（2017）鲁02民终7765号
裁判日期: 2017-10-24
公开日期: 2017-12-11
案件名称
高顺利、北京市均豪物业管理股份有限公司青岛开发区分公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省青岛市中级人民法院
所属地区
山东省青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
高顺利,北京市均豪物业管理股份有限公司青岛开发区分公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁02民终7765号上诉人（原审被告）：高顺利。被上诉人（原审原告）：北京市均豪物业管理股份有限公司青岛开发区分公司。负责人：于庆新，总经理。委托诉讼代理人：张洪顺，男，北京市均豪物业管理股份有限公司青岛开发区分公司员工。委托诉讼代理人：谢昌，男，北京市均豪物业管理股份有限公司青岛开发区分公司员工。上诉人高顺利因与被上诉人北京市均豪物业管理股份有限公司青岛开发区分公司（以下简称均豪物业）物业服务合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2017）鲁0281民初1234号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月1日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人高顺利到庭参加诉讼,被上诉人均豪物业的委托诉讼代理人张洪顺、谢昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高顺利上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回均豪物业的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用均豪物业承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。一审判决认可高顺利提交的证明均豪物业违反物业服务合同约定的证据，但以“物业管理服务行业作为一个服务行业，现实生活中存在服务质量不达标或不完善的现象”，忽略了均豪物业违约的事实，且将均豪物业脏乱差的原因归咎于高顺利未及时缴纳物业费，与事实不符。高顺利于2014年收房时已缴纳2014年6月20日至2014年12月20日物业服务费用，在此期间均豪物业未能按照合同约定提供物业服务，致青岛风景小区物业形同虚设。均豪物业的行为严重侵害了高顺利应享有的物业服务合同权利，高顺利有权拒巨绝支付相应物业费。二、原判决有失公允。原判决在认定均豪物业违反物业服务合同约定的情况下，仍判高顺利支付物业费，是不公平的。2014年12月20日之前，高顺利已足额交纳了物业费，但没有享受到应有的物业服务。在高顺利多次要求均豪物业整改，但均豪物业无动于衷的情形下，仍判决高顺利支付物业费，有违合同法平等、公平、诚信的基本原则。均豪物业答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。物业费收取是为了维护小区的正常运转，对于高顺利提出的物业服务瑕疵，可能因为单一的时间来反映物业服务质量而不交物业费，物业公司承担的压力很大，而且小区遗留问题很多，包括水电、公摊、垃圾清运全部没有收取，业主不交物业费用导致物业公司不能正常运转，损害了其他缴费业主的合法权益。而且因前期开发商遗留的问题我们在逐步得到解决，我们的服务质量逐步提升的。请求二审在维持原判的基础上按照合同约定支付违约金。均豪物业向一审法院起诉请求：请求判令高顺利支付物业服务费2567.97元、违约金385.2元，共计2953.17元，本案诉讼费由高顺利承担。一审法院查明事实如下：2014年7月8日，均豪物业与高顺利签订了青岛星城前期物业管理服务协议，第八条约定住宅物业费为建筑面积1.2元/月·平方米。第十条约定业户由于各种原因未能按时交纳有关费用，物业公司将及时提醒，希望您能及时补交。如超过一个月，除交纳所欠的有关费用外，每拖欠一日需补交应交费总额0.5%的违约金。均豪物业是胶州市李哥庄的青岛风景（青岛星城）小区的物业服务公司，高顺利是胶州市李哥庄的青岛风景（青岛星城）小区的业主。2014年7月8日，高顺利交纳了2014年6月21日至2014年12月20日的物业费446.76元、交纳了装修垃圾清运费156.76元、装修保证金2000元、代收水费300元。庭审中均豪物业明确其主张的物业费情况是：青岛风景（青岛星城）小区的物业费是每季度交纳，高顺利欠2014年12月21日至2017年3月31日的物业费2567.97元（1.2元/每平米/月×78.29平方米），违约金是按物业服务协议第十条约定计算的，均豪物业只主张了违约金385.2元，其它的违约金放弃。高顺利称该期间的物业费没有交纳，对均豪物业计算的物业费数额、违约金没有异议。高顺利提交的视频、照片表明均豪物业在履行物业服务合同约定的维护、养护、管理义务过程中，存在一定的服务质量不达标或不完善的问题。一审法院认为，高顺利提交的证据表明均豪物业在履行物业服务合同约定的维护、养护、管理义务过程中，存在一定的问题，但物业管理服务行业作为一个服务行业，现实生活中存在服务质量不达标或不完善的现象，物业公司只有与业主加强沟通，相互理解，和谐共处，不断在工作中完善服务，才能取得广大业主的理解和支持，物业公司才能有充足的物业管理资金实施物业服务。反之，若物业费用不能及时足额收取，将直接影响物业公司的正常运行，实际影响着全体业主的共同利益，决定着全体业主享受物业服务质量的好坏，因此足额交纳物业费用、开展好物业服务才能开创一个双赢的局面，若业主拒交物业费用，既直接影响了物业服务的质量，又影响了已缴费业主的利益，形成恶性循环，实际并最终影响到全体业主的根本利益。因此本案双方签订了青岛星城前期物业管理服务协议，均豪物业作为物业服务公司提供了相应的物业管理服务，高顺利应按约定及时交纳物业服务费用，均豪物业请求高顺利支付物业费2567.97元，予以支持，请求高顺利支付违约金，不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院》第一条、第六条、第九条之规定，判决：一、高顺利支付北京市均豪物业管理股份有限公司青岛开发区分公司物业管理费2567.97元，于判决生效之日起十日内付清。二、驳回北京市均豪物业管理股份有限公司青岛开发区分公司的其它诉讼请求。案件受理费50元，由高顺利负担。二审期间，双方当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审查明一致。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据本案查明事实，均豪物业在履行物业服务合同约定的维护、养护、管理义务过程中，存有一定的问题，但其并非不履行物业服务合同，或者履行合同有重大问题。在均豪物业已提供物业服务的情形下，及时依约交纳物业费系高顺利的法定义务。高顺利虽主张涉案小区物业服务存有问题，但其并未否认均豪物业提供物业服务的事实，一审法院基于均豪物业提供的物业服务存在管理及服务不到位的情形，对均豪物业要求高顺利支付违约金的主张不予支持，仅判决高顺利支付均豪物业物业管理费2567.97元，并无不妥，本院予以确认。综上所述，高顺利的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由高顺利负担。本判决为终审判决。审判长 徐镜圆审判员 李晓波审判员 孙秀强二〇一七年十月二十四日书记员 王庆光书记员 庞连捷 来源：