（2017）粤01民终17830号
裁判日期: 2017-10-24
公开日期: 2017-12-12
案件名称
广州珠江侨都房地产有限公司、张红瑜商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广州珠江侨都房地产有限公司,张红瑜
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终17830号上诉人（原审被告）：广州珠江侨都房地产有限公司，住所地广州市经济技术开发区夏港大道科技园1号楼B503室。法定代表人:吴青林，职务：董事长。委托诉讼代理人：何天云，男，1986年12月6日出生，住江西省上饶市鄱阳县，系该司职员。被上诉人（原审原告）：张红瑜，女，1981年8月10日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人:王美舟，广东广之洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丽，广东广之洲律师事务所实习律师。上诉人广州珠江侨都房地产有限公司（以下简称“珠江侨都公司”）因与被上诉人张红瑜商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初9710号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。珠江侨都公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，依法驳回张红瑜的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由张红瑜承担。事实和理由：一、一审法院对涉案房屋的实际收楼时间认定错误。珠江侨都公司一审提交的证据《前期物业服务协议》已充分证明张红瑜于2016年5月6日办理了收楼手续。且张红瑜并未提交任何证据证明实际收楼时间，也未主张过实际收楼时间是2016年6月5日。二、一审法院对涉案楼宇通过规划验收的时间认定错误。涉案楼宇于2016年1月5日已通过广州市规划局的规划验收，并取得了《建设工程规划验收合格证》（穗规验证【2016】5号）。一审法院认定涉案楼宇规划验收至2016年6月6日才完成，与事实不符。三、珠江侨都公司一审时出具了数十份证据，足以证明涉案项目未能按时通过规划验收是受政府规划调整的行为影响导致。至于市政配套费的补缴、环境整改等问题，并不影响涉案项目的规划验收通过。因为《案件办结通知》与《建设工程规划验收合格证》是同一时间出具的，虽《案件办结通知》仍要求补缴市政配套费用及整改相关问题，但届时涉案项目已通过规划验收。四、考虑到政府相关部门一直未对公建配套的选址及建设必要性等问题作出结论，珠江侨都公司在与张红瑜签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》中特别对交楼条件作了变更约定，并且约定了如因政府规划改变、政府行为等原因导致迟延交楼的，珠江侨都公司可对此免责。（2015）穗海法生民初字第657号民事判决也认定了涉案工程迟延通过规划验收是政府行为所致。一审法院在确认了双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》合法有效的前提下，又认定涉案工程因未取得《建设工程规划验收合格证》而视为不具备收楼条件，该认定与合同约定相违背，违反合同契约精神。综上，请求二审法院查明事实，维护珠江侨都公司的合法权益。张红瑜二审答辩称：请求依法驳回上诉，维持原判。理由：1、珠江侨都公司主张因为公建配套选址等问题造成延迟交楼的理由不成立。首先，珠江侨都公司在持有相关证据原件的情况下，却没有提交这些证据的原件，所以张红瑜对这些证据的真实性不认可。其次，上述公建配套选址等问题是珠江侨都公司在2005年开发第一期A栋楼盘时遗留的问题，至今没有解决，所以造成迟延交楼的起因仍在于珠江侨都公司违反了规划局的规定，造成规划验收不通过。再次，公建配套选址问题在双方签订合同之前已经发生，故不属于合同约定的免责范围。2、一审时已经查明，珠江侨都公司之所以没有通过规划验收，还有其他原因。一是珠江侨都公司没交市政配套费，二是环境整改存在问题，如小区售楼部等没有拆除。3、珠江侨都公司在补充协议中的交楼条件并没有变更合同第12、15条的交楼条件。涉案楼盘一直不符合永久通电，珠江侨都公司也一直没有出具相关材料。而且珠江侨都公司把竣工验收作为交楼条件，故而涉案楼盘必须通过规划验收才能交楼。