（2017）鄂12民终360号
裁判日期: 2017-10-24
公开日期: 2017-12-17
案件名称
湖北科隆置业有限公司、李曼辉商品房预约合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省咸宁市中级人民法院
所属地区
湖北省咸宁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
湖北科隆置业有限公司,李曼辉
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂12民终360号上诉人（原审被告）：湖北科隆置业有限公司，住所地湖北省咸宁市温泉体育路238号。法定代表人：黎十全，该公司总经理。委托诉讼代理人：黎琼楼，湖北海舟律师事务所律师。委托诉讼代理人：芦琳，湖北海舟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李曼辉，女，1987年4月15日出生，汉族，住湖北省通城县。委托诉讼代理人：刘定斌，湖北乾兴律师事务所律师。上诉人湖北科隆置业有限公司（以下简称科隆公司）因与被上诉人李曼辉商品房预约合同纠纷一案，不服湖北省通城县人民法院（2016）鄂1222民初1420号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。科隆公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或者中止审理；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.《福田豪苑VIP会员资格证明书》的签订是本案双方当事人的真实意思表示，根据相关法律规定，购房者购买商品房时应注意审查《土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》上的单位名称与出卖人的关系，建设用地的用途、使用年限及来源。如果是划拨用地、军用土地及集体土地，必须改变土地使用的性质、用途，办理相应的审批手续和变更登记手续。但李曼辉作为实际购房者在签订《福田豪苑VIP会员资格证明书》时，未尽一定的审核义务，即便《福田豪苑VIP会员资格证明书》系商品房预售合同，因科隆公司未取得商品房预售许可证导致合同无效，而李曼辉同样未尽合理的审查义务，因对损害的发生按过错比例承担相应的责任。一审判决科隆公司承担全部损失有失公平，系事实认定错误引发的法律适用错误。2.《福田豪苑VIP会员资格证明书》不是科隆公司签订的，该证明书上加盖的公章是否为科隆公司的公章，科隆公司已向公安部门报案。2017年6月19日，咸宁市公安局温泉分局已立案侦查，本案应当中止审理。李曼辉辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，本案不应中止审理，一审判决应当予以维持。李曼辉向一审法院起诉请求：1.依法判令被告返还原告人民币50000元，并赔偿原告已付款一倍的损失，如不能赔偿已付款一倍损失，应按贷款利率支付利息；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定，2013年3月，李曼辉欲购买科隆公司开发的“福田豪苑”的房屋，向科隆公司提交了《福田豪苑VIP会员申请》，3月2日科隆公司向李曼辉出具《福田豪苑VIP会员资格证明书》。“兹证明李曼辉女士，已向我司提交的《福田豪苑VIP会员申请》并获批准，如在福田豪苑项目开盘当日购买推出住宅单位物业，凭本VIP会员资格证明书、付款书据及本人身份证可享受相应购房优惠。湖北科隆置业有限公司2013年3月2日”，同时该《证明书》说明“1、开盘前集中办理VIP会员申请；每份资格证明仅限购一套住宅。2、申请人需填写VIP会员申请单，并缴纳人民币伍万元意向金获得开盘优惠认购资格，并获得优先选房权利。对应购房诚意金获得优惠明细：a)收取诚意金人民币壹万元整（￥10000.00元），可享受1万元抵2万元优惠，确定意向房号为；b)收取诚意金人民币伍万元整（￥50000.00元），可享受伍万抵陆万元优惠，确定意向房号为C-904，优惠后单价为2532元╱㎡，总价约331919元（建筑面积最终以房产部门测量为准）。c)开盘当日一次性付款可再享受9.8折”等等。该《证明书》加盖“湖北科隆置业有限公司福田工程项目部”印章，同日，该公司项目部财务收取了李曼辉诚意金50000元，并向其出具了收款收据。后因科隆公司开发的“福田豪苑”未能取得商品房预售许可证明，无法对外出售，李曼辉遂于2016年9月5日提起诉讼。