（2017）鄂28民终1776号
裁判日期: 2017-10-24
公开日期: 2017-12-12
案件名称
田继承、黄长文排除妨害纠纷二审民事判决书
法院
湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院
所属地区
湖北省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
田继承,黄长文,利川市创格尔房地产开发有限公司,利川市龙船调影视传媒有限责任公司,利川市文化体育新闻出版广电局
案由
排除妨害纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂28民终1776号上诉人（原审被告）：田继承，女，生于1976年8月22日，土家族，湖北省利川市人，“小乐园饭店”业主，住利川市。上诉人（原审被告）：黄长文，男，生于1942年10月1日，土家族，重庆市石柱县人，户籍地：重庆市石柱县，住址。系田继承父亲。二上诉人共同委托诉讼代理人（一般代理）：鲁诚，湖北联信律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人（一般代理）：：陈发瑞，湖北联信律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：利川市创格尔房地产开发有限公司，住所地：利川市土产小区6号楼五单元401号，组织机构代码56830928-9。法定代表人：周松林，系创格尔公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：袁绪达，湖北序达律师事务所律师。原审第三人：利川市龙船调影视传媒有限责任公司，住所地：利川市滨江路文化传媒大楼，组织机构代码：30984141-4。系原利川市电影发行放映公司。法定代表人：赵建宏，系该公司经理。委托诉讼代理人（特别授权）：胡建军，湖北宏济律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：孙辉，系该公司常务副经理。原审第三人：利川市文化体育新闻出版广电局，住所地：利川市文化传媒广场7楼，统一社会信用代码：114228020114715966。系原利川市广播电影电视局撤销后新组建机构。法定代表人：詹艳芬，系该局局长。委托诉讼代理人（特别授权）：周韬，湖北圣树律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：袁毅杰，系该局职工。上诉人田继承、黄长文因与被上诉人利川市创格尔房地产开发有限公司（以下简称创格尔房产公司）、原审第三人利川市龙船调影视传媒有限责任公司（以下简称龙船调公司）、利川市文化体育新闻出版广电局（以下简称文体广电局）排除妨害纠纷一案，不服湖北省利川市人民法院（2014）鄂利川民初字第00173号民事判决，向本院提起上诉，本院作出（2015）鄂恩施中民终字第00115号民事裁定，撤销一审判决，发回重审。利川市人民法院重审后作出（2015）鄂利川民初字第01957号民事判决，田继承、黄长文不服该判决，再次向本院提起上诉。本院于2017年8月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。田继承、黄长文上诉请求：撤销利川市人民法院（2015）鄂利川民初字第01957号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实及理由：一、一审法院在审理本案过程中程序严重违法，违法先予执行及调查取证，导致案件未审先结不可逆转的法律后果，上诉人因此遭受巨大的经济损失。二、一审法院认定事实错误，上诉人的租赁权合法存在，与电影公司的租赁关系仍在合法有效期内，一审错误地认定2014年1月1日租赁期届满，被上诉人主张排除妨害没有事实依据，并违反法律规定。三、上诉人有优先购买权。利川市创格尔房地产开发有限公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依法驳回上诉人的上诉请求。利川市文化体育新闻出版广电局答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。利川市龙船调影视传媒有限责任公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依法驳回上诉人的上诉请求。利川市创格尔房地产开发有限公司向一审法院起诉请求:请求人民法院判令被告立即停止对原告房地产的侵害，排除妨害，将房屋交付给原告。一审法院认定事实：利川市清江大道249号利川市新电影院大院内的土地7543㎡属国有土地，其上建设有新电影院综合大楼一栋、职工宿舍楼一栋、临清江大道门面房屋二排，其国有土地及房屋原来均登记在市电影公司名下，为市电影公司原办公、生产经营场所。黄长文从1988年开始租用市电影公司的房屋开办餐馆，并取名为“小乐园饭店”。2008年12月26日，被告黄长文与第三人市电影公司签订《小乐园租赁合同书》，该合同约定：黄长文租用市电影公司临清江大道的1至3号门面房屋三间及门店后的一二楼房屋，租期为2009年1月1日至2014年1月1日，年租金为人民币20000元，五年房租金100000元于签订合同时一次性付清。黄长文将租得的房屋交由儿媳田继承开办餐馆。