4、在（2015）穗海法生民初字第657号案中，张红瑜起诉解除合同，法院没有支持。张红瑜虽然有异议，但没有上诉。但是，本案的关联案法院都是判令迟延交楼，而且都履行完毕。因本案纠纷，张红瑜于2016年11月24日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、珠江侨都公司向张红瑜支付延迟交楼违约金（按每日万分之五的标准，以总房款5829510元为本金，支付从2015年1月1日起至珠江侨都公司具备约定交楼条件及房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表后实际交付房屋给张红瑜之日止，不以总房款的5%为限，暂计291475.50元）；2、本案诉讼费由珠江侨都公司承担。一审法院认定事实：2013年10月25日，张红瑜与珠江侨都公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定张红瑜向珠江侨都公司购买位于广州大道以东、珠江河以南、新市头村以北、赤岗涌以西地段的珠江帝景苑帝灏轩自编珠江帝景E7-1—E7-4栋第艺洲路612号自编E7-2栋4层403房，房屋地址：海珠区艺洲路612号（艺洲路612号自编E7-2栋）403房，总金额5829510元；第十二条交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条珠江侨都公司应当在2014年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付张红瑜使用，珠江侨都公司向张红瑜交付房屋时，应当向张红瑜发出收楼通知书，珠江侨都公司委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向张红瑜出示珠江侨都公司出具的授权委托书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，珠江侨都公司应当及时书面告知张红瑜。第十四条珠江侨都公司如未能按本合同规定的期限交房，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日的，珠江侨都公司应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向张红瑜支付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过180日后，张红瑜有权单方面解除合同；……张红瑜要求继续履行的，合同继续履行，珠江侨都公司应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向张红瑜支付违约金。第十五条房屋交付时的有关资料：双方进行房屋验收交接时，珠江侨都公司应当向张红瑜提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向张红瑜提供加盖珠江侨都公司公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，珠江侨都公司应提供己加盖公章的原件给张红瑜；（八）项应交由张红瑜填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，张红瑜有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由珠江侨都公司承担。附件七：本合同补充协议；4、双方同意对合同第十二条调整为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得勘察、设计、建设、监理、施工等五单位共同出具的《建设工程竣工验收报告》，满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件。5、双方同意对合同第十五条“房屋交付时的有关资料”调整为：张红瑜、珠江侨都公司双方进行房屋验收交接时，珠江侨都公司应当向张红瑜提供有关该商品房的《建设工程竣工验收报告》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《临时管理规约》或《管理规约》。规划、公安消防、人防、环保、建设部门出具的相关验收合格证明或认可（准许使用）文件的提供时间最迟在张红瑜收楼后一年（如张红瑜在合同约定交房期限之前收楼的，则从约定期限届满之日起算），在此期间，张红瑜同意不得以珠江侨都公司不符合交付标准为由而追究珠江侨都公司责任。