金100000元，2016年6月16日，被告方交给评估公司相关评估费用8550元，后张鲁与原告一起到银行办理按揭手续，签订了贷款合同，后要去房管局办理网签过户手续时，原告不去了。被告安居地产称，签订合同当天，原告就到银行签订了办理按揭贷款手续的资料，后被告ＸＸ考虑到自身贷款年限短，所以当时没有签，就换成了被告ＸＸ的女儿，中间耽误大概十几天，后来被告ＸＸ女儿张鲁到银行办理房屋按揭手续的时候，原告就不同意了。签订购房合同当天，被告安居地产把房屋钥匙交付给被告ＸＸ。一审法院认为，原告与被告ＸＸ、安居地产签订的《房屋买卖合同》是当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。被告ＸＸ作为买受人，没有按照合同约定办理按揭贷款，没有履行支付房款的义务，致使双方没有在合同约定的六十五个工作日内办理房产过户及相关手续，构成违约，根据合同约定，视为其单方解除合同，故原告要求解除合同，要求被告ＸＸ返还房屋和屋内设施（电视机1台、冰箱1台、空调1台、沙发茶几1套）、房屋权属证书和房屋钥匙的请求，该院予以支持。根据合同约定，双方在原告收到除物业交割保证金外的房款后对房屋及相关设施及相关费用进行交付、结清，被告ＸＸ于签订合同当日即取得房屋钥匙，故原告要求被告按每月2000元的标准赔偿原告自2017年3月10日至实际返还该房屋期间的损失的请求，该院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告商宝兰与被告ＸＸ、被告郑州安居房地产咨询有限公司红专路分公司之间的《房屋买卖合同》于2017年6月30日予以解除。二、被告ＸＸ于本判决生效后十日内将位于金水区××楼××单元××号的房屋（房屋所有权证书号为16××17）以及屋内设施（电视机1台、冰箱1台、空调1台、沙发茶几1套），房屋权属证书和房屋钥匙交还原告商宝兰。三、被告ＸＸ于本判决生效后十日内向原告商宝兰支付房屋占有使用费（按每月2000元的标准，自2017年3月10日支付至实际返还房屋之日止）。案件受理费9100元，由被告ＸＸ、被告郑州安居房地产咨询有限公司红专路分公司负担。本院二审期间，上诉人ＸＸ向本院提交以下两组证据：一、微信聊天记录和询问笔录各一份。证明：被上诉人同意合同主体变更为张鲁，后来因为办手续慢，耽误她用钱，就反悔了。二、商宝兰与张鲁签署的《房地产买卖契约》（共2页）一份，张鲁的付款委托书一份，商宝兰签字的收条一份。证明本案名义购房人经商宝兰同意变更为张鲁的事实，这份证据同我方一审提交的张鲁的贷款银行审批单与二审提交的商宝兰同中介的微信聊天记录能相互印证，证明上述事实。被上诉人商宝兰对第一组证据发表如下质证意见：聊天记录系复印件，真实性有异议。即便是真实的，内容也证实了合同主体系ＸＸ和被上诉人，与张鲁无关，前期均系ＸＸ去办理的手续。中介只是将贷款办不下来的情况告诉了上诉人，而从未变更合同主体。该记录也显示是因为上诉人一方违反合同约定迟迟不能使被上诉人拿到购房款，该证明无法证明上诉人的主张，恰恰能证明其违约的事实及其导致合同无法履行的情况，过错方系上诉人。询问笔录，该证据形式不合法，被询问人翟政兴是本案一审二审的安居地产公司的代理人，参加了两次庭审，一审庭审中，其本人对当时交易情况有过明确陈述，被上诉人一方从未同意过合同主体变更的事实。故该证据属无效证据。被上诉人商宝兰对第二组证据发表如下质证意见：一、我们认为这三份证据都不是新证据，这个证据怎么来的我们不清楚，但是从证据的形成时间来说，在一审起诉的时候已经存在，而上诉人直至二审庭审结束后才提交，因此说如果上诉人一方对该三份证据不能提出合理的解释和说明的话，依法不能作为本案的定案根据。