（2017）鄂0202民初1088号

裁判日期: 2017-10-24

公开日期: 2017-11-01

案件名称

朱星星与黄石曼晶酒店管理有限公司、湖北联创房地产开发有限公司合同纠纷一审民事判决书

法院

黄石市黄石港区人民法院

所属地区

黄石市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

朱星星,黄石曼晶酒店管理有限公司,湖北联创房地产开发有限公司

案由

合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国担保法》：第十九条

全文

湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0202民初1088号原告：朱星星（曾用名：朱靖），大冶市安监局职工，居民。被告：黄石曼晶酒店管理有限公司，住所地黄石市黄石港区湖滨大道138号。法定代表人：詹右铭，该公司董事长。被告：湖北联创房地产开发有限公司，住所地黄石湖滨大道138号。法定代表人：詹右铭，该公司董事长。二被告共同委托诉讼代理人：张苗，湖北元申律师事务所律师。原告朱星星与被告黄石曼晶酒店管理有限公司、湖北联创房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱星星、被告黄石曼晶酒店管理有限公司及被告湖北联创房地产开发有限公司的共同委托诉讼代理人张苗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱星星向本院提出诉讼请求：1、判令二被告向原告支付所欠租金190270.01元，逾期应付租金利息112992元；2、判令诉讼费由二被告承担。事实和理由：根据2010年3月10日原告与被告湖北联创房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同补充协议》以及2010年8月31日原告与被告黄石曼晶酒店管理有限公司、湖北联创房地产开发有限公司签订的《产权式酒店委托经营合同》约定，被告应将原告委托其经营的物业资产金额人民币48万元的10%作为年租金按季度支付给原告。然而，被告违反合同约定，长期拖欠原告租金。2014年1月26日以后，被告没有再继续支付原告房屋租金，同时于2015年4月30日单方发公告解除委托经营合同。根据《产权式酒店委托经营合同》约定，在委托经营期内，被告若逾期一个月支付租金，除应继续支付原告租金外，每逾期一天还应按当季度应付租金的千分之八支付逾期利息，原告有权解除合同，并要求被告赔偿损失。2015年4月30日，被告单方公告解除业主委托经营黄石曼晶酒店《产权酒店委托经营合同》，所欠租金由黄石曼晶酒店管理有限公司和湖北联创房地产开发有限公司承担。2015年9月11日，被告同意按原合同把双方账目清算至2015年5月1日止，但至今为止，被告分文未付。因此，原告诉诸法院，望判如所请。被告黄石曼晶酒店管理有限公司、湖北联创房地产开发有限公司辩称，1、欠租金的事实客观存在，在计算基数上，应当以实际支付房款的金额作为计算依据；根据公平公正原则，实际支付了多少房款享有多少权利；2、实际付款金额不包括所谓租金抵扣，因为这两项是不同的法律关系，实际付款是商品房买卖合同，租金对应的是委托经营合同，不存在互相抵扣的问题；3、违约金合同约定过高，请求法院予以调整。原告围绕诉讼请求依法提交了证据。二被告在本院规定的举证期限内未提交任何证据材料。本院组织被告进行了质证。对被告无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交的购房合同备案证明、商品房买卖合同、承诺书、曼晶酒店收益发放表系原件或与原件核对无异，能够相互印证证明本案的事实，本院予以确认；2、原告提交的2015年9月12日业主与詹佑铭会谈意见、回购合同与本案不具有关联性，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年3月10日，原告及其女儿徐子涵（即买受人）与被告湖北联创房地产开发有限公司（即出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，该合同约定：买受人以人民币473000元的价格购买位于曼晶酒店第1幢12单元1201-1号房屋一套；买受人于购房当日支付首期款人民币243000元，余款230000元办理银行按揭。2010年3月18日，原告向被告湖北联创房地产开发有限公司支付了购房首付款人民币243000元，剩余购房尾款至今未付清。