若上述期限届满珠江侨都公司仍不能提供的，自届满之日起产生的逾期交付责任由珠江侨都公司承担。……7、由于张红瑜原因，导致未能按期交付房屋的，张红瑜、珠江侨都公司同意按以下方式处理：张红瑜未按书面通知的交楼日期办理收楼手续的，视为从书面通知的收楼日期起该商品房符合交房条件并已实际交付张红瑜，由此产生的一切费用（包括但不限于物业管理费及公摊水、电费用）及风险由张红瑜承担。张红瑜应在约定交付期限届满前与珠江侨都公司联系交付事宜，珠江侨都公司此前已书面通知的，不再另行通知。……10、因不可抗力或张红瑜逾期付款或市政规划改变、政府行为、公共垄断、突发性社会事件（如罢工、静坐、游行、示威）等原因及珠江侨都公司不可避免或者克服的异常地质状况，珠江侨都公司不需书面通知张红瑜即可据实予以延期交房或者办证。……15、双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款、补偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%，但本补充协议另有约定的除外；等。合同签订后，张红瑜依约向珠江侨都公司支付了房款5829510元，2014年12月28日，珠江侨都公司向张红瑜发出交楼通知单，通知张红瑜凭通知到康景物业管理中心办理收楼手续。张红瑜认为不符合收楼条件，拒绝收楼。并向一审法院提起诉讼，要求判令解除张红瑜与珠江侨都公司签订的商品房买卖合同，退还张红瑜房款、支付房款利息、支付总房款20%违约金，等。一审法院以（2015）穗海法生民初字第657号立案，该案民事判决认为珠江侨都公司提供的房屋是有部分不符合合同约定的交楼条件，但造成这一局面有政府规划调整等客观原因，考虑到双方签订的买卖合同能够继续履行，合同的目的并非不能实现等因素，判决驳回张红瑜的诉讼请求。一审诉讼中，张红瑜为证明其主张，提交了如下证据：1、商品房买卖合同，证明违约责任和合同关系；2、购房发票，证明张红瑜按照合同约定已付清房款。经质证，珠江侨都公司意见如下：对证据1真实性、合法性认可，关联性经过相关合意对合同增加了补充协议，其中补充协议七第4条对合同第12、15条进行了变更，变更了收楼条件，珠江侨都公司在收楼当时已符合条件；对证据2真实性、合法性、关联性确认。珠江侨都公司为证明其主张，提交了如下主要证据：1、2014年12月28日珠江侨都公司给康景物业管理中心的交楼通知单，上有张红瑜签名确认，说明珠江侨都公司已履行了通知收楼义务，快递单、妥投证明；2、交楼通知单；3、张红瑜与广东康景物业服务有限公司2016年5月6日签订的《前期物业服务协议》，张红瑜实际收楼时间是2016年5月6日，证据1-3证明珠江侨都公司已履行交楼通知义务，且张红瑜也已签收交楼通知单；4、（建筑工程）工程竣工验收报告，验收时间为2014年12月11日；5、广州市燃气输配及应用工程、交工验收证书，竣工日期是2014年10月15日；6、客户受电工程竣工检验意见书，受理时间为2014年7月9日;7、通邮申请表，受理时间2014年10月22日；8、住宅质量保证书，填发时间为2014年10月30日；9、住宅使用说明书，填发时间为2014年10月30日；10、业主临时管理规约；11、建设工程质量监督报告，竣工验收时间为2014年12月23日；12、建筑工程消防验收意见书，时间为2014年12月12日；13、人防工程专项竣工验收备案意见书，时间为2014年12日15日，证据5-13拟证明珠江侨都公司依约完成房屋建设，取得合同约定相关验收合格文件，涉案房屋符合合同约定房屋交付条件;14、建设工程审核书，证明珠江侨都公司在涉案项目的建设工程规划已通过核;15、广州市规划局审批咨询服务意见反馈书{穗规（海珠）咨询[2014]124号};16、广州市规划局关于申请建设工程验收的复函[穗规函（2014）6782号];17、2010年3月31日市政府工作会议纪要[穗府会纪（2010）78号]，证明对原法定公建配套选址包括垃圾站等进行调整，对珠江侨都公司涉案相关配套项目进行调整后又没有履行;18、广州市城市建设委员会关于珠江帝景住宅小区公建配套建设问题协调会议的纪要，时间为2015年1月9日，说明规划调整后，珠江帝景住宅小区暂无适宜建设变电站的公配用地，导致项目无法启动;19、关于海珠区珠江帝景苑规划验收问题的会议纪要[穗府会纪（2015）84号]，时间为2015年4月7日，说明市政府一直在协调规划后配套设施的调整问题，但一直没有结果;20、案件办结通知，承诺函，建设工程规划验收合格证，说明2016年1月5日已符合规划验收条件，案件已办结。