二、如果说该三份证据作为本案的证据去使用的话，那么对于上诉人逾期提交而对被上诉人造成的损失应由上诉人承担，我们暂时要求上诉人一方赔偿被上诉人因质证该三份证据而增加的交通费用500元。三、这三份证据除了2016年5月23日这份收条是商宝兰本人签名，这个房地产买卖契约，付款委托书都不是商宝兰的签名。四、在商宝兰和ＸＸ签订房屋买卖合同以来，商宝兰和ＸＸ于合同签订当日也就是2016年5月23日到中国银行河南分行营业部共同办理了按揭手续，办理手续的当事双方是商宝兰和ＸＸ，张鲁根本就不在场，因为当时商宝兰是在上海居住，在签按揭手续后就先走了，具体签的哪些手续记不清楚，后面是ＸＸ办的按揭，之后商宝兰再未去过中国银行河南分行营业部，更不可能和张鲁去办手续，在2016年6月18日当天商宝兰本人是在上海，根本不在郑州，因此我们认为上诉人提交的房地产买卖契约合同一份，付款委托书一份都是虚假的证据。五、包括上诉人对本案原审被告中介公司代理人翟政兴的询问笔录中显示是翟政兴本人带着张鲁去银行办理的面签，商宝兰根本不在场，这个时间应该在2016年6月的中旬左右，由此也可以说明上诉人提交的前两份证据也是不真实的。原审被告安居地产对第一组证据发表如下质证意见：该证据原件在我这，事实就是这样。原审被告安居地产对第二组证据发表如下质证意见：我对证据不发表意见，只陈述当时的事实。2016年5月23日我和ＸＸ和商宝兰一起到银行办理按揭手续，当时商宝兰着急回上海签完字就走了，当天下午ＸＸ并没有在按揭手续上签字，后来到6月份的时候，张鲁和我到银行办理按揭手续签的字。本院对上诉人ＸＸ提交的证据认证如下：上诉人ＸＸ提交的两组证据与本案具有关联性，本院予以采信。本院二审期间，被上诉人商宝兰、原审被告安居地产没有提交新证据。本院经审理查明，2016年10月31日，中国银行股份有限公司河南省分行出具的张鲁申请的二手房贷款审批流水显示2016年7月15日处理意见为同意。另查明，ＸＸ（后变更为张鲁）作为涉案房产买受人，已按照合同约定履行了办理按揭贷款的手续，且在合同约定的六十五个工作日内要求配合商宝兰办理房产过户及相关手续。本院经审理查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，涉案《房屋买卖合同》的买卖双方虽然为商宝兰和ＸＸ，但是在《房地产买卖契约》中，已变更为商宝兰和张鲁。虽然商宝兰表示从未同意将买受人变更为张鲁，且商宝兰对《房地产买卖契约》和《付款委托书》上的签字予以否认，但商宝兰未对《房地产买卖契约》和《付款委托书》中商宝兰的签字申请鉴定，故对商宝兰的该项主张本院不予支持。另，ＸＸ（后变更为张鲁）作为涉案房产买受人，已按照合同约定履行了办理按揭贷款的手续，且在合同约定的六十五个工作日内要求配合商宝兰办理房产过户及相关手续，而商宝兰未按合同约定履行配合义务。根据本案各方当事人所举证据，在涉案房产买卖过程中未发现上诉人违约的情形。一审法院认定上诉人违约不当，本院予以纠正。本案庭审期间，ＸＸ明确表示不同意解除合同，且双方签订的《房屋买卖合同》未发现不能继续履行的情形，故一审法院包含解除双方签订的《房屋买卖合同》在内的三项判决结果不当，本院予以纠正。综上，上诉人的上诉理由成立，本院予以支持，原审判决结果不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初9216号民事判决；二、驳回商宝兰的诉讼请求。一、二审案件受理费18200元，由被上诉人商宝兰负担。本判决为终审判决。审判长　　杨相峰审判员　　李庆伟审判员　　姚振勇二〇一七年十月二十四日书记员　　王　磊关注微信公众号“”