（2017）陕01民终12092号
裁判日期: 2017-10-24
公开日期: 2018-07-14
案件名称
张振东与张杰租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
陕西省西安市中级人民法院
所属地区
陕西省西安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张杰,张振东
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕01民终12092号上诉人（原审被告）：张杰，男。委托诉讼代理人：陈进，陕西池阳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张振东，男。委托诉讼代理人：宗雪，西安市莲湖区枣园法律服务所法律工作者。上诉人张杰因与被上诉人张振东租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2017)陕0113民初4745号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张杰及其委托诉讼代理人陈进、被上诉人张振东委托诉讼代理人宗雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张杰上诉请求：1、撤销一审判决第一、二项；2、驳回张振东的一审全部诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费用由张振东承担。事实和理由：1、2015年5月15日张杰与张振东就租赁合同一事，协商一致解除合同。张杰向张振东支付了25000元的租金和押金，张振东向张杰出具了一张《收条》。自此，张杰与张振东就租赁合同一事再无任何其他经济纠纷。张杰与张振东是在平等自愿，公平公正的原则下，解除双方的租赁合同，张杰不存在违约情形，不应向张振东承担20000元违约金。2、2015年4月13日张杰与张振东签订《补充协议》第4条约定，店面改造期间直至竣工，房租不算，另每日按照200元补助乙方（张振东），可计入下来房租中。可见店面拆墙改造期间的补助费已经因约定而转化为房租。2015年5月15日张杰与张振东在解除租赁合同时，张杰已经将所谓的拆墙改造期间的补助费作为房租退给张振东，因此不应重复向张振东支付拆墙改造期间的补助费2400元。3、张杰在租赁合同解除后，一直催促张振东取走店内存放的物品，张振东收到张杰短信置之不理，至今张振东的相关物品仍在张杰处保管，张杰为了保管这些物品租赁场地每月1000元。从2015年5月16日起至2017年5月16日，张杰共垫付租金24000元，因此张振东应向张杰返还保管费24000元。张振东辩称，一审正确，请求维持。张振东向一审法院起诉请求：解除张振东、张杰签订的《场地租赁合同》及《补充合同》；要求张杰支付2015年4月拆墙改造期间补助费6000元及赔偿2015年5月、6月、7月停业损失18000元；张杰承担违约责任，按《场地租赁合同》中的约定支付违约金60000元；张杰如数返还经营设备、用具等或照价赔偿27649.7元；张杰赔偿饮料店装修损失7674元、货损2828元；本案诉讼费由张杰承担。一审法院认定事实：2013年7月31日，张振东、张杰签订《场地租赁合同》，约定张杰将位于某大厦大厦负一层的位于甲方（张杰）经营的某快餐店西面主入口处的部分场地分租给乙方（张振东）。该场地占地面积约15平方米，具体位置经纬为从张杰经营的某快餐店西面主入口处到东边墙壁约6.5米长，南北2.2米宽的长方形封闭场地，场地的性质为商业，租赁期为5年，从2013年8月16日至2017年8月16日，租金为每月10000元。关于违约责任双方约定，若张杰在张振东没有违反本合同的情况下提前变更或终止合同，视为张杰违约，按该合同规定之年租金的50%作为违约金支付给张振东，若张振东拖欠租金10天以上，视为张振东违约，张杰有权警告张振东，如警告后张振东仍无正当理由不交纳应缴租金，张杰有权终止本合同，从张振东收回该合同场地。后双方又于2015年4月13日签订《补充协议》，约定店租改为每月5000元，三个月一付，张杰承诺改造后张振东继续经营，并为张振东在1-3个月内寻找接手人，如张杰无法兑现，张振东可自行转让，半年后双方再行商议；改造期间直至竣工，房租不算，每日按照200元补助张振东，可计入下来的房租中；预留通道放在南边，其最大宽度不得超过80公分，否则按协议追究违约方责任；张杰帮助协调两处杂物放置点。一处甲方负二楼，一处东边小门外，小门外储物柜放置点，设计安装由甲方负责。2015年4月29日西安华旗物业服务有限公司向张杰经营的罗家一品香张贴函称2015年4月28日张杰处员工恶意阻挡公共通道，造成负一层小吃城不能正常营业，并责令于2015年4月29日18点前打开公共通道将通道钥匙交由该物业公司保管。另外，2014年11月1日张振东向张杰交纳押金10000元及2015年4月19日向张杰交纳2015年4月25日至2015年7月25日租金15000元，张杰表示该收据的真实性认可。由于张杰和西安华旗物业服务有限公司存在矛盾，2015年4月28日张振东店面停止经营。2015年5月15日张振东向张杰出具收条一张载明：兹收到某快餐店张杰退回的饮料店交的房租和押金共计25000元整。此后，双方对2015年5月15日在退还房屋租金和押金后张振东店内设备物品的搬离存在分歧，后张杰将张振东店内物品自行搬离，并于2015年5月16日将房屋腾交第三方。庭审中，张振东、张杰对张振东店内设备物品的种类、数量表述不一，各执一词。张杰提交了目前其存放保管的物品清单，张振东表示认可。但同时认为该清单只是其店内的部分物品。另外，本案审理中，张振东放弃停业损失18000元、装修损失7674元及货物损失2828元的诉请。