经质证，张红瑜意见如下：对证据1、2真实性确认，关联性不确认，确认收到通知单，说明张红瑜付清了房款，且张红瑜也办理收楼手续，但因珠江侨都公司收楼手续不全，张红瑜拒绝收楼;对证据3真实性确认，收楼日以签收时为准;对证据4真实性确认，关联性不确认，珠江侨都公司直至2014年12月11日才主体工程竣工，故珠江侨都公司不可能在交楼期限内完成交楼，说明违约主要责任在珠江侨都公司;对证据5真实性确认，不确认关联性，合同第12条约定珠江侨都公司需符合条件，并取得永久通气证明文件，仅说明珠江侨都公司将燃气管道工程安装完毕，但并没有将消防等安装完毕，已经6、7个月都没有通气完毕，故张红瑜认为珠江侨都公司至今还不具备永久通气的交楼条件;对证据6关联性不确认，一个小区有几个通电房，珠江侨都公司该证据只是证明通电房施工完毕，珠江侨都公司不能证明该意见书所设的通电房就是相应的通电房，要证明永久通电除了需有意见书，还应当提交珠江侨都公司与供电局签订的高压供用电合同，以及一户一表安装完毕的证明;对证据7真实性确认，关联性不确认，根据备注中说明交楼时珠江侨都公司的通邮网点尚未具备;对证据8-10确认真实性，不确认关联性，不是唯一的交楼条件;对证据11-13确认真实性，不确认关联性，从证据11可以看出珠江侨都公司在2014年12月底尚未通过规划环保验收，也没有取得竣工验收备案表，张红瑜认为工程质量监督报告文件也是不合法的;对证据14关联性不确认，审核书第3条中的在2010年3月3日已规定珠江侨都公司需完成涉案小区的公建配套幼儿园、社区服务卫生服务中心、公交站等的手续，并且需与本地的建设工程同步验收，经张红瑜查询珠江侨都公司在2005年时就应配套，但当时没配套，一直到2017年也没有，不属于不可抗力;对证据15由于没有原件，张红瑜不确认真实性、关联性，该反馈表中显示截止到2014年9月16日，珠江侨都公司不仅未完成证据13中所述的公建配套规划验收手续且存在一系列问题，而不是其所述仅仅因为公建配套的原因;对证据16真实性、关联性不确认，合同约定交楼日期是2014年12月30日，规划局回复珠江侨都公司没有按照证据15的要求进行整改，所以不通过规划验收;对证据17由于没有原件，真实性不确认，该纪要最后一页显示珠江侨都公司是该纪要的分送单位说明珠江侨都公司是有原件的，但珠江侨都公司没有提供，不确认关联性，该纪要发布时间为2010年3月31日，关于该路线的变更以及相关事项变更均在张红瑜、珠江侨都公司签订商品房买卖合同之前3年半，珠江侨都公司明知部分情况有所调整，仍然约定合同交楼时间，说明该政府的行为不属于不可抗力和合同约定的免责事项，合同附件约定的政府行为规划变更不包括签约前的政府行为和规划变更;对证据18真实性不确认，该证据最后一页注明了分送单位，其中有珠江侨都公司，珠江侨都公司应有原件，从该证据可看出纪要在2015年1月9日发出，是在合同约定的交楼时间之后，根据合同法相关约定珠江侨都公司在延迟交楼期间，若出现不可抗力是不能免除珠江侨都公司相关责任，从文件本身内容可看出未完成公建配套原因在于珠江侨都公司，纪要并未体现任何的规划变更不属于合同约定的免责范围;对证据19没有原件，故不确认真实性，时间为2015年4月9日的该纪要发生在珠江侨都公司迟延交楼期间，根据合同法相关规定不能要求免责，该纪要并未体现任何的规划变更不属于合同约定的免责范围;对证据20由于没有原件，故不确认真实性、关联性，从纪要内容可看出截至2016年1月5日，因为珠江侨都公司未缴交差额部分配套设施建设费，未出具规划建设公建配套的书面承诺，未提供幼儿园社区服务中心的接收意见以及环境整改没有恢复首层用房部分，没有拆除西南面围墙，没有完成工程无障碍设施规划建设，没有实施环境绿化建设，从而导致珠江侨都公司未完成规划验收，而不仅仅是珠江侨都公司所述由于政府原因导致。一审庭审中，张红瑜、珠江侨都公司均确认张红瑜已于2016年6月5日接收涉案房屋，珠江侨都公司于2016年6月6日向广州市国土资源和规划委员会作出承诺函，根据《广州市国土资源和规划委员会关于珠江公司合生公司用地历史遗留问题有关事项的告知函》[穗国房业务（2015）303号]，我司将按照上述会议要求和市政府最后批复的规划负责公建配套建设义务。同日，向广州市国土资源和规划委员会领取《建设工程规划验收合格证》。一审法院认为：张红瑜与珠江侨都公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的合同，当事人均应切实履行。