2010年8月31日，原告（甲方）与被告黄石曼晶酒店管理有限公司（乙方）、湖北联创房地产开发有限公司（丙方）共同签订一份《产权酒店委托经营合同》，各方在合同中约定：甲方将购买的商品房即位于黄石市湖滨大道138号、房号1201-1号房屋一套委托给乙方用于酒店经营；委托经营期限十年，从2010年3月18日起至2020年3月17日止，于每季度第一个月底向甲方支付当季度租金；乙方将甲方委托经营的资产金额人民币48万元的10%作为每年的租金回报给甲方；委托经营期内，不管乙方经营情况如何，乙方均须按本合同约定每年固定向甲方支付其购买该房屋资产金额10%的年回报；丙方以曼晶酒店一至六楼物业及其经营收益作为担保物，为甲方租金回报及回购提供担保；任何一方均不得单方修改或者解除本合同，否则视为违约；在委托经营期内，乙方若逾期一个月支付甲方租金，除应付甲方的租金外，每逾期一天，乙方按当季度应付租金的千分之八支付逾期利息给甲方；本合同的变更、解除和终止，需三方签订书面协议，否则无效。合同履行过程中，被告黄石曼晶酒店管理有限公司于2010年3月18日至2014年1月26日期间向原告支付租金共计人民币83313.22元。此后，被告黄石曼晶酒店管理有限公司再未向原告支付租金。2015年3月16日，被告黄石曼晶酒店管理有限公司向原告出具了一份《承诺书》，主要内容为：截止至2014年12月份所欠业主收益于2015年4月20日之前全部付清，如未全部付清，同意业主退房要求及付清以前收益，并解除合同。但被告黄石曼晶酒店管理有限公司一直未按约支付拖欠的租金。本院认为，原告与被告黄石曼晶酒店管理有限公司、湖北联创房地产开发有限公司于2010年8月31日签订的《产权酒店委托经营合同》系各方当事人真实意思表示，其主要内容没有违反法律、行政法规的效力性禁止规定，应为有效并生效。原告按约将房屋交付被告黄石曼晶酒店管理有限公司经营使用后，被告黄石曼晶酒店管理有限公司亦应按约履行支付租金的合同义务。现被告黄石曼晶酒店管理有限公司逾期支付租金已构成违约，应当承担继续履行合同义务的责任。关于被告拖欠租金的数额：在庭审过程中，被告辩称原告未支付全部购房款，房屋租金应按原告实际支付的购房款金额计算，而不是按合同约定的房屋资产金额计算。根据庭审查明的事实，原告与被告湖北联创房地产开发有限公司在《商品房买卖合同补充协议》中约定，原告所购房屋总值为480000元，按此金额计算收益。同时，原告与二被告签订的《产权酒店委托经营合同》又约定，被告黄石曼晶酒店管理有限公司将原告委托经营资产金额480000元的10%作为每年的租金回报给原告，委托经营期内，不管被告黄石曼晶酒店管理有限公司经营情况如何，被告黄石曼晶酒店管理有限公司均须按本合同约定每年固定向原告支付其购买该房屋资产金额10%的年回报。上述约定表明被告黄石曼晶酒店管理有限公司同意按原告购买房屋资产金额480000元的10%即48000元向原告支付年租金。同时，本案系房屋租赁合同纠纷案，不是房屋买卖合同纠纷案，被告湖北联创房地产开发有限公司认为原告没有按约交付购房尾款，可以通过诉讼方式另行向原告主张支付购房尾款及损失权利。故本院对被告的该项辩称意见不予支持。从2010年3月18日起至2015年4月30日止，被告黄石曼晶酒店管理有限公司应向原告支付租金为245733.33元（480000元×10%÷12个月×61个月零13天），减去被告黄石曼晶酒店管理有限公司已向原告支付的租金83313.22元，被告黄石曼晶酒店管理有限公司还应向原告支付租金162420.11元（245733.33元-83313.22元）。关于违约金的数额：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。结合本案，被告黄石曼晶酒店管理有限公司给原告造成的最直接经济损失，就是该房屋的租金收益。因此，本院酌定被告黄石曼晶酒店管理有限公司应支付的违约金为人民币48726元。关于被告湖北联创房地产开发有限公司是否应承担连带责任的问题：根据《产权酒店委托经营合同》的约定，被告湖北联创房地产开发有限公司以曼晶酒店一至六楼物业及其经营收益作为担保物，为原告的租金回报及回购提供担保。在合同履行过程中，原、被告并未就曼晶酒店一至六楼物业办理抵押物登记，亦未将经营收益出质。因此，被告湖北联创房地产开发有限公司在《产权酒店委托经营合同》中担保人一栏盖章的行为系向原告提供保证担保。根据《中华人民共和国担保法》第十九条规定，“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任”。故被告湖北联创房地产开发有限公司应对被告黄石曼晶酒店管理有限公司拖欠的房屋租金承担连带给付责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国担保法》第十九条之规定，判决如下：一、被告黄石曼晶酒店管理有限公司、被告湖北联创房地产开发有限公司于本判决生效后五日内连带给付原告朱星星租金人民币162420.11元及违约金人民币48726元。二、驳回原告朱星星的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5848元，由原告朱星星负担1776元；由被告黄石曼晶酒店管理有限公司、被告湖北联创房地产开发有限公司连带负担4072元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审　判　长　　田　田人民陪审员　　杜惠英人民陪审员　　傅靖宏二?一七年十月二十四日法官助理代雯莉书记员柯妍 更多数据：