为扩大经营规模，黄长文于2009年5月30日与市电影公司签订了一份《小乐园房屋租赁增补协议》，该协议约定：由黄长文自出资金在市电影公司院坝西侧加建一楼一底平房八间，市电影公司每年收取租金1000元，租金按每年10%递增，从2009年8月1日起执行，租期和条款与小乐园原房租合同衔接。该协议签订后，黄长文、田继承投入资金建成了一楼一底平房一栋，并对全部房屋进行了装饰装潢。2009年1月20日，市电影公司向黄长文借款30000元，由黄长文大儿媳张海红提供资金，市电影公司出具有借条一张，其上载明：“今借到张海红现金叁万元整，限定2009年3月15日归还，如到期不能归还，可抵小乐园房租费”，此笔借款逾期后未能偿还。在“小乐园”营业期间，市电影公司多次在此进餐，累计欠田继承生活费人民币32400元未给付。2010年11月，市广电局从利川市文体局接收了市电影公司的管理权。2011年，利川市人民政府启动市电影公司的改制工作并决定出售市电影公司的全部资产，将新电影院片区纳入旧城区改造项目。2012年12月，市电影公司迁入利川市传媒大楼办公和开展经营活动，原综合大楼开始空置。2013年3月11日，市电影公司给田继承开办的“小乐园”送达通知一份，其上载明：“根据主管部门的指示，市电影公司出租的所有门面和住房，到期后一律不再续租。凡是到期租房户请到市电影公司财务室来结清一切账务”，该通知由“小乐园”工作人员邱萍签收。同时，市电影公司也给黄长文发出了内容完全相同的通知。二被告在《小乐园租赁合同书》约定的房屋租期届满后，继续开办小乐园饭店，未将租赁房屋交还给市电影公司，未与市电影公司再续签房屋租赁合同书，也未到市电影公司结清账务。因旧城改造用地所需，2013年4月22日，利川市国土资源局请示利川市人民政府对新电影院片区国有建设用地使用权进行挂牌出让，同月24日，利川市人民政府批准了该请示。随后，利川市国土资源局发出了出让公告，决定出让利川市新电影院片区G（2013）05号7543㎡的国有建设用地使用权。出让公告载明：经利川市人民政府批准，利川市国土资源局委托利川市土地储备交易中心以公开挂牌方式出让G（2013）05号利川市新电影院片区地块的国有建设用地使用权，规划用途为商业金融用地、居住用地，挂牌起价为3200万元；土地使用条件及相关要求为，该地块属旧城改造项目，按照土地现状出让，地块内建构筑物拆迁补偿由竞得人负责；竞得人应依据《国有土地使用权出让合同》的约定进行开发建设。公告发出后，创格尔房产公司报名竞买，以3200万元的出让价格竞买成功，取得了新电影院片区7543㎡的国有建设用地使用权。2013年5月23日，双方签订《成交确认书》。2013年6月15日，创格尔房产公司与利川市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，该合同约定：利川市国土资源局于2013年6月15日将利川市新电影院片区内国有土地7543㎡作价3200万元出让给创格尔房产公司，由该公司用于非工业项目建设，利川市国土资源局于2013年6月30日前将出让地块按现状交付给市创格尔房产公司。随后，市广电局、国土资源局共同将新电影院片区的国有土地7543㎡及该土地上的建筑物（含二被告使用原电影公司的房屋在内）交付给创格尔房产公司，由创格尔房产公司负责拆除；2013年10月10日，利川市新电影院片区7543㎡的国有土地依法登记在原告创格尔公司名下，并办理了《国有土地使用权证书》。2013年10月下旬，原告创格尔房产公司开始动用机械设施拆除原新电影院综合楼，后小乐园饭店停业。因二被告拒绝腾空并交出房屋，原告于2014年1月5日湖北省利川市人民法院提起诉讼。2014年5月13日，本案先予执行终结，二被告所占原属市电影公司的门面房屋及其他房屋均已交原告，原告已组织人员拆除完毕。一审法院认为：建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用、收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施；建设用地使用权发生转让，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分；无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。本案原告创格尔房产公司按照利川市土地储备交易中心发布的“利川市G(2013)03至11号地块国有建设用地使用权出让挂牌文件”要求，通过公开竞买方式有偿取得利川市新电影院片区7543㎡的国有建设用地使用权，并于2013年10月10日依法取得《国有土地使用权证书》，该证书明确载明土体使用权人为利川市创格尔房地产开发有限公司，地类(用途)为商住，故原告具有请求排除妨害的主体资格。同时挂牌文件明确利川市新电影院片区地块属于旧城改造项目，按照土地现状出让，地块内的建构筑物拆迁补偿由竞得人负责；原告取得该土地的使用权旨在拆除旧房改建新房，其对建设用地使用权的行使必然表现为将土地上原有房屋拆除，而被告田继承、黄长文所使用的房屋也包括其中。2008年12月26日，市电影公司与被告黄长文签订《“小乐园”租赁合同书》确定其租赁期为2009年1月1日至2014年1月1日，双方虽于2009年5月30日签订《“小乐园”房屋租赁增补协议》，但租期仍未改变。