根据合同约定，珠江侨都公司应当在2014年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付张红瑜使用，珠江侨都公司涉案楼宇规划验收至2016年6月6日才完成,之前珠江侨都公司并没有领取《建设工程规划验收合格证》，应视为不具备交楼条件，张红瑜依约有权拒绝收楼。珠江侨都公司认为涉案房屋所在楼宇规划验收未完成，系因政府相关部门一直未落实相关公建配套用地规划所致，依合同约定属不可抗力，但从珠江侨都公司提供的2016年1月5日广州市规划局发出的《案件办结通知》可知，至此，珠江侨都公司尚需补缴市政配套费，环境整改等，尚不符合领取《建设工程规划验收合格证》的条件，珠江侨都公司至2016年6月6日才领取《建设工程规划验收合格证》，为此，珠江侨都公司要求免责依据不足，故不予采纳。现双方当事人均确认张红瑜于2016年6月5日收楼，故珠江侨都公司应承担2015年1月1日至2016年6月5日期间迟延交楼的违约责任，张红瑜要求珠江侨都公司支付该期间的延迟交楼违约金的请求符合合同约定，予以支持，但违约金应为每日按总房款的万分之五的标准计算且违约金总额应以总房款的5%为限。张红瑜要求违约金不以总房款的5%为限的请求，不符合合同约定，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2017年5月12日作出判决如下：一、珠江侨都公司在本判决生效之日起十日内，向张红瑜支付从2015年1月1日起至2016年6月5日止的延迟交楼违约金（每日按总房价款5829510元的万分之五的标准计算，总额以5829510元的5%为限）；二、驳回张红瑜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5672元，由珠江侨都公司负担。上述受理费已经由张红瑜预交，张红瑜同意由珠江侨都公司在履行本判决时将其应承担部分直接支付给张红瑜。经审查，一审法院查明事实并无不当，本院予以确认。本院认为：张红瑜与珠江侨都公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效，一审法院对此认定并无不当，本院予以维持。本案二审双方当事人的争议焦点是：珠江侨都公司应否承担涉案房屋逾期交楼的违约责任？根据涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》的约定，珠江侨都公司应于2014年12月31日将涉案房屋交付张红瑜使用。该合同第十二条约定的交房条件为：“该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。”虽然补充协议第4条对合同第十二条约定的内容作出调整，但并没有否定合同第十二条约定的交楼条件。珠江侨都公司直至2016年6月6日才领取《建设工程规划验收合格证》，应对该时间前的逾期交楼承担违约责任。一审判决对此认定正确，处理并无不当，本院予以维持。珠江侨都公司上诉称张红瑜收楼时间为2016年5月6日，与其在一审庭审中确认的时间不符，本院不予采信。珠江侨都公司主张涉案楼盘规划验收时间为2016年1月5日，但从其提供的《建设工程规划验收合格证》及《案件办结通知》可知，2016年1月5日为广州市规划局出具《建设工程规划验收合格证》的日期，珠江侨都公司尚需办妥补缴市政配套费、出具书面承诺、环境整改等手续，方能领取该合格证。因此，涉案楼盘至2016年6月6日才符合双方约定的交楼条件。因此，珠江侨都公司的该项上诉意见，本院不予采纳。关于珠江侨都公司逾期交楼是否因政府行为所致而应免责的问题。通过珠江侨都公司提供的政府会议纪要可知，案涉楼盘规划问题已在2010年发生，本案合同签订于2013年，珠江侨都公司在应预知的情况下，仍在与张红瑜签订的合同中对交楼时间作出明确具体约定，责任应由其自身承担。且，根据《案件办结通知》，案涉房屋未能通过规划验收也是因为珠江侨都公司未履行提供公建配套、补缴市政配套费、环境整改和出具承诺书等义务，因此，珠江侨都公司主张其逾期交楼是因政府行为所致而应免责，缺乏依据，一审法院不予采信，并无不当，本院予以维持。珠江侨都公司主张逾期交楼是因政府行为所致的事实在广州市海珠区人民法院（2015）穗海法生民初字第657号案件得到确认，与事实不符，本院不予采纳。综上所述，珠江侨都公司的上诉请求依据不足，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5672元，由广州珠江侨都房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘贤君审判员 韩志军审判员 刘 卉二〇一七年十月二十四日书记员 眭 翘 来自：