（2017）琼0271民初4246号

裁判日期: 2017-10-24

公开日期: 2018-08-30

案件名称

张丹丹与胡海山、吴晓清等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

三亚市城郊人民法院

所属地区

三亚市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张丹丹,胡海山,吴晓清,三亚海屿土石方工程有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十五条，第一百四十四条

全文

海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2017）琼0271民初4246号原告：张丹丹，女，1981年1月10日出生（公民身份号码：×××），汉族，住址：黑龙江省集贤县。委托诉讼代理人：孙润楠、戚云霞，海南邦威律师事务所律师。被告：胡海山，男，1965年12月7日出生（公民身份号码：×××），汉族，住址：海南省三亚市。被告：吴晓清，女，1967年2月10日出生（公民身份号码：×××），汉族，住址：三亚市。被告：三亚海屿土石方工程有限公司，住所地：三亚市临春河路97号(海屿宾馆）。法定代表人：胡海山，公司董事长。原告张丹丹诉被告胡海山、吴晓清、三亚海屿土石方工程有限公司（以下简称海屿公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月27日受理后，依法适用普通程序，由审判员李东波担任审判长，与人民陪审员符永华、谭建成组成合议庭，于2017年10月23日公开开庭进行了审理。原告张丹丹的委托诉讼代理人孙润楠、戚云霞到庭参加了诉讼，被告胡海山、吴晓清、海屿公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张丹丹向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2007年8月1日签订的《房屋购买协议书》无效；2.判令被告海屿公司向原告返还购房款224400元及利息（利息自2007年8月1日计算至被告履行完毕之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；3.被告胡海山、吴晓清对上述债务承担连带清偿责任；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2007年8月1日签订《房屋购买协议书》，双方约定被告将位于××沟房出售给原告，房屋总价款224400元。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。交房后原告开始对该房屋进行装修并入住，但该房屋于2015年6月17日被三亚市综合执法局以违建为由拆除。根据《合同法》第五十二条第五项之规定，原被告双方签订的《房屋购买协议书》，应属无效合同。根据法律规定，被告依据该无效合同取得的购房款224400元，应返还给原告并赔偿原告因此受到的损失。原告多次与被告协商，但被告均予以拒绝。原告现依据有关法律规定提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。被告胡海山、吴晓清、海屿公司未出庭参加诉讼，也未作书面陈述意见。原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.《房屋购买协议书》，证明原告与被告签订《房屋购买协议书》，原告以224400元价格购买被告位于××沟房的房屋；2.《收据》，证明原告向被告支付全部购房款224400元；3.户口簿、授权委托书，证明张文江系张丹丹父亲，张文江受张丹丹委托代为办理购房事宜。原告提交的《房屋购买协议书》、《收据》，有原件核对，形式、内容真实关联，由吴晓清签字后出具，故对原告提交的上述二份证据，本院予以采信；对户口簿、授权委托书，有原件核对，且张文江本人出庭作证，本院予以采信。对原告与吴晓清签订《房屋购买协议书》，并支付了购房款224400元的事实，本院予以确认。为查明案件事实，本院调取了（2015）城民一初字第5198号民事判决书，原告对该份判决书的真实性无异议。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：胡海山与吴晓清系夫妻关系。海屿公司系有限责任公司，于2008年4月1日成立，股东分别为胡海山、吴欢欢，注册资金300000元，胡海山出资290000元。涉案的海屿花园小区房屋位于三亚市××区上、下抱坡村师部农场附近。2008年1月25日，被告海屿公司与案外人李某签订了一份《建设工程施工合同》，约定由李某承建涉案海屿花园小区。2007年8月1日，吴晓清与原告签订了一份《房屋购买协议书》，约定吴晓清将涉案海屿花园小区16栋504房出卖给原告，《房屋购买协议书》上加盖了胡海山私刻的”三亚警备区农场海屿花园小区”公章。2010年12月1日，吴晓清向原告出具《收据》一张，写明收取原告购房款224400元。原告支付上述购房款后，对涉案房屋进行了装修入住。胡海山、吴晓清在海屿花园小区对外销售中，收受了众多购房人的款项，但并未存入海屿公司账户。2015年6月11日，三亚市综合执法局以违建为由拆除了包含涉案房屋在内的海屿花园小区。原告在购买涉案房屋时，并未审核土地来源性质、房屋是否办理规划报建、是否取得预售许可等信息。本院认为，本案的争议焦点为：1、原告诉求三被告偿还购房款224400元及利息是否应得到支持；2、涉诉被告各自应承担何种责任。关于原告诉求被告偿还购房款224400元是否应得到支持的问题。涉诉海屿花园小区的房屋系海屿公司开发建设，应认定海屿公司是该小区房屋的出卖人。涉案房屋因违建，已被政府部门拆除，没有证据证明海屿花园小区系合法建筑和取得对外销售行政许可，故涉诉的《房屋购买协议书》违反法律法规的强制性规定，应认定无效。原告请求确认涉诉《房屋购买协议书》无效，有事实根据和法律依据，应予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:”合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”。本案中，海屿公司未按法律规定履行规划报建审批手续，对合同无效的后果应承担主要过错责任，原告在双方房屋买卖法律关系成立的过程中未尽到必要的审慎注意义务，审核土地来源性质、房屋是否办理规划报建、是否取得预售许可等信息，对合同无效亦存在过错。双方均有过错，应当各自承担相应的责任，依照双方的过错大小，本院认定海屿公司对合同无效的后果承担70%的责任，原告承担30%的责任。故此，对原告已经支付的购房款，海屿公司应返还157080元（224400元×70%），剩余67320元（224400元×30%）的购房款损失，由原告自行承担。故对原告诉求海屿公司返还购房款超出157080元的部分，本院不予支持。至于利息问题，该部分是购房款产生的孳息，因涉案房屋已实际交付，且原告也已入住涉案房屋，该部分损失不高于原告使用涉案房屋所得收益，故对原告关于请求海屿公司赔偿利息损失的主张，本院不予支持。关于涉诉被告各自应承担何种责任的问题。海屿公司是涉诉海屿小区房屋的开发人，其与原告签订的《房屋购买协议书》无效，依法应承担返还购房款责任。胡海山、吴晓清在海屿花园小区对外销售中，收受了众多购房人的款项，但并未存入海屿公司账户，可以认定海屿公司为胡海山开设的其家庭共同经营的公司，胡海山、吴晓清与海屿公司存在人格混同的情形，胡海山、吴晓清对返还购房款应承担连带责任。胡海山、吴晓清、海屿公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃其抗辩权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告张丹丹与被告吴晓清于2007年8月1日签订的《房屋购买协议书》无效；二、被告三亚海屿土石方工程有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告张丹丹返还购房款157080元;三、被告胡海山、吴晓清对上述债务承担连带清偿责任；四、驳回原告张丹丹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4666元（原告已预交），由被告三亚海屿土石方工程有限公司、胡海山、吴晓清连带承担3300元，原告承担1366元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审　判　长　　李东波人民陪审员　　谭建成人民陪审员　　符永华二〇一七年十月二十四日书　记　员　　李军全附法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。搜索“”