2013年3月，市电影公司以通知形式告知被告房屋期满不再续租，双方租赁关系在租期届满时解除，承租人应当返还租赁物。被告田继承、黄长文在其房屋租赁期限届满后继续占用已交付原告拆除的房屋，阻碍了原告用益物权的行使，原告有权依法请求排除妨害。被告田继承、黄长文所主张的房屋装饰装潢损失、新建房屋及设施损失、营业收入损失等问题，属另一法律关系，已告知被告田继承、黄长文可另行起诉主张其权利。第三人龙船调公司、文体广电局与案件处理结果没有法律上的利害关系。依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第一百三十五条、第一百三十九条、第一百四十六条之规定，判决：被告黄长文、田继承腾空并迁出原租赁利川市电影发行放映公司清江大道249号1-3号门面房屋及其他房屋内的全部物品，将该房屋交付给原告创格尔房产公司（已执行完毕）。案件受理费80元，由被告田继承、黄长文承担。二审诉讼中，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，我国《物权法》第三十五条规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”根据该规定，有权提起排除妨害之诉的主体应当是该物权的权利人。本案所涉物权为建设用地使用权，根据我国《物权法》第一百三十七条、一百四十六条规定，设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及附属设施一并处分。从本案审理查明的事实看，2013年6月15日，创格尔房产公司与利川市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，利川市国土资源局将利川市新电影院片区内国有土地7543m2以3200万元的价格出让给创格尔房产公司，由该公司用于非工业项目建设，利川市国土资源局于2013年6月30日前将该出让地块按现状交付给创格尔房产公司。2013年10月10日，该地块依法登记在创格尔房产公司名下，并办理了《国有土地使用权证书》。为证实附着于该出让地块上的建筑物、构筑物的交付情况及清除主体，一审法院在审理本案期间，曾分别函询利川市土地储备交易中心及原利川市广播电视局。2014年10月26日，利川市土地储备交易中心函复称：“根据市广电局设定条件，我中心按程序对该地块进行公开出让，土地由利川市创格尔房地产开发有限公司取得，该公司与28户住户达成拆迁安置协议，该地块已形成完全净地，于2013年6月15日签订《国有建设用地使用权出让合同》，土地完全交付，区域内原办公用房、职工宿舍、门面房等建构筑物同时一并交付利川市创格尔房地产开发有限公司，由该公司负责拆除。”同年11月5日原利川市广播电影电视局回函：“根据市政府机构编制调整的要求，我局于2010年11月从文体局接收了利川市电影公司的管理权。2011年，根据省文改领导小组要求，市政府启动电影公司转企改制工作，同时决定，以出售电影公司资产的方式筹集改制资金。2013年2月，我局根据市政府决定，对国土资源局出售利川市电影公司房地产提出了条件，其中第二条明确提出：电影公司地块上的建筑由受买方负责拆迁，即明确表示，该地块上的建筑物交付受让方。”以上事实表明，自2013年10月10日起，创格尔房产公司不仅取得案涉地块的国有土地使用权，同时取得附着于该地块上的建筑物及构筑物的所有权，根据前述物权法的相关规定，创格尔房产公司有权就该土地提起排除妨害之诉。上诉人田继承、黄长文经营的“小乐园”系租用原电影公司房屋开办，“小乐园”租赁合同书载明租期五年，至2014年1月1日届满。上诉人田继承、黄长文认为，原电影公司因欠其餐饮费，该公司经理孙辉已签字同意用该笔欠款抵扣其续租租金，实际租赁期限至2017年届满。但从2013年3月11日电影公司给“小乐园”发送的通知来看，该公司并不同意当租赁期限届满后再将该房屋续租给上诉人田继承、黄长文。结合利川市广电局、利川市土地储备交易中心给一审法院的回函来看，利川市广电局于2010年取得电影公司的管理权后，并未与上诉人田继承、黄长文达成续租协议，也不认可原电影公司经理孙辉的证明意见，该局交付创格尔房产公司的原电影公司的房屋中有关上诉人田继承、黄长文原租用的房屋并无因租赁合同产生的债务负担，创格尔房产公司与28户住户达成拆迁安置协议后，该地块已形成完全净地，可以随时拆除。根据合同相对性原则，不论上诉人田继承、黄长文与原电影公司的续租协议是否成立、有效，其基于合同享有的债权请求权均应向相对人电影公司提出，对创格尔公司则不发生效力。由此可见，创格尔房产公司取得案涉地块国有土地使用权及附着房屋的实际所有权后，上诉人田继承、黄长文继续占有其原租用的电影公司的房屋构成无权占有，依法应予返还。上诉人田继承、黄长文继续占用原租用房屋，影响了创格尔公司对受让地块的整体开发和利用，应当予以排除。据此，一审法院支持创格尔房产公司排除妨害的诉讼请求正确，本院予以维持。上诉人田继承、黄长文主张的房屋装潢损失、新建房屋及设施损失、营业收入损失，以及二审中提出的优先购买权等问题属于另一法律关系，非本案审理范围，田继承、黄长文可另行起诉主张权利。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人田继承、黄长文负担。本判决为终审判决。审判长 刘开平审判员 段 斌审判员 覃恩洲二〇一七年十月二十四日书记员 谭学胜 更多数据：