一审法院认为，李曼辉为购房取得了科隆公司《福田豪苑VIP会员资格证明书》（下称《证明书》），该《证明书》即为购房合同意义上的认购书，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，“商品房的认购、订购、预定具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，但该《证明书》尽管对预购房屋的坐落房号、面积、单价、总价等条款作了约定，并交付了“诚意金”50000元，但对房屋交付、违约责任、物业管理等未有约定，故形式上该《证明书》系为商品房预约合同，非商品房买卖合同，是商品房买卖合同的从合同，而不是主合同，与主合同是从属关系，其约定收取的“诚意金”为部分购房款，而不是定金，不适用“双倍返还”的定金法则。但《证明书》是双方当事人真实意思表示，因科隆公司开发房屋至今未取得商品房预售许可，导致商品房预售合同未能订立，科隆公司的行为有违诚实信用原则，对李曼辉造成的损失应适当予以赔偿。根据《中华人民共和国合同法》第三十三条、第四十二条、第四十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，判决：限被告湖北科隆置业有限公司在本判决生效后十日内返还原告李曼辉“诚意金”人民币50000元，并赔偿原告损失（其损失计算以50000元为本金按银行同期贷款利率计算利息，从2013年3月2日起至偿还之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1250元，由被告湖北科隆置业有限公司承担。二审中，上诉人科隆公司提交了咸宁市公安局温泉分局的立案告知书一份，拟证明本案需等待公安机关的处理结果来确定《福田豪苑VIP会员资格证明书》的效力，本案应当中止审理。经质证，被上诉人对该份证据的真实性没有异议，对证明目的有异议，认为该份证据与本案没有关联性。本院认为，虽然被上诉人对上诉人提交的证据的真实性没有异议，但该份证据是否能达到其证明目的，本院将结合案件事实综合评判分析。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审认定的事实属实，本院继续予以确认。本院认为，一、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”根据上述法律规定，2013年3月2日，李曼辉取得的《福田豪苑VIP会员资格证明书》（以下简称证明书）并不是商品房买卖合同，而是本案双方当事人为将来签订商品房预售合同达成的意向，属于商品房预约合同。而从该证明书载明“凭本VIP会员资格证明书、付款书据及本人身份证件可享受相应购房优惠”的内容可以看出，李曼辉取得该证明书的目的是购房时能享受相应的优惠。由于科隆公司未取得商品房预售许可证，导致双方未能签订商品房预售合同，李曼辉取得证明书的目的无法实现，一审判决据此认定科隆公司应给予李曼辉适当的赔偿并无不当，本院继续予以确认。科隆公司提出李曼辉取得证明书时未尽审查义务，对损害的发生亦存在过错，没有事实和法律依据。该上诉理由不能成立，本院不予支持。二、《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第一条规定：“同一公民、法人或其他经济组织因不同的法律事实，分别涉及经济纠纷和经济犯罪嫌疑的，经济纠纷案件和经济犯罪嫌疑案件应当分开审理。”第十条规定：“人民法院在审理经济纠纷案件中，发现与本案有牵连，但与本案不是同一法律关系的经济犯罪嫌疑线索、材料，应将犯罪嫌疑线索、材料移送有关公安机关或检察机关查处，经济纠纷案件继续审理。”本案二审过程中，何文九等人因涉嫌伪造公章犯罪被刑事立案侦查，虽与本案有牵连，但本案系商品房预约合同纠纷，该纠纷因科隆公司未取得商品房预售许可证，导致商品房预售合同无法签订而引起。因此，不论何文九等人涉嫌伪造公章犯罪是否成立，均不影响本案关于李曼辉与科隆公司之间因商品房预约合同形成的债权债务关系的认定。据此，本案应当继续审理。综上所述，上诉人科隆公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1250元，由上诉人湖北科隆置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王洪斌审判员 侯欣芳审判员 夏昌筠二〇一七年十月二十四日书记员 李慧鑫附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 关注公众号“”