一审法院认为，张振东、张杰自愿签订《场地租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，对双方均具有约束力。在上述合同的履行中，由于张杰和第三方西安华旗物业服务有限公司产生矛盾，2015年4月28日张振东店面停止经营。双方于2015年5月15日由张杰向张振东退还房租和押金共计25000元整，张振东向张杰出具了收条，可见双方均以其行为表明不再履行该租赁合同及补充协议，双方对解除合同达成合意，故双方签订的《场地租赁合同》及《补充协议》应于2015年5月15日解除。因此，张振东请求判令解除双方签订的《场地租赁合同》及《补充协议》的诉请于法无据，不能成立。2015年4月13日双方在《补充协议》中约定改造期间直至竣工，房租不算，每日按照200元补助张振东，由于双方对店面改造施工的起止时间存在分歧，又未提供店面改造施工的起止时间的相关证据，结合双方《补充协议》的具体内容以及张振东向张杰交纳2015年4月25日至2015年7月25日的租金15000元的事实,可以认定店面改造施工的起止时间为2015年4月13日至2015年4月24日，故依据双方约定张杰需要向张振东支付该期间的补助费共计2400元。对于张杰辩称其在退还的房屋租金中包含该补助费的事实，缺乏证据证明，不予采信。关于张振东要求张杰返还经营设备、用具或照价赔偿27649.7元的请求，在双方签订的《场地租赁合同》及《补充协议》于2015年5月15日解除后，张杰并未存在妨碍张振东搬离设备物品的行为，张振东理应及时搬离设备物品向张杰腾交场地，为避免合同解除后损失扩大，张杰自行将张振东物品搬离并找寻地点存放，才将场地腾交第三方。对此，张振东存在过错。因双方并未对张振东店内物品进行清点，张振东、张杰对张振东店内设备物品的种类、数量表述不一，各执一词。结合上述事实，张振东应对其不及时搬离设备物品腾交场地的行为承担相应的责任。故应以张杰提交的目前其存放保管的物品清单所列物品由张杰予以返还。对于张振东要求张杰承担违约金60000元的请求，根据双方合同约定，若张杰在张振东没有违反本合同的情况下提前变更或终止合同，视为张杰违约，按本合同规定之年租金的50%作为违约金支付给张振东，本案中由于张杰与案外人发生纠纷使张振东无法继续经营导致双方合同提前终止，张杰应承担相应的违约责任。关于违约金的数额，双方约定为年租金的50%即30000元（《补充协议》约定调整年租金为60000元），但张杰表示该违约金约定较高，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第二十九条的规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。结合本案双方合同的实际履行、解除情况，以及对张振东主张造成设备物品实际损失的过错程度和公平原则，该违约金数额明显过高，故适当予以减少，由张杰向张振东支付违约金20000元为宜。另外，本案审理中，张振东放弃停业损失18000元、装修损失7674元及货物损失2828元的诉请，符合规定，予以准许。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百一十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第二十九条之规定，判决：一、被告张杰于本判决书生效之日起十日内支付原告张振东违约金20000元。二、被告张杰于本判决书生效之日起十日内支付原告张振东2015年4月13日至2015年4月24日拆墙改造期间的补助费2400元。如果被告未按照本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、被告张杰于本判决书生效之日起十日内返还原告相关物品（三开冰柜一台、小冰柜一台、橱柜一台、收款机一台、小水桶二个、小锅一个、小冰机一台、小平锅一个、平柜一台）。四、驳回原告张振东的其余诉讼请求。本案案件受理费2062元，由原告承担1000元，由被告承担1062元。因原告已预交，故被告应于本判决生效之日起十日内将其应承担的案件受理费直接给付原告。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院认定如下：一审判决查明事实属实。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”第一百零八条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”张振东、张杰自愿签订《场地租赁合同》及《补充协议》。在上述合同的履行中，由于张杰和第三方西安华旗物业服务有限公司产生矛盾，2015年4月28日张振东店面停止经营。双方于2015年5月15日由张杰向张振东退还房租和押金共计25000元整，张振东向张杰出具了收条，可见双方均以其行为表明不再履行该租赁合同及补充协议，故双方签订的《场地租赁合同》及《补充协议》应于2015年5月15日解除。根据双方合同约定，若张杰在张振东没有违反本合同的情况下提前变更或终止合同，视为张杰违约，按本合同规定之年租金的50%作为违约金支付给张振东。本案中由于张杰与案外人发生纠纷使张振东无法继续经营导致双方合同提前终止，张杰应承担相应的违约责任。一审结合本案双方合同的实际履行、解除情况以及对张振东主张造成设备物品实际损失的过错程度和公平原则，判决由张杰向张振东支付违约金20000元并无不当。2015年4月13日双方在《补充协议》中约定改造期间直至竣工，房租不算，每日按照200元补助张振东。故依据双方约定张杰需要向张振东支付该期间的补助费共计2400元。综上所述，张杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费387元由张杰负担。本判决为终审判决。审判长 陈平审判员 李刚审判员 李涛二〇一七年十月二十四日书记员 李